קניון מוסקבה: החנויות ריקות, המבנה בשיפוצים

"המלווה מטעם אפריקה ישראל פוגש אותי בנקודת הכניסה ומסביר לי שהקניון בכלל לא פתוח. אני סברתי שהקניון יהיה פתוח, במעין השקה שקטה, אולם מסתבר שלא כך הדבר. מבנה בטון חצי מעגלי עומד במרכז המבנה ואני נחרד מהמחשבה שמדובר בקניון", כך כותב ד"ר אמיר ארד, אנליסט החוב והנדל"ן של אקסלנס, שביקר בסוף השבוע האחרון בקניון הדגל של אפריקה ישראל, Afi Mall (לשעבר Mall of Russia) במוסקבה.

"המלווה מרגיע אותי", ממשיך ד"ר ארד, "ואומר שמדובר בבית מלון אשר אינו קשור לאפריקה שאמור להיות חלק מהחזית. לוחם סיירת אגוז יכול לקנא בהסוואה שמעניק המלון הבלתי גמור לקניון של אפריקה. אנחנו מקיפים את המלון הבלתי גמור, טור של משאיות ניצב במקביל לחזית הקניון, מנופי ענק מסייעים לעובדים להרכיב לוחות שיש ענקיים במקומם.

"הגבה מתרוממת כשהנציג של אפריקה מציין שאין שוכרים שעובדים בקניון היות ואין אישור של העירייה. אני מזכיר למלווה שלי כי אפריקה דיווחה לפני זמן לא רב על קבלת אישור לקניון שבו אנחנו משוטטים. מתברר כי האישור המדווח עסק באישור העירייה על סיום בניה - והוא אינו מה שבארץ מכנים 'טופס 4', המאפשר לאכלס את הנכס. מספר דרישות בטיחותיות מעכבות את הפתיחה המיוחלת לשוכרים, שלא לדבר על לקוחות".

היום הפיץ ד"ר ארד סקירה לפיה "מתחםMoscow City (בו נבנה הקניון - א' ש') טומן בחובו הבטחה גדולה", אולם "קיים פער בין הציפיות של המשקיעים בישראל לבין מצב הקניון בפועל".

"סביבה שפוגמת בחוויה הצרכנית"

העובדים בקניון הדגל של אפי אמנם מתנהלים במרץ, וסביב המבנה ניכרת פעילות של מנופים רבים, אך קשה לראות כיצד תצליח חברת ההשקעות שבשליטת לב לבייב, לפתוח את הקניון הענק (180 אלף מ"ר, 400 חנויות) באחוזי תפוסה גבוהים בשבועות הקרובים כשרק 40 חנויות מוכנות להשכרה. המועד האחרון שדווח לפתיחת הקניון היה סוף ינואר, ולאחר שזה חלף לא עדכנה אפריקה לגבי מועד חדש.

בחזית הקניון מלון בבנייה, ופרט לשלושה מגדלי משרדים קיימים, נמצאים שני המגדלים הנוספים בתהליך בנייה: "העובדה ששני המגדלים תקועים לחלוטין, הופכת את הסביבה שאמורה הייתה להיות תומכת בפעילות הקניון לסביבה שפוגמת בחוויה של הצרכנים", מציין ארד.

"אמרו לי שהגישה למקום בעייתית, אבל לא תיארתי עד כמה", הוא מוסיף, "התאכזבתי לגלות שהפיתוח של האזור מוטל בספק-עד לא קיים. כביש דו סטרי עם נתיב אחד לכל כיוון מהווה אחד מהכבישים המרכזיים המוביל למתחם. לרגע אני חוזר בפלאשבק למסיבות הניצחון לרגל זכייתה של מכבי תל אביב בגביע אירופה לאלופות, כשכולם מצפצפים אחד לשני מסביב".

ויכוח מר בין לבייב לעירייה

לאחר שאפריקה ישראל נאלצה למכור נכסי נדל"ן אטרקטיביים שהיו ברשותה - בעקבות משבר שהוביל אותה להסדר חוב חסר תקדים בהיקפו - נותר הקניון הענק במוסקבה, שבו הושקעו כ-2 מיליארד שקל, פרויקט דגל מבחינתה. אפריקה פעילה ברוסיה באמצעות אפי פיתוח, חברה בת שמניותיה נסחרות בבורסה בלונדון.

לאחרונה דיווחה אפריקה כי ניתן אישור עקרוני מעיריית מוסקבה לפתיחת הקניון ואישור השלמת בנייה, אך למעשה עדיין לא ניתן אישור רשמי סופי לפתיחת הקניון. ל"גלובס" נודע שבין העירייה לבעל השליטה באפריקה, לב לבייב, יש ויכוח מר, כיוון שהעירייה מתכוונת למכור את חלקה בפרויקט לאפריקה (25% מהזכויות בקניון) לפי שווי של 500 מיליון דולר.

אפריקה מצידה הודיעה שעם פתיחת הקניון תשערך את הנכס לפי שווי כפול, והעירייה דורשת כעת פיצוי במחיר ומערימה קשיים בירוקרטיים ואיננה דואגת לפיתוח הסביבתי כפי שהתחייבה.

ארד תהה בפני נציג אפריקה ישראל שהתלווה לביקורו מדוע אין שוכרים המכינים את החנויות לפתיחת הקניון, וזה הסביר לו , לטענתו, כי "אין שוכרים שעובדים בקניון, היות ואין אישור של העירייה". ארד מעריך שהעבודות יסתיימו במקרה הטוב בסוף החודש, וכי רק בסוף מארס תיתכן השקה שקטה של הקניון, כשרק חלק מהחנויות תהינה פתוחות.

"נכון לעכשיו הקניון גדול מדי"

גם טים מילארד, המנהל את הסניף הרוסי של חברת Cushman & Wakefield, הנחשבת לאחת מחברות ייעוץ והערכת הנדל"ן המובילות בעולם, פסימי לגבי הקניון בטווח הקצר: "השאלה היא לא האם זאת תהיה הצלחה אלא מתי? ולהערכתי קניון Afi Mall יצליח רק בעוד שבע עד עשר שנים. נכון לעכשיו זה קניון גדול מדי".

מילארד סייר גם הוא בימים האחרונים בפרויקט. לדבריו, במוסקבה יש כיום 15-20 קניונים בשטח גדול מ-50 אלף מ"ר המהווים תחרות ל-Afi Mall. הקניונים במוסקבה מרוויחים היטב, אך לבייב לא מתכוון להתחרות בכולם, אלא באלה הפונים לפלח האוכלוסייה הגבוה.

בתו של לבייב, צביה לבייב אלאזרוב, העתיקה לפני כחצי שנה את מגוריה למוסקבה בכדי לנהל מקרוב את שיווק החנויות בקניון. אפריקה טוענת שהגיעה ללמעלה מ-75% חוזי השכרה, אך אין לכך עדות תומכת בשטח, וארד דיווח למוסדיים בישראל שיש חנויות רבות שאפילו אין בהן ריצוף.

"מוקדם לומר שהפרויקט מאכזב"

השינויים התכופים במועד פתיחת הקניון מלמדים על המשבר הקשה שחוו הכלכלה הרוסית וכמובן אפריקה ישראל עצמה, בשנתיים האחרונות. בתחילה העריכה החברה כי מועד השלמת הקניון יגיע במחצית השנייה של 2009. באוגוסט 2009 פורסמה דחייה ראשונה, ואפריקה העריכה שהקניון ייפתח במהלך השנה הנוכחית. במארס 2010 התנבאה החברה כי הפתיחה תתרחש באוקטובר השנה, ובחודש יולי פורסמה דחייה נוספת של הפתיחה, לחודש דצמבר. את קניות חג המולד אף מוסקבאי לא ערך בקניון של לבייב כי הפתיחה נדחתה שוב לסוף חודש ינואר, שכידוע כבר מאחורינו.

מילארד מסכם: "מוקדם לומר שהפרויקט מאכזב, כי הוא אמנם התעכב, אך זה לא רק באשמת החברה, אלא גם בגלל שוק שנפל".