ספקולציה במשכנתא

מחירי הנדל"ן בישראל נסקו בשנתיים החולפות בעשרות אחוזים. כתוצאה מכך, נזקקים רוכשים רבים למקורות אשראי גדלים למימון הרכישה. כאשר רוכשי דירות מגיעים לבנק, עומדים בפניהם שני מסלולים עיקריים ללקיחת משכנתא: משכנתאות הצמודות לשקל התלויות בשינויים בריבית או במדד ומשכנתאות הצמודות למטבעות זרים, בהן הקרן משתנה בהתאם למטבע הזר אליו הן צמודות כמו הדולר, האירו ואף מטבעות אקזוטיים יותר, כמו הין היפני.

אני סבור שנוטלי המשכנתאות צריכים להעדיף את המסלול השקלי, הצמוד גם למשכורת החודשית ולא להיכנס לאפיק ההלוואה במטבעות זרים, משום שטמונים בו סיכונים שעשויים לעלות ביוקר. בסופו של דבר, רוב הלקוחות של בנקי המשכנתאות בישראל מתבססים על הכנסות בשקלים ולכן אין סיבה שיצמידו הוצאה חודשית גבוהה, כמו החזר המשכנתא למטבעות זרים. למי שמשתכר לדוגמה בדולרים, הצמדת המשכנתא לאותו מטבע שבו מתקבלת הכנסתו עשויה להיות אטרקטיבית.

כשרוכש דירה מגיע לבנק, מהדהדות ברקותיו הצהרות סטנלי פישר, על העלאה אפשרית של ריבית בנק ישראל - דבר שאמור לייקר את עלות המשכנתא במיוחד אם היא צמודה לשקל. לאחר שהוא מספר לפקיד הבנק על החשש שלו מעליית הריבית, פקיד הבנק מציע לו גם אפיקי משכנתא הצמודים למטבעות זרים.

אלה נושאים ריבית נמוכה יותר מהאפיקים השקליים ולכן גם ההחזר החודשי הראשוני יהיה נמוך יותר. לווים רבים בוחרים במסלולי מט"ח בעיקר בגלל החשש מעליית ריבית, אלא שהם עושים זאת ומתעלמים מהסיכונים הגדולים שבהצמדת המשכנתא למט"ח.

במשכנתא הצמודה למט"ח, הלווה תלוי בתנודות שערי המטבעות בעולם. הסבירות לתנודתיות חדה במשכנתאות צמודות למט"ח גבוהה בהרבה מאשר הסבירות לתנודתיות באפיק השקלי.

דוגמה ללווה שהרוויח מהצמדה למט"ח הוא מי שהצמיד את המשכנתא לדולר האמריקני. בשנתיים האחרונות ירד הדולר בכ-12% מ-4.2 שקלים לדולר ל-3.7. לקוח שהצמיד את המשכנתא לדולר צפה לשמחתו בהצטמצמות קרן ההלוואה מחצי מיליון שקלים לכ-440 אלף שקלים. במשך שנים, נע ערך השקל כנגד המטבע האמריקני בטווח שערים רחב. לאחרונה הוא התייצב בתחום שבין 3.5 שקלים ל-4 שקלים לדולר ומעט יותר. כיום, בשער הנמוך מ-3.7 שקלים לדולר, בהלוואה לטווח ארוך הצמודה לדולר, גובר הסיכון על הסיכוי כי ההנחה שלי היא שלאורך שנים, הדולר לא ירד עוד בהרבה, אלא ימשיך להיסחר כנגד השקל בשערים דומים.

דוגמה נוספת למשכנתא הצמודה למט"ח שנראית מפתה אך מסוכנת, היא משכנתא הצמודה לין היפני, שבנקים נוטים להציעה באחרונה ללקוחותיהם. מספר בנקים הגדילו לעשות והציעו משכנתאות צמודות לין בריבית 2% שנראית לכאורה נמוכה מאוד ולכן אטרקטיבית. זה חתול בשק: אומנם ריבית המשכנתא נמוכה, אך היא צמודה למטבע היפני, אשר בשנתיים החלופות התחזק בכ-26% לעומת השקל.

גם אם בנק ישראל היה מעלה בתקופה הנוכחית את שיעור הריבית ל-13% (שיא שנרשם באמצע שנות ה-90), צמיחת קרן משכתנא השקלית לא היתה מדביקה את המשכתנא שהוצמדה לין היפני. אותם חצי מיליון שקלים מהדוגמא של המשכנתא הדולרית, שנלקחו ב"משכנתא יפנית" נהפכו בתוך בשנתיים לכ-600 אלף שקלים וההחזר החודשי, גדל בהתאם.

נוטלי משכנתאות הצמודות לשקל - צמודות מדד או צמודות לריבית הפריים, נהנו בשנתיים החולפות מיציבות בקרן ההלוואה שלהם, בשל יציבות בשער הריבית של בנק ישראל. כך או כך הם וודאי לא היו נתונים לתנודות שערי מטבעות שהיו די עזות ובוודאי שבהשוואה ליציבות שנרשמה במשק הישראלי.

אני מאמין שעדיף להשאיר את הספקולציה הפיננסית לפלח צר מעוגת ההשקעות הפרטית. את החזר המשכנתא החודשי, שהוא לעתים ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר של משק הבית - ראוי להרחיק ככל שניתן מתנודות שערי המט"ח הנתונות למשחקי ספקולציה מסוכנים ולא כדאי להפקירה בידיהן.

יוסי פריימן הוא מנכ"ל קבוצת פריקו