מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

בעת האחרונה אני נשאל לעיתים קרובות האם השקעה במניות של חברות נדל"ן בימים אלו עדיפה על השקעה בנדל"ן נוכח הפרסומים על בועה בענף בשוק המקומי. הציבור הרחב מבולבל; משרד האוצר טוען שיש ירידה בביקוש לדירות ולעומתו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת דווקא שהעלייה בביקוש לדירות נמשכת ובד בבד אנשים עומדים שעות בתור ארוך, מוקדם בבוקר, במקום שנחשב עד לא מזמן לפריפריה, כדי "לזכות" בדירה ביבנה במחירים שלי באופן אישי נראים מופקעים.

כמנכ"ל של חברה עסקית, שעיקר פעילותה הינו מסחר בבורסה, היה יכול להיות פופוליסטי מבחינתי לעמוד מעל במה זאת ולתמוך בהגדרה של "בועת הנדל"ן", שהרי ידוע שהבורסה מהווה חלופה מיידית למשקיעים בנדל"ן (לצרכי השקעה כמובן).

לעיתים גם אני מדבר מפוזיציה וזה לגיטימי ונכון כל עוד הפוזיציה שלך ברורה וגלויה לקהל המאזינים. לדוגמה: זה לגיטימי להמליץ על מניות של חברה שאתה מחזיק בה ובלבד שהדבר ידוע לקהל המאזינים, אך לא לגיטימי להוציא המלצה על מניה של חברה קטנה ולמחרת למכור את כל ההחזקות שלך בה.

לצערי, אינני רואה סוף קרוב לעליית מחירי הנדל"ן בישראל והעובדות בשטח מדברות טוב יותר מבחינתי מאשר הצהרות בומבסטיות וחסרות יסוד של פוליטיקאים. גם אם המחירים ביבנה נראים מופקעים בעיני, קשה להתעלם מהביקוש שנובע מהיעדר אלטרנטיבה נראית לעין בשוק הדיור, בימים בהם התחלות הבניה בשפל, הסחבת בקבלת אישורים להתחלות בניה והבירוקרטיה בשיא והמימון הבנקאי הינו בגדר הסביר מסך עלות הרכישה ואינו מזכיר כלל וכלל את שאירע בארה"ב ערב התפוצצות הבועה.

עם זאת, לעיתים קרובות אני שומע ממשקיעים רבים צידוקים לרכישת נדל"ן בעת הנוכחית רק בשל עלויות מימון זולות יחסית וכאן חשוב לזכור כי בדיוק כפי שהיעדר אלטרנטיבה ראויה בגלל סביבת ריבית נמוכה לא יכולה להיחשב סיבה מוצדקת יחידה להעדיף את שוק המניות, כך אותה הסיבה ממש של ריבית זולה לא יכולה להיות סיבה יחידה לרכישת דירה ויש להסתכל בפרספקטיבה יותר רחבה ויותר שקולה.

תקופה רגישה

דעתי האישית היא כי אנו בתקופה רגישה מבחינה היסטורית שאיננו מבינים עוד את משמעותה הרחבה ולכן יש להיות סלקטיביים. כפי שלא כל מניה היא מציאה בתקופה זאת (או בכל תקופה), כך גם יש להיות סלקטיביים בנדל"ן. בעוד דירה בתל-אביב עשויה להתגלות כנכס בעל ביקוש קשיח, אינני בטוח שהדבר נכון לנכס ביבנה והייתי נזהר מלרוץ ולרכוש דירה רק בגלל "מבצע", דבר אשר בהחלט יכול להצביע על סממנים של בועה.

ובאשר לפערים המבלבלים בפרסומים? יש לזכור שכולם מדברים מפוזיציה. קבלן שמעוניין למכור כמובן ויש לו מלאי יגיד לכם להזדרז ולקנות כשם שמשרד האוצר שמעוניין לרסן את עליית המחירים מציג תמונה חלקית ולא מדויקת של ירידה בביקושים בכדי לייצר אפקט פסיכולוגי שישפיע על החלטת ציבור הרוכשים, תופעה שלא יכולה להימשך לאורך זמן ללא גיבוי של תוצאות אמיתיות בשטח ממש כפי שמלחמתו של נגיד בנק ישראל בשער החליפין איננה אפקטיבית לטווח ארוך.

חשוב לזכור, זה אך טבעי ולגיטימי לדבר מתוך פוזיציה, בעיקר כאשר מדובר בגופים בעלי אינטרסים כלכליים, חברתיים או פוליטיים. עם זאת, הצגה חלקית של הנתונים, הבאה לשרת אינטרס של גורם מסוים, מפסיקה להיות לגיטימית ולכן כל שנותר לנו כציבור של צרכנים לעשות הוא להיות סלקטיביים, להתרגש פחות מכותרות ובעיקר - לזהות מה הפוזיציה שעומדת מאחורי כל אמירה.

מורן צור הוא מנכ"ל משותף מיטב שירותי בורסה (גאון טרייד)