"הכי קל למנוע ביקוש - אבל כמה זמן יוכל אדם לגור עם אמא שלו? אולי נכניס למאסר מי שקונה דירה?"

"המדינה לא יודעת להפעיל את הכוח שלה. זה לא נעים לריב עם כולם, אבל זה לא נעים שעושים צחוק מהממשלה. הממשלה צועקת כבר תקופה שלא בונים כאן דירות קטנות. מישהו עשה עם זה משהו? גם בסוגיות הקרקעות של החקלאים. כבר היום אפשר מבחינה חוקית לקחת להם קרקע כדי להקים עליה פרויקטים. אז מה? אף אחד במדינה לא לוקח והכל צריך להיות בהסכמים. אז עכשיו מציעים טיפה יותר פיצוי לחקלאים, אבל בשביל טיפה הם לא יתנו את הקרקע. להפך, הם מרגישים עכשיו הרבה יותר חזקים כי צריכים אותם. בעוד שנה שנתיים הם יודעים שיציעו להם יותר".

איתן סורוקה, יו"ר חברת קרדן נדל"ן בחמש השנים האחרונות (ולפני כן 14 שנה כמנכ"ל אזורים), מכיר את כל הסיסמאות והמחזוריות של ענף הנדל"ן בישראל. סורוקה: "אני בענף משנת 70'. כל הזמן אני שומע שיציפו את המדינה בקרקעות, אבל אין חיה כזו. מי שיעיין במדד מחירי הדירות ב-20 ו-30 השנים האחרונות יראה בברור תופעה שחוזרת על עצמה: מסיבות שונות מצטברים ביקושים כבושים לאחר שהביקושים קטנו והתחלות הבנייה קטנו בהתאם, כי אף אחד לא יכל להרשות לעצמו לבנות למלאי. ברגע מסוים, בדרך כלל כתוצאה מאירוע חיצוני כלשהו, הביקושים מתפרצים על רקע מחסור בדירות והמחירים עולים בצורה לא מבוקרת. בהתפרצות הבאה המחירים יהיו גבוהים יותר מאשר בהתפרצות הקודמת. המסקנה חד משמעית - יצירת מלאי דירות וקרקעות לבנייה הם הפתרון היחיד.

"בשנות ה-50' וה-60' הקימו כאן עשרות אלפי דירות בעזרת ועדות מיוחדות של משרד השיכון שאישרו פרויקטים במהירות. בשנות ה-90' השמיצו את הוועדות המיוחדות, הול"לים, ששכרם היה ללא ספק גדול מהנזק שהן גרמו. אבל עכשיו מחפשים את המטבע מתחת לפנס עם פתרונות אדמיניסטרטיביים".

- אתה מדבר על הצעדים של סטנלי פישר לייקור הריבית והגבלת המשכנתאות?

"צעדים כאלו קרו כבר עשרות פעמים. למנוע ביקוש זה הכי קל. תעלה ריבית ל-1,000% או תכניס למאסר מי שקונה דירה, ומיד עצרת את הביקוש והמחירים ירדו. אבל כמה זמן אדם יוכל לגור עם אמא שלו באותה דירה? בסוף הרי כולם קונים דירה. פתרונות מהיום למחר לא יעבדו והם רק יחזרו אלינו כבומרנג".

- שוב חוזרים לדבר על מענקים לרוכשי דירות. התערבות חיצונית לא תעלה מחירים בצורה מלאכותית?

"אני לא פוחד שזה יעלה קצת את מחירי הדירות בפריפריה. צריך לזכור שלמרבית האנשים בארץ אין רכוש מלבד הדירות. כשבתל אביב דירה עולה כמו שעולה ובפריפריה כל כך זול, אתה מנציח פערים בין אוכלוסיות. לכן, אם ערך הדירות בשדרות או במגדל העמק יעלה, התושבים שם יצברו קצת הון. זה לא סוף העולם.

"ביקרתי לפני שנתיים בספרד. כשרצו לשכנע אנשים לעבור ממדריד - בה מחירי הדירות גבוהים מתל אביב, לטולדו, שבה יש מלאי גדול של קרקעות. הספרדים בנו קו רכבת מהירה ותושבי טולדו נסעו בחינם למדריד. חדרה עד גדרה לא יכולות לספק את כל הביקושים ומוכרחים להכניס כסף בתשתיות, בתעסוקה, במערכת חינוך משופרת, במשכנתאות מסובסדות ועוד. זה יביא גם להפחתת מחירי הדירות באזורי הביקוש".