מיוחד: מה חושבים בבנק ישראל, באוצר ובמינהל על הנדל"ן?

הצעדים וההחלטות הספורדיים לצינון שוק המגורים, עליהם הכריזו קובעי המדיניות במדינה לאורך כל השנה האחרונה, הבהירו לציבור הרחב והמתוסכל בעיקר עובדה אחת מצערת: למדינת ישראל אין מדיניות דיור כוללת וארוכת טווח. לדברי עו"ד שרגא בירן, שהקים בשנה האחרונה את המכון לרפורמות מבניות, "מחירי הדיור הגבוהים, ההוצאה הגבוהה על דיור מתוך ההכנסה, הירידה בשיעור הבעלות על דירות והמחסור בדיור ציבורי זו פצצה חברתית מתקתקת וזו בושה למדינה".

דיון שערך "גלובס" בשבוע שעבר נגע בנושא הטעון של מדיניות הדיור הלאומית במדינת ישראל, בהשתתפות הנציגים הבכירים של שלושת הגופים הממשלתיים הכי משפיעים והכי דומיננטיים בשוק הנדל"ן המקומי - פרופ' צבי אקשטיין, המשנה לנגיד בנק ישראל; ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל; שרון גמבשו, המשנה לממונה על התקציבים במשרד האוצר ומי שאחראי על הטיפול בנושא הנדל"ן; בדיון השתתפו גם עורכי הדין שרגא בירן ודיוויד אמיד ממשרדו של בירן.

לדברי גמבשו, סדרת הצעדים שנקטה הממשלה הנוכחית מייצרים בסופו של יום חבילה כוללת ומשמעותית שמטפלת באספקטים רבים של מצוקת הדיור: "בשנה וחצי האחרונות, הממשלה הוציאה תחת ידה, אמנם בהרבה סבבים, תכניות קטנות שהמצרף שלהן מביא לשינוי. זה משהו שאי אפשר להתעלם ממנו, ואם המגמה תימשך אז אני חושב שבעוד שנה-שנתיים מהיום אנחנו נהיה במקום אחר; בטח לא במקום שהיינו בו אם התכניות האסטרטגיות היו קורות, אבל במקום טוב בדרך לשם.

הממשלה קיבלה החלטה מתקנת, המסירה את אותה החלטת סדום שלא לתכנן במרכז, שיצרה אינפלציית מחירים כזו במרכז שאי אפשר לעמוד בה. הממשלה הביאה יעדי תכנון כמותיים לעשור הקרוב, המסתכמים ב-60 אלף יחידות דיור כל שנה, מה שלא קיים היום. טופל הנושא של מס שבח היסטורי כדי לשחרר קרקעות. ניתנו תמריצים לקיצור משך הבנייה. הוגדלו פיצויים לפדיון קרקע חקלאית וניתנו הקלות ותמריצים בהוצאות פיתוח.

"במקביל, הקמנו גם ועדה להסרת חסמים בראשות ראש הממשלה. יש תכניות שהיו בוועדות במשך חודשים ושנים, ופשוט יצאו לדרך בהחלטה בדיון אחד של ועדה זו. בשבוע שעבר עברה החלטה על תוספת של 4,000 עובדים פלשתינאים לענף הבניין, וכן עברו החלטות לגבי תמ"א 38 לפיהן יתווספו זכויות בנייה גם במרכז הארץ וגם בפריפריה כדי להגדיל את התמריץ הכלכלי. הכל ביחד עושה את השינוי".

אקשטיין: "בישראל, משק בית עם הכנסה חציונית יגיע לדירה אחרי 7.2 שנים (הכנסה של משק בית חציוני במדינת ישראל מסתכמת ב-10.3 אלף שקל); בארה"ב, זה רק 2.9 שנים, שלא לדבר על זה שהדירה בארה"ב היא כפולה בשטחה. אני חושב שאנחנו יכולים לרדת מ-7.2 שנים לשש שנים, כמו שהיה ב-2005. אני חושב שתוך שלוש-ארבע שנים אפשר יהיה להשיג את זה".

ביבי: "דירה בבעלות לא צריכה להיות השאיפה שלנו כמדינה. גם אני שוכר דירה. המטרה והחובה של המדינה זה לדאוג שלאזרחים תהיה קורת גג. יותר מדי מההכנסה של האזרח הולכת לרכישת דירה או לשכירת דירה, וזה כן תפקידה של הממשלה לדאוג לשאלה איך זה שאוכלוסייה שעובדת ומתפרנסת ואינה מסוגלת עם השכר שלה, אפילו שכר ממוצע במשק, להגיע לקורת גג. אבל כל השיטות שאני מכיר היום לא מתמקדות באוכלוסייה הזאת. הן מתמקדות בדרך כלל ביותר חלשים, במה שאני קורה לו דיור סוציאלי. הן לא מתמקדות בעניין הזה של דיור בר השגה, כך שהמדינה תוכל להסתכל על זוג צעיר בעיניים ולהגיד לו שאפשר לקנות דירה במדינת ישראל".

גמבשו: "נתוני מינהל הכנסות המדינה מראים שבשנה החולפת חלה ירידה של 6% במחירי הדירות החדשות. בשונה מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אנחנו לקחנו פרויקטים והשווינו דירות זהות שנמכרו יותר מרבעון אחד באותם פרויקטים. להבדיל מהלמ"ס, זו מדידה אחרת שמשווה תפוחים לתפוחים. השיטה הזאת יותר מדויקת, אם כי המדגם שלה יותר מצומצם, כי זה רק דירות חדשות ורק פרויקטים שנמכרים יותר מרבעון אחד. אבל אני חושב שגם נתוני הלמ"ס מראים איזושהי התייצבות והתמתנות במחירים, והנתונים של בנק ישראל מדברים על זה שבשנה הבאה אמורה להיות האטה יותר משמעותית במחירים. כל הדברים האלה יחד הם תוצר של פעילות; הם לא קרו מהשמיים".

הנצחת הפערים

לטענת בירן, הבעיה העיקרית נעוצה בשיטת המונופול של מדינת ישראל, שהפקידה מעל ל-90% מקרקעות המדינה בידי גוף אחד - המינהל. בירן: "התכנון במדינת ישראל הוא הריכוזי ביותר שקיים בעולם. 90% מהקרקע היא בידי המדינה וזה אומר שהמכשירים המרכזיים ליצירת דיור קיימים במדינת ישראל, אך בשלושים השנים האחרונות הנושא החברתי של מדיניות הדיור נעלם מהמפה הישראלית. זה מחדל, זה פשע לאומי שכתוצאה ממנו יש היום כמה מאות אלפים של משפחות שאין להן דיור".

ביבי: "מחירי הדיור במדינת ישראל אכן גבוהים מדי, בטח מול רמת ההכנסה. אבל הבעיה העיקרית זה חוסר תכנון על הקרקע. אין קרקע זמינה לשיווק שמינהל מקרקעי ישראל לא מוציא החוצה".

לגבי מדיניות הדיור של ישראל, סבור ביבי כי "מאז שהוקמה המדינה, למעשה כל העיסוק של מדינת ישראל בשוק הדיור היה בפיזור האוכלוסייה. אתה הולך ורואה איפה נתנו מענקים ואיפה נתנו הנחות בקרקע, בפיתוח, איפה עודדו דיור, איפה הייתה בנייה ציבורית - הרוב היה בפריפריה. יהיה מי שיגיד שזה מה שהביא לפערים בין הפריפריה לבין המרכז. הפערים הוחרפו כי המדינה שלחה את היותר חלשים לפריפריה".

אקשטיין: "נחזור לשיעור ראשון בכלכלה - את היזמות של כל השירותים הפרטיים שנותנים לאזרחים צריכים לתת לסקטור הפרטי, כי הוא יוזם יותר. יש חשיבות מאוד גדולה ביצירת מה שנקרא יזמות תחרותית. מה זאת אומרת? כשיוצאים מתחמים לבנייה חייבים שבאותו אזור יהיו עוד מתחמים בתחרות. אסור שיהיה מצב שבו מודיעין תצא החוצה, ולא יהיו קרקעות בלוד וברמלה להתחרות עם מודיעין כעיר. זה לא טוב למדינה. זה גורם למצב בו אין ניצול יעיל ותחרותי של הקרקע, וזה יוצר מחירים מונופוליסטיים בנקודות זמן מסוימות".

- באוצר מאשימים את הקבלנים שמחזיקים בקרקע.

אקשטיין: "הם לא משווקים כשהם לא רואים תחרות מסביב. כשאתה נמצא במתחם אטרקטיבי, רואה שלך יש ושאין אף אחד שבונה בסביבה, והמחירים עולים, אתה ממתין. זו התנהגות תחרותית הגיונית של מי שיש לו קרקע. לכן יש חשיבות ליצירת תחרות ולא מונופולים מקומיים".

פי 5 על המינימום

לדברי ביבי, שיווק מתחמים קטנים, בניגוד למתחמי ענק, יגביר את התחרות. לגבי המחירים שמציעים קבלנים במכרזים, אמר ביבי כי מניתוח של המכרזים ב-2010, עולה כי "מחיר המינימום של המינהל היה פחות מ-30% מההצעות הסופיות. נוסף לכך, כשבוחנים את התפלגות של ההצעות, זה לא שבא איזה משוגע אחד והציע מחיר גבוה, הממוצע של ההצעות היה בדרך כלל גבוה ממחיר המינימום בלפחות 100%. יש מקומות, כמו ירושלים, שהציעו 500% יותר ממחיר המינימום בממוצע".

ביבי: "הסיטו את כל הדיון לזה שלא משווקים קרקע. אבל זו שאלה חברתית ענקית של מרכז מול פריפריה - כל התזה של מוסדות התכנון הייתה שאם נתכנן פחות במרכז, יעלו המחירים ואנשים יעברו לגור בפריפריה. עכשיו סוף סוף המדיניות הצליחה, וכולנו מתפלאים ומשתאים. אני יכול לתת דוגמאות ספציפיות, על מודיעין, איך בא משרד השיכון לפני ארבע שנים עם תוכנית מתאר מאושרת ואמר, 'אני רוצה לתכנן במפורט עוד 4,000 יח"ד'. פה אחד החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהרבה יותר חשוב לחזק את הפריפריה ואת העיר לוד, מאשר לתכנן במודיעין ופסלה את התוכנית. עכשיו כולם מתפלאים שהמחירים במודיעין נראים כמו שהם נראים. אז אומרים, 'לא משווקים מספיק קרקע', אבל אין קרקע במחסן. לדעתי הדיון הציבורי מחטיא את המטרה".

לדברי בירן, תעסוקה ותשתיות היו צריכים להקדים את הבנייה למגורים: "אם רוצים לעודד את הפריפריה אז צריך להביא תשתיות לפריפריה. אי אפשר להגיד 'אנחנו נעלה את המחירים במרכז הארץ ואז אנשים ילכו לפריפריה', ולראות אחר כך שאין להם עבודה וההכנסה הממוצעת בפריפריה היא משמעותית יותר קטנה. יצרו פה מעגל לא נכון. קודם היה צריך להביא את התשתיות והתעסוקה, רק אחר כך לתכנן".

אקשטיין: "יש תכנון לעיר כסיף ליד ערד, שמתוכננת ל-50 אלף אנשים, משפחות חרדיות. אין שם כביש ראשי, אין שם רכבת, אז איפה הם יעבדו? מאידך, יש לנו מרכזי ערים בהם יש אזורים גדולים שאפשר לעשות בהם תהליך של פינוי-בינוי. כמעט בכל עיר יש לנו מרכזים מאוד גדולים של בתים באיכות נמוכה, עם אוכלוסייה ענייה. יש לצופף את הערים ולאפשר בנייה לגובה, ובצורה כזו גם להעלות את רמת החיים של האוכלוסייה הענייה שנמצאת באותם אזורים. זה תהליך שבאמת דורש תאום כללי. אבל הוא יכול להגדיל את ההיצע במאות אלפי יח"ד".

לדברי בירן, הצורך של המדינה לתכנן כל קרקע לפרטי פרטים צריך לפוס מן העולם, וכך גם המונופול שלה על הקרקעות: "אין כמעט מדינה נאורה כיום שממשיכה במסורת הקולוניאליסטית שהכתיבה מלמעלה תכניות שנכנסות לפירוט עד כדי מתחת לכל עץ רענן. הרפורמה התכנונית הקיימת מנציחה את השליטה הריכוזית על המרחב של מדינת ישראל ומחסלת את היוזמה הפרטית. דמוקרטיזציה של שוק המקרקעין פירושו של דבר נגישות לקרקע לכל אזרחי המדינה. במדינת ישראל שוק המקרקעין חסום על ידי המינהל שהוא המונופול. אין שוק מקרקעין משום שירון ביבי קובע כמה הוא משווק, באיזה מקום הוא משווק, לאיזו מטרה, לפי איזה תכנון, באיזה מחיר הוא משווק. זה מונופול, זה קרטל, זה לא שוק".

חלוקה שוויונית

לדברי גמבשו, "משמעות התחרות היא שיש מכרז אותו מנהל גורם אחד. יכולים לקרוא לו מונופול על הקרקע, כל עוד הוא הבעלים על 95% מהקרקע, אבל השאיפה היא שהרפורמה (בממ"י) תביא אותו למצב שהוא יהיה הרבה פחות מזה ושהקרקע תיסחר בשוק משני של קרקעות. כל עוד ירון (ביבי) הוא הסוחר בקרקע, הוא צריך לסחור בה באופן שוויוני, כי זה משאב מדינה. אנחנו לא רוצים להחזיק בקרקע, לא זו המטרה".

ביבי התייחס לתחום הבנייה להשכרה, שלא המריא בישראל: "אפשר להפגיש בין הכסף המוסדי הגדול לבין דיור להשכרה. כשאתה מסתכל על הנדל"ן המסחרי, אתה רואה שחברות שיש להן כסף לטווח ארוך משקיעות בנדל"ן המסחרי, ואתה רואה שבדיור להשכרה אין שקל אחד שמושקע. מבדיקות שעשינו זה נובע בעיקר מכך שהתשואה היום נמוכה יחסית לעומת תשואות אלטרנטיביות".

- לא פעם נשמעת הטענה שבאוצר מרוצים מהמציאות כמו שהיא, שרק מגדילה להם את עוגת ההכנסות ממיסי נדל"ן? הנה עכשיו הגדלתם את מס הרכישה למשקיעים עד ל-7%.

גמבשו: "אין לנו אינטרס להגדיל הכנסות ואף אחד לא לוקח את זה לכיסו. יש הוצאות למדינת ישראל ויש הכנסות שאמורות להתאים עצמן לגובה ההוצאה, כשברקע יש הקטנת הגירעון והחוב. יש שתי תוכניות חומש להפחתת מיסים ואתם תראו שתהיה הפחתה. אני חושב שבמידה מסוימת זו דמגוגיה לבוא ולהגיד שמשרד האוצר רואה את תוצר הלוואי של הגדלת שיעור מס הרכישה. אנחנו מעוניינים ביותר פעילות במשק ויותר עסקאות, אפילו אם הן יהיו במחירים נמוכים. מה שמטריד אותי זה לא ההכנסות ממסים, אלא האינפלציה שחלק משמעותי ממנה הוא עליית מחירי הדיור, שזה 20% במדד. זה מטריד אותי, כי אני צריך אחר כך לתת לזה מענה".

אקשטיין: "גם לבנק ישראל יש אינטרס קודם כל שהמחיר יתייצב. מנקודת ראות של יציבות פיננסית, אנחנו לא רוצים לראות נפילת מחירים. כל תהליך בועתי מטריד אותנו, ובהקשר הזה אנחנו ננקוט באמצעים כדי למנוע היווצרות של תהליך בועתי, שאני מגדיר כתהליך שבו מחירי הדירות ממשיכים לעלות כי הם ניזונים בעיקרם על ידי אשראי זול שניתן לקוני הדירות. אנחנו חושבים שמחירי הדיור גבוהים ואפשר להוריד אותם בתהליך ארוך טווח. הממשלה זה גוף שקשה להפעיל אותו, אבל באמצעות הרפורמות שכבר נעשו, הרפורמות המתוכננות, ובעקבות עליית המחירים שהייתה, אני מעריך שנראה ירידת מחירים ותוך שנתיים-שלוש בהחלט צפוי שנראה את הגמישות".

"חלק מרכזי בשוק תחרותי זאת אינפורמציה שחסרה לנו"

לטענת פרופ' אקשטיין מבנק ישראל, אחת הבעיות החריפות בתחום הקרקעות בישראל היא המחסור במידע: "חסרה אינפורמציה על מלאי הקרקעות ברמה מפורטת לפי אזורים. חסרים יעדים להגדלת מלאי הקרקעות ומניעת מונופולים מקומיים כדי ליצור שוק קרקעות זמין. במובן הזה חסר לאזרח הישראלי, ואפילו למומחה כשהוא מוציא את הראש שלו החוצה, מידע של מי הקרקעות, ומה ניתן לבנות עליהן. במובן הזה, חלק מרכזי בשוק תחרותי זאת אינפורמציה שחסרה לנו".

ירון ביבי: "נכון היה שבתחילת כל שנה המינהל יגיד, 'הנה תוכנית השיווק שלי, הנה הקרקעות שאני מתכוון להוציא בתל אביב', כי המידע הזה היה עושה משהו לתחרות בשוק, ומשהו טוב. בטח אם הייתה תוכנית חומש שבאה ואומרת, זה המלאי, חלקו מאושר, חלקו בתהליכי אישור וכן הלאה. לצערי, אנחנו לא מגיעים לנקודה הזאת. גם בגלל הנטל והעומס שמוטל על המינהל וגם בגלל שבקצבי התכנון היום, אתה לא באמת יכול לדעת מתי תאושר כל תכנית. יש דוגמא של תכנית בירושלים שעברה הליך תכנוני, נפסלה בבג"ץ, עברה הליך תכנוני מחודש, ועכשיו יש ערר עליה בממשלה. זה כבר שנה שלא דנו בערר".

אמיד: "כל פעם עולה ערר קטנצ'יק למועצה הארצית לתכנון, ויורד למטה, ועולה למעלה ועוד פעם ועוד פעם. לא יעלה על הדעת שאנחנו היום מטפלים בתוכנית שנושאת מספר 1985 כי היא באמת משנת 1985. אנחנו ב-2011. מישהו דמיין לעצמו אי פעם שיתחיל טיפול, ו-25 שנה אחר כך ימצא את עצמו עדיין ללא היתרי בנייה, ללא תכנית בתוקף?".

ביבי: "הבעיה היא שתכנית שיושבת יותר מידי זמן בדיונים מתיישנת. התחבורה כבר לא נכונה, היקף האוכלוסיה לא רלוונטי ועוד".