אל תגעו בקבוצות הרכישה

רשויות השלטון מעוניינות להוריד את מחירי הדירות באזורי הביקוש באמצעות הגבלת כוחן של קבוצות הרכישה, אך הפעולות שהן נוקטות דווקא מעלות את המחירים ומקשות על זוגות צעירים למצוא דירות.

יש סיבות רבות לעליית מחירי הדיור ולעיוותים בתחום הנדל"ן, אך הסיבה המרכזית לכך היא ריבוי המסים על הנדל"ן ומורכבותם. מיסי הנדל"ן - הכוללים מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ ועוד - עשויים להגיע ל-40% ממחיר הדירה. מדינת ישראל היא אחת המדינות עם נטל המס הגבוה ביותר על דירות. בנוסף לכך, מגרשים רבים באזורי ביקוש עומדים ריקים משיקולי מס.

המציאות העגומה הזאת, אשר אשמה בה הממשלה, הולידה את קבוצות הרכישה המאורגנות על-ידי יזמים מעולים, המצליחים להוזיל בכ-15% עד 25% את מחירי הדירות. כולם מרוויחים מזה, למעט התאחדות הקבלנים - קבוצת אינטרס מהחזקות במשק, אשר יצאה למאבק באותם יזמים מחוסרי לובי פוליטי. הם רוצים לחסל את קבוצות הרכישה במטרה להקטין את התחרות בנדל"ן, להעלות מחירים ולהרוויח יותר ממכירת דירות.

התאחדות הקבלנים הצליחה לגייס לטובת המאבק שלה את רשויות השלטון. וכך, קבוצות הרכישה מצאו את עצמן ביום בהיר אחד תחת מתקפת רגולציה אימתנית, בין היתר על-ידי המפקח על הבנקים, רשות המסים ומשרד השיכון.

הראשון שפתח במתקפה היה המפקח על הבנקים, אשר הורה לבנקים להחמיר את מדיניות האשראי והפיקוח על קבוצות הרכישה. המפקח הסביר כי קיימות סיבות שונות לרגולציה הזאת, ובין היתר, עקב חוסר הוודאות לדבריו, ביחס להיבטי המיסוי של קבוצות הרכישה.

אלא שאין בעיית מיסוי אמיתית עם קבוצות הרכישה. מי שסבור שיש בעיה היא רשות המסים אשר דרשה לקבוע בחוק ההסדרים כי קוני המגרשים במסגרת קבוצות רכישה יהיו חייבם לשלם מס רכישה ומע"מ, שמהם היו פטורים עד היום.

בנוסף, הרשות מעוניינת לפקח על היזמים בקבוצות הרכישה שלא ימכרו דירות בפטור ממס. החקיקה הזאת, יחד עם הרגולציה של המפקח על הבנקים, יחסלו את קבוצות הרכישה.

לאחרונה הצטרף שר השיכון אריאל אטיאס למתקפת הרגולציה. השר אטיאס מעוניין לקבוע בחוק כי קבוצות הרכישה יחויבו לקבוע מחיר סופי לדירה. אלא שאופי של הפעילות בקבוצות רכישה מכתיב שלא ניתן לדעת מראש את המחיר הסופי, וקבלת ההצעה משמעה חיסול קבוצות הרכישה.

אם המפקח על הבנקים ורשות המסים הורגים את קבוצות הרכישה - משרד השיכון מתכוון לעשות וידוא הריגה.

במקום לתקוף את קבוצות הרכישה, יש לקדם את שתי הרפורמות הממשלתיות בענף הנדל"ן (הפרטת המקרקעין והרפורמה בתכנון ובניה) התקועות זמן רב, ובמקביל לקדם רפורמת מיסים מקיפה בנדל"ן לרבות הפחתת שיעורי המס.

הכותב הוא עו"ד בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי ומנהל את המכון למדיניות מסים בהתמחות בחשבונאות בקריה האקדמית אונו