מנפחי הבועות - זה לא מי שחשבתם

החדשות האחרונות הן, שהמדינה תקצה לזוגות צעירים שיירכשו דירה בפריפריה הטבות בשווי של כמאה אלף שקל. החלק הארי (60 אלף שקל) יינתן בצורת מענק בעת רכישת הדירה. החלק השני (40 אלף שקל) יוקצה לפיתוח התשתיות, בכדי להוזיל עלויות בנייה ומחירי הפיתוח.

אלא שלסבסוד הנ"ל יהיו בעיקר השלכות רעות על המשק הישראלי. אם הממשלה הייתה יוצאת לעבוד בבוקר, ומסבסדת את המשכנתאות מכיסה, ניחא. אבל מה שהממשלה עושה זה לקחת מכיס אחד ולהעביר לכיס אחר. לקיחת כסף מאדם מסוים ללא רצונו היא בהגדרה פעולה אלימה. אבל כאשר כל אחד חושב שלוקחים ל"אחר" או ל"עשיר" (ולא ממנו) הוא יושב בשקט וצועק: "שיסבסדו!". אבל גם עובד מהעשירון התחתון המשלם על דלק פי שתים בגלל מס, למעשה מממן, לעיתים של דירת חלומות בגליל.

אולי פעולה אלימה היא פעולה מוצדקת כשנוצר מצב בו לאנשים אין איפה לגור, אבל אז צריך להחליט למי נותנים ומי המחליט. האם זוג צעיר שרק חזר מהודו זכאי יותר מזוג בני חמישים שעובד כבר 25 שנה ועדיין לא הגיע לדירה משלו? האם זוג צעיר ברמת גן זכאי פחות מזוג צעיר בבית שמש? האם זה יהיה עניין של דתיים, חילונים, ערבים? מאיפה הכסף - מעוד מיסים, משכר לרופאים, מחינוך? מה המנגנון של העברת הכספים, איזה אחוז מהם ישאבו לתוך המערכת שתהיה אחראית? מי יבדוק שאין נצלנים שמתאימים עצמם לקריטריונים? מי ייקבע מה זו פריפריה, ולמה בכלל לא לעודד בנייה במרכז, במקום שבו אנשים באמת רוצים לגור?

עיוות פיזור האוכלוסין

בישראל קיימת תפיסה היסטורית, טאבו ממש, שפיזור אוכלוסין היא פעולה חיובית. אלא שפיזור מקטין יעילות כלכלית, מביא לעוני, פוגע בסביבה ויוצר שכבות אוכלוסיה ופערים.

לא סתם במדינות שצומחות מהר קיימת תופעה של עיור למרכז, והמקומות העשירים בעולם הם מקומות שמצטופפים וצומחים בהם גורדי שחקים. ניתן לשמור על איכות חיים גבוהה מאד גם בכרך אורבאני מודרני. אין הכוונה שפיזור בהגדרה הוא דבר רע, אך זה צריך להתבצע עצמאית על ידי התושבים לפי מקסום פונקצית התועלת שלהם מכל אזור ביחס לעלות שלהם בו (שנגזר מהכנסה פחות הוצאות). זו לא המדינה שצריכה להחליט עבור אזרחיה איפה לגור.

אדם שעובד במרכז ומקבל סבסוד למגורים רק בפריפריה סביר אכן שתגדל כדאיותו לעבור לשם. אלא שלמשק לא יהיה מדובר באדם שעבר לפריפריה משיקולים של תועלת אלא מעיוות המחירים. בכל מקום בהיסטוריה שעוותו מחירים גדל פלאים הסיכוי לעוני. אדם שתעבירו בכוח לפריפריה תורידו פלאים את סיכוייו להצלחה ותאלצו להמשיך לסבסד אותו ואת משפחתו כל החיים. אדם שעובר לגור בפריפריה ומרכז חייו נשאר במרכז הופך להיות נטל על תשתיות המדינה, שמסופקות בחינם והפגיעה בסביבה היא קשה - תושב בפריפריה מזהם פי כמה מתושב מרכז.

ואין כאן שאלה אם סבסוד דיור יצור בועה בנדל"ן. אם עד כה אפשר היה להתווכח אם יש או אין בועה בנדל"ן (כשלדעתנו אין), הצגת מחיר נמוך מהמחיר הכלכלי תגרום באופן וודאי להתנפחות של בועה, לפי הגדרה! רבים נוטים לכנות מחיר גבוה "בועה" ואת המחיר הנמוך "פיצוץ בועה", אלא שזו לא ההגדרה של בועה. בועה היא תיאור הבדל בין מחיר של נכס לערך הכלכלי שלו (הנגזר מתזרימי המזומנים הצפויים ממנו) ובמקרה הזה האלטרנטיבה של שכר הדירה. לכן, סבסוד הוא כלי מושלם ליצירת בועה: אנשים יראו מולם מחיר נמוך מהמחיר הכלכלי ויעדיפו לקנות מאשר לשכור, מה שיעלה עוד את המחירים ויצור בועה לפי הספר.

אין הכוונה באמור לעיל שהמחירים הגבוהים הם הגיוניים. אין הכוונה שלא קיימת בעיה, או שאין במה לטפל.

ישנן הרבה בעיות שיצרו המדיניות המוניטרית והפיסקלית יחד. אין טעם לנסות לכבות שריפה עם כוס, צריך דלי: הדרך להוריד מחירים היא קודם כל העלאת ריבית ובהמשך הגדלת ההיצע על ידי הפחתת מיסים שקשורים בנדל"ן, היתרי בנייה והורדת חסמים בירוקרטים, הוזלת עלויות עבודה כגון אישורי עובדים זרים, הפחתת מיסים על יבוא חומרי בנייה, בנייה לגובה וכד'.

זעזועים עתידיים

לפעולות מסוג פגיעה בשוק חופשי עלולות להיות השלכות על פגיעה ביעילות הכלכלית, עלייה בהתחייבויות הממשלה, יצירת עיוותי מחירים שיביאו לזעזועים עתידיים ובמאסות גדולות ליציאה של משקיעים זרים מהמדינה. ההשלכות עלולות להיות עליית פרמיית הסיכון של ישראל וירידה באיכות החיים.

כמובן שכל פעולה נראית כשלעצמה זניחה, אך מדיניות מעוותת שכזאת תגרור לאורך זמן השפעות משמעותיות. לא היינו ממליצים ללקוחותינו להשקיע במדינות בהן מדיניות ההתערבות הממשלתית בשוק גדולה. והמגמות עוד עלולות להתעצם.

הכותב כלכלן ראשי בכלל פיננסים