דו"ח המבקר: הנדל"ן בר"ג - היתרי בנייה לא חוקיים וחוסר שקיפות

עיריית רמת גן בראשות צבי בר שוב סופגת ביקורת. רק באפריל השנה המליצה המשטרה להעמיד את בר לדין באשמת קבלת שוחד והלבנת הון בתמורה לקידום ענייניהם של כמה פרויקטים נדל"ניים בעיר, וכעת, ללא קשר לחשדות המשטרה, מקדיש לו מבקר המדינה פרק נכבד בדו"ח על השלטון המקומי שממנו עולה כי עיריית רמת גן נהגה בחוסר שקיפות ואישרה תוכניות בנייה שלא כדין. לאור ממצאי הדו"ח, קובע מבקר המדינה, מיכה לינדנשטראוס, שמהנדס העיר של ר"ג, חיים כהן, "שהיה אמור לשמש שומר סף, כשל במילוי תפקידו" ופעילות הוועדה המקומית ומהנדס העיר פגעה בעקרונות חוקיות ההליך התכנוני, השקיפות ושיתוף הציבור.

אישורים שלא כדין

אחת הטענות המרכזיות נוגעת להעדר שקיפות ולפגיעה בזכות היסוד של תושבי רמת גן להתנגד לתוכניות. למשל לגבי תוכנית מ-2001 שהתירה להגדיל ב-16% את אחוזי הבנייה במבנים בעיר, נמצא שעיקרי הוראות התוכנית שפרסמה הוועדה המקומית לא כללו את הפרט המהותי הזה. עוד התברר שמהנדס העיר לא דאג לפרסם את דבר הפקדת התוכנית בקרב כלל התושבים. המבקר אף מעיר שהעירייה חרגה מסמכותה כשאישרה את תוספת הבנייה, שכן החוק מתיר לה לאשר אך ורק תוכניות להקלות בבניין מסוים או בכמה בניינים ברחוב מסוים.

בין התוכניות שבדק המבקר נמצא גם פרויקט ברחוב אהליאב (במתחם בורסת היהלומים) של חברת פ.ד.מ.ר.א ייזום ופיתוח, שבבעלות משפחת פישמן האמריקנית, הוא מצא שוועדת המשנה ורשות הרישוי בר"ג אישרו להסב את ייעוד הבניין מתעשייה למלונאות, וזאת בעוד הוועדות המקומיות אינן מוסמכות לאשר תוכניות המשנות ייעוד מקרקעין.

מחברת פ.ד.מ.ר.א נמסר ש"תוכנית המלון הינה בהיתר ותואמת הן את מדיניות עיריית רמת גן והתחדשות פני בורסת היהלומים והן את מדיניות משרד התיירות להגדיל את מספר חדרי האירוח במתחם הבורסה ב-3,000 חדרים עד 2015. הפרויקט מאושר על ידי משרד התיירות ועומד בכל דרישותיו. פרויקט המלון הוא מלון עסקים יוקרתי ויהיה חלק מרשת מלונות בינלאומית מוכרת. לא ראינו את דו"ח המבקר ולכן אין אנו יכולים להגיב לתוכנו".

תוכנית נוספת שנבדקה היא פרויקט מגורים של אפריקה ישראל וב.ס.ט ייזום ובנייה במבנה משתלה בעיר. לפי ממצאי הדו"ח, אישרה הוועדה המקומית, לפי החלטת רשות הרישוי ליזמים, להקים במקום בניין מגורים הכולל דירות מדרון, וזאת אף שהתוכנית למגרש אינה מאפשרת בניית דירות כאלה. לפיכך, קובע המבקר, האישור מהוועדה המקומית התקבל שלא כדין.

דוברת אפריקה ישראל מסרה בשם היזמים: "אין בידי החברה כל דו"ח של מבקר המדינה בעניין בניין המשתלה. אם וכשיוצג לנו, נגיב לתוכנו. מכל מקום, דירות המדרון בבניין נבנו על פי היתר בנייה כדין, שהוצא מכוח תוכניות מאושרות כדין. יתרה מזו, קיימת אף קביעה של ועדת הערר המחוזית בעניין, כך שלא ברור על סמך מה נטענת טענה כזו, אם בכלל".

"העירייה הטעתה"

דו"ח המבקר מצא ליקויים חמורים גם בהתנהלות העירייה ומשרד הפנים בהליכים לאישור עסקה נוספת במתחם בורסת היהלומים. מדובר במכירת מגרש המיועד לבניין משרדים ברחוב החילזון 8, שהיה בבעלות העירייה, ללא מכרז, לחברת חילון. מהדו"ח עולה כי העסקה עלתה להצבעה במועצת העיר לפני שהתקיים דיון ענייני במידת כדאיותה, והעירייה הגישה טופס בקשה מטעה למשרד הפנים, שהיה חסר בו מידע מהותי.

טרם אישור העסקה, נחתם הסכם בין חילון ליזם מצלאוי ולפיו חילון תמכור לו את זכויותיה בחלקה תמורת 23.59 מיליון שקל (5.81 מיליון דולר). כלומר, העירייה קיבלה סכום נמוך בכ-2.3 מיליון דולר מהסכום ששילם מצלאוי לחילון. לדברי המבקר, אף שידעו על כך בעירייה, העניין לא דווח למשרד הפנים בטופס הבקשה לאישור, ומדובר במידע מהותי המשפיע על האפשרות להתקשר בחוזה ללא מכרז ועל התמורה שאמורה היתה העירייה לקבל מהמכירה. כמו כן, טוען המבקר, העירייה ציינה בטופס הבקשה שלא הועלו טענות בדבר אי-חוקיות החוזה או אי-כדאיותו הכלכלית, אף שבשני דיוני מועצת עיר הועלו הסתייגויות של שלושה חברי מועצה.

עוד התברר שהעירייה לא דיווחה למשרד הפנים על שינוי בתב"ע, שלפיו אמורים לעלות אחוזי הבנייה מ-750% ל-900%. "הדיווח החסר הביא להטעיית רשות שלטונית", כתב המבקר. בדו"ח נמתחת ביקורת גם על משרד הפנים, על כך שלא בדק הנתונים בטופס הבקשה.

לאור הממצאים, הורה ביולי האחרון היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, למנכ"ל משרד הפנים, גבי מימון, לבחון מחדש את אישור העסקה.

"פרשנות שונה של החוק"

מעיריית ר"ג נמסר בתגובה: "הביקורת נובעת רובה ככולה מפרשנות שונה של החוק ותוכניות בניין עיר הרלוונטיות. כל פרשנות סבירה היא לגיטימית ומותרת ואין כל עדיפות לפרשנות של מבקר המדינה (שנראית לנו ארכאית ומתעלמת מהצרכים ומהמציאות העירונית) על פני זאת של העירייה. רק בית המשפט הוא בר סמכא להחליט מהי פרשנות נכונה ולגיטימית. יש להצר ולהתקומם על כך שאנשי המבקר התעלמו מכל תשובותינו המפורטות ובחרו להיצמד לפרשנות מיושנת ושגויה מיסודה. העירייה מגבה גיבוי מלא את עובדיה שעסקו בנושא ופעלו ללא דופי על פי מדיניות העירייה לקידום מטרותיה".

באשר לעסקה ברחוב החילזון, נמסר מהעירייה כי "הליך המכירה קיבל את כל האישורים כנדרש והנושא אף נדון במועצה בשתי ישיבות. יודגש שמשרד הפנים לא רק שנתן את אישורו העקרוני מראש למכירת הבעלות בקרקע לחוכר, אלא אף קבע שהתמורה תיקבע על ידי שמאית מטעמו. העירייה ציינה במפורש בהסכם כי אם וכאשר תאושר תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה, ישולם בגינה מלוא היטל ההשבחה, כך שהעירייה לא הפסידה, לא מפסידה ולא תפסיד. מיד כשהבקשה להגדלת הזכויות בנכס הובאה לדיון בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה, הדבר דווח בכתב למשרד הפנים וזאת עוד טרם אישור ההסכם. בעקבות הערות העירייה על טיוטת הדו"ח, שלח מר שמואל גולן, מנהל החטיבה במשרד המבקר, מכתב שבו ציין כי משרד המבקר החליט 'לא לייחס למרשך (עיריית ר"ג) הכשלה והטעיה מכוונת'.

"על רקע זה, תמוהה עד מאוד מכבסת המילים, המייחסת לעירייה הטעיה של משרד הפנים, דבר שלא היה ולא נברא. אנו מאמינים שלאחר בדיקה יגיע משרד הפנים למסקנה שאין בסיס או הצדקה לבטל את אישורו לעסקה".

היתרים מפוקפקים

* העסקה: מכירת מגרש ללא מכרז

* המקום: רחוב חילזון 8, במתחם הבורסה

* הדו"ח קובע: העירייה לא בדקה את כדאיות העסקה והטעתה את משרד הפנים בכך שלא העבירה פרטים מלאים על אופי העסקה הפרויקט: בניין מגורים של פ.מ.ד.ר.א

* המקום: רחוב אהליאב, מתחם הבורסה

* הדו"ח קובע: ייעוד הבניין הוסב מתעשייה למלונאות שלא כדין הפרויקט: בניין מגורים של אפריקה ישראל וב.ס.ט ייזום ובנייה

* המקום: רחוב מתן

* הדו"ח קובע: אושרו בניית דירות מדרון שלא כדין