"נשק יום הדין" של פישר לפיצוץ בועת הנדל"ן: שוקל לאסור לחלוטין משכנתאות בריבית משתנה

בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל סיימו את הכנת תוכנית המגירה לריסון הביקוש בשוק הנדל"ן באמצעות הטלת מגבלות חריפות על משכנתאות. כרגע נראה כי העלייה במחירי הדירות התמתנה אך הפיקוח על הבנקים ישקול להפעיל את התוכנית במידה ויהיו אינדיקציות להמשך עליות המחירים בקצב שנראה בשנה האחרונה. המפקח על הבנקים הוא רוני חזקיהו.

מדובר בכלים רגישים ובצעדים דרסטיים שבבנק ישראל יעדיפו שלא להשתמש בהם אלא אם כן לא תהיה ברירה. בין הצעדים - מגבלות על הלוואות משכנתא בריבית משתנה, על הלוואות גדולות ועל היקף המימון האפשרי. "לא נאפשר עוד עלית מחירים של 20% בשנה" אמר גורם בבנק המרכזי.

הצעדים העיקריים הם:

• איסור על נטילת הלוואה בריבית משתנה מעל שיעור מסוים, כנראה 30%, מתמהיל ההלוואה - מאחר והלוואות בריבית משתנה זולות באופן משמעותי מהלוואות צמודות מדד, הקטנת חלקן בתמהיל ההלוואה ייקר אוטומטית את עלות ההלוואה ללקוח.

• צעד חמור יותר שמוגדר בבנק כ"נשק יום הדין" הוא איסור מוחלט על הלוואות בריבית משתנה.

• הטלת מגבלה קשיחה על גובה המימון - איסור גורף על מתן מימון למשכנתאות בשיעור של מעל 60% מההלוואה. במקרה זה לווים חדשים לא יוכלו לקחת משכנתא בשיעור מימון מעל השיעור המותר, ללא קשר לגובה הריבית אותה ישלמו ויצטרכו להביא את ההון העצמי ממקורותיהם.

• לחייב את הבנקים בהפרשה מיוחדת בכל הלוואה הגבוהה מסכום של מיליון שקל בבנק ישראל סבורים כי הפער בין הביקוש להיצע עומד על כמה אלפי דירות בשנה ואם הצעדים שינקטו יאפשרו להוציא מהשוק חלק קטן מהרוכשים יווצר איזון בין ביקוש להיצע ועליות המחירים יהיו מתונות יותר. החשש של בנק ישראל בבואו לפעול על מנת להשפיע על שוק הנדל"ן היא פעולה במכשירים שלא נועדו לכך כאשר קיימת בעיה חמורה של מידע. אמינות המידע הקיים מוטלת בספק ומצב השוק מתבהר רק באיחור ניכר.

מיסוי דירות להשקעה - צעד בעייתי

לכן בבנק ישראל מצפים כי לפני נקיטת צעדים דרסטיים, הממשלה תמצה את האמצעים העומדים לרשותה. משרד האוצר דרך מערכת המיסוי ומשרד השיכון דרך הפשרת קרקעות והגדלת ההיצע. "הגדלת היצע הקרקעות תשנה את הציפיות בשוק ותשפיע באופן מיידי על המחירים גם אם קרקעות אלו יהפכו לדירות רק עוד כמה שנים" מסביר בכיר בבנק ישראל. צעד נוסף שבבנק ישראל מצפים שהממשלה תנקוט הוא עידוד קבלנים, ש"יושבים" על מלאי קרקעות ולא בונים, להתחיל לבנות אם בצורה חיובית על ידי הקלות או דרך קנסות.

פתרון של מיסוי דירות להשקעה שנשקל במשרד האוצר עשוי לתפיסת בנק ישראל להיות בעייתי ולהגדיל את האינפלציה. בבנק ישראל סבורים כי מאחר ודירות להשקעה משמשות בדרך כלל להשכרה, הרי מיסוי הדירות עלול להתגלגל לייקור שכר הדירה, פרמטר שמשפיע ישירות על מדד המחירים.

הצעדים שנקט עד כה הפיקוח על הבנקים - למשל החמרת תנאי המימון של הלוואות משכנתא חדשות בהן היחס בין הלוואת המשכנתא לבין שווי הדירה בזמן מתן ההלוואה גבוה מ-60%, הועילו בצורה מצומצמת. גורמים בנקאיים העריכו כי לאור התחרות הקשה בתחום המשכנתאות העדיפו בנקים, בעיקר כאלו שמעוניינים להגדיל את נתח השוק שלהם, לספוג את התייקרות ההלוואות ולא לגלגל אותה על הלקוחות.

צעד אחר שנשקל בבנק ישראל אך הוחלט שלא לנקוט בו הוא הגדלת הקצאת ההון על משכנתאות מ-35% ל-75%. בפיקוח על הבנקים סבורים כי מאחר ולבנקים יש עודף הון אין להם בעיה לספוג את "הקנס" בהון ולהמשיך לתת הלוואות באותו קצב. צעד זה, סותר במובהק את כללי באזל 2, ואם לא יועיל ורק ישבש את ניהול הסיכונים בבנקים אין בו טעם.