פישר וחזקיהו מטילים פצצה על שוק הנדל"ן: ייקור דרמטי של המשכנתאות

בנק ישראל מטיל הערב פצצה בשוק הנדל"ן ומייקר דרמטית את המשכנתאות: המפקח על הבנקים רוני חזקיהו הוציא הערב (ב') ביחד עם החלטת הריבית, טיוטת הנחיות להתייעצות בנושא התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור. ההנחיות קובעות דרישה להקצאת הון גבוהה יותר בגין הלוואות משכנתא שניתנו בשיעור מימון גבוה ובריבית משתנה. ההנחיות לא יחולו על הלוואות לדיור שניתנו בסכומים נמוכים או לזכאים. ההנחיות ייכנסו לתוקף על הלוואות עתידיות.

בנק ישראל מעוניין שההוראה תיכנס לתוקף ביום ראשון הקרוב. לשם כך, הוא יכנס ביום חמישי את חברי הוועדה המייעצת לבנקאות לדיון בטיוטה כדי לאשר אותה באופן מיידי.

צפו בהוראה המלאה של בנק ישראל

על פי התקנות החדשות, בהלוואות שמעל 800 אלף שקל בהן מרכיב הריבית המשתנה הוא לפחות 25% (כמעט כל ההלוואות החדשות בשוק) ושיעור המימון שנלקח הוא 60% ומעלה (הלוואות במינוף גבוה) הבנק יצטרך להקצות הון של 100% במקום 35%. הנחייה דומה שניתנה בפברואר ריסקה את טרנד קבוצות הרכישה.

"זו החמרה משמעותית במימון המשכנתאות ומשמעותה ייקור של הריבית בלפחות אחוז שלם", אומר בנקאי בכיר. הקצאת הון של 100% משמעותה שהבנק יתייחס להלוואת משכנתא כאילו נתן אשראי עסקי ולא אשראי קמעונאי ויתמחר בהתאם את הריבית ללווה. ההנחייה לא תחול על הלוואות של זכאי משרד השיכון או על הלוואות הנמוכות מ-800 אלף שקל.

הריבית לנובמבר - ללא שינוי

בתוך כך, בנק ישראל הותיר הערב את ריבית הבסיס במשק לחודש נובמבר על 2%, בהתאם לתחזיות המוקדמות בשוק. בחודש שעבר הפתיע פישר כשהעלה את הריבית ב-0.25% בגלל העלייה במחירי הדיור, אולם מאז נחלש הדולר בכ-2% מול השקל ובשוק מעריכים כי ייסוף השקל הוא הגורם המרכזי שימנע מפישר מלהעלות שוב את הריבית.

"גלובס" פרסם לאחרונה כי כלכלני מאקרו בבנקים זרים כדוגמת גולדמן זאקס ומורגן סטנלי העריכו שבנק ישראל לא יעלה החודש את הריבית ויעדיף לנקוט בצעדים אחרים כדי לרסן את בועת הנדל"ן, בעיקר דרך טיפול בצד הביקוש, קרי בהשתת הגבלות על מתן משכנתאות.

לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-1.3% בחודש אוגוסט והשלימו בכך זינוק של 20% השנה ו-51% מאמצע 2007, אז החל גל העליות הגדול במחירים. "גלובס" חשף ב-12 באוקטובר את תוכנית המגירה של בנק ישראל לטיפול בבועת הנדל"ן, הכוללת הגבלות חמורות על מתן משכנתאות בריבית פריים (ריבית משתנה), הגבלת גובה המימון, חיוב הבנקים בהפרשה מיוחדת בכל הלוואה הגבוהה מסכום של מיליון שקל ועוד. (לתוכנית המלאה - לחצו כאן)

בחודש מאי האחרון הורה המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, כי על הבנקים לבצע הפרשה נוספת לחובות מסופקים בשיעור של 0.75% בגין כל משכנתא במימון החורג מ-60%. הצעד נועד לצנן את שוק המשכנתאות אולם הוא לא השיג את מטרתו ולראיה בחודש ספטמבר הסתכם היקף המשכנתאות ב-4.7 מיליארד שקל - כמעט שיא היסטורי.

הוראת חזקיהו הייתה יריית הפתיחה של בנק ישראל במשטר הצעדים המאקרו-יציבותיים, שנועדו לצנן את הביקוש למשכנתאות למנוע מצב של משבר פיננסי בעתיד, כאשר הריבית במשק תחזור לרמה "נורמלית", כפי שמגדיר זאת בנק ישראל. בבנק מודאגים מהעלייה בהיקפי המשכנתאות ובמיוחד ברכיבי הפריים, שכן המשך העלאות הריבית יביא להגדלת ההחזר החודשי של לווים רבים. בנק ישראל כבר העלה את הריבית בשיעור מצטבר של 1.5% מאוגוסט אשתקד.

פרופ' דן גלאי מבית ההשקעות סיגמא מסר בתגובה כי "הותרת הריבית ללא שינוי פוגעת במאבקו המתמשך של בנק ישראל לצינון שוק הנדל"ן ולכן הוציא המפקח על הבנקים שורת הוראות שמטרתן ייקור עלות המשכנתאות, בעיקר לרוכשים ספקולנטים, ובכך להביא להורדת הביקושים. הנחיות בנק ישראל נועדו בין השאר גם לאותת לממשלה ולאוצר שיש לנקוט פעולות מידיות בטרם יתפתח משבר וכי בכוונתו להמשיך לפעול לצינון השוק".

עוד הוסיף גלאי כי "ההנחיות החדשות נועדו לפגוע בעיקר ברוכשי דירות ספקולנטים המנסים לנצל את הריבית הנמוכה והביקוש הגבוה ולרכוש נכסים. קביעת רף של 800 אלף שקל במינוף גבוה תוך החרגת זכאים מצמצמת את הפגיעה הצפויה ברוכשים שאינם ספקולנטים, בעיקר זוגות צעירים. הנחיות אלה לא יימנעו את המשך עליית מחירי הנדל"ן כל עוד לא ישולבו ברפורמות שתוביל הממשלה להפשרת קרקעות ולהתאמת ההיצע של דירות לביקוש הטבעי, אולם היא בהחלט יכולה לפגוע בקצב עליית המחירים המהיר".