תשכחו מקריסה במחירי הנדל"ן

הסיכוי שמחירי הדירות בארצנו ירדו בשיעור ניכר קיים, אבל הוא קלוש. זה יכול לקרות אם וכאשר יקרה אחד משני הדברים הבאים:

1. המשק הישראלי יכנס למיתון - וכעת ציפיות כלכלני המאקרו הן לצמיחה בשיעור 3%-4% לשנה בשנים הקרובות.

2. האינפלציה תתפרץ ותעלה לרמה גבוהה בהרבה מהיעד הממשלתי, דבר שייאלץ את בנק ישראל להרים את הריבית לנקוט מדיניות אנטי אינפלציונית, כמו שהיתה נהוגה בימי הנגידים יעקב פרנקל ודוד קליין (בעיקר בשנות ה-90' וגם לפרק זמן קצר בשנת 2002 כשהדולר זינק עד ל-4.99 שקלים בשיא). גם דבר זה רחוק מלהיות סביר שיקרה בקרוב.

לפני שאחזור ואדון בשאלת הבועה, אביא סיפור קצר על האזרח ק'.

ק' רכש דירה ב-2004 ולקח לשם כך משכנתא בסך כ-600 אלף שקל, כולה בריבית פרייס מינוס 0.7%. בתחילה היה ההחזר החודשי כ-4,000 שקל, לאחר מכן היתה תקופה שהריבית עלתה (ריבית הפריים טיפסה עד 6.5%) וההחזר החודשי טיפס איתה והגיע לכ-4,600 שקל. לא נעים אבל גם לא נורא. ק' בהחלט עמד בהתייקרות.

אז הגיע משבר 2008 ואיתו הורדות הריבית הדרסטיות בהוראת סטנלי פישר. האזרח ק' שמח מאוד לגלות שההחזר החודשי הצטמק לכ-2,700 שקל בלבד. מאז נרשמה עלייה מסויימת, בשל העלייה בריבית בנק ישראל, אבל משום שבתקופה זו שינה ק' את הרכבה המקורי של המשכנתא לשליש בריבית משתנה, שליש דולרי ושליש צמוד פריים, הוא לא מרגיש כמעט את העלייה בפריים.

ובחזרה לבועה:

גם אם נניח שיש היום בועה בכול הארץ (ואני סבור שלא זה המצב, להוציא באזורים מסויימים במרכז ובירושליים), הרי שכל עוד שיעור האבטלה במשק לא עולה בצורה דרסטית אלא להיפך, נמצא במגמת ירידה שמביאה כבר לעליה בשכר הממוצע במשק, שיעור הגידול באוכלוסיה עומד על כ-1.8% לשנה ונמשך המחסור הכרוני בדירות חדשות, לא תהיה ירידת מחירים חדה.

מי שסבור שהקבלנים עומדים להציף, בעידוד שר השיכון אטיאס, את איזור המרכז בעשרות אלפי דירות, יכול להמשיך ולחכות. אם המשק ימשיך לצמוח לפי הציפיות, הבורסה תרשום עליות שערים יפות ו"אפקט העושר" הנודע ייכנס לפעולה, דווקא אז הסיכוי להתפתחות בועה אמיתית יגדל משמעותית.

אירוע הקסוגני בלתי צפוי לחלוטין, כמו מלחמה או מגיפה, יביא לירידה חדה במחירים, אבל נכון לרגע זה הסבירות הגבוהה יותר היא להמשך עליות מתונות במחירים. אולי תהיה עצירה בהיקף המכירות לחודש או לכמה חודשים, ייתכן גם שהמחירים יירדו בשיעור קל באיזורים כאלה או אחרים, אבל המגמה העולה הכללית, תימשך.

מי שבונה על פישר, שיחשוב שוב. פישר אולי מודאג מהנדל"ן אבל יש לו הרבה שיקולים אחרים ולכן הוא מוגבל. העלאות ריבית מדודות מאוד בשיעור מצטבר של עד 2% בשנתיים הבאות, כשבמקביל המשק ממשיך לצמוח בשיעור בריא ושיעור האבטלה נמוך, בוודאי שלא יביאו לירידת מחירים חדה.

תשכחו מזה.