כללים חדשים בניסוח חוזה מקרקעין

החל מיום 31.3.2011 חל תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות מקרקעין בישראל. משמעות הדבר, בין היתר, הינה ביצוע ניכוי מס במקור על-ידי רוכש המקרקעין מהתשלומים אותם הוא מעביר למוכר. שיעור הניכוי תלוי ביום הרכישה של המקרקעין: אם יום הרכישה קודם ליום 7.11.2001 - שיעור ניכוי המס יעמוד על 15%; אם יום הרכישה של הנכס הנמכר לאחר מכן - 7.5%.

חובת ניכוי המס במקור אינה קיימת ביחס לעסקאות של מכירת דירת מגורים, דירת מגורים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות ומכירת מניות באיגודי מקרקעין. כמו כן, חובה זו אינה קיימת בעסקאות מקרקעין שהתמורה בהן אינה במזומן בלבד - למשל, עסקאות מתנה.

מטרת קביעת מנגנון חדשני זה באה לאפשר קבלת אישורי מסים המופנים לרשם המקרקעין מיד עם ביצוע ניכוי המס, ולזרז בכך את הליך רישום הנכסים על שם הרוכש. התיקון יוצר מהפכה במלאכת ניסוח חוזה מכירת מקרקעין המסורתי.

בטור זה נביא מספר דוגמאות לתיקונים שיש לתת אליהם את הדעת בעת עריכת חוזה מכר מקרקעין בישראל. מדובר ברשימה חלקית בלבד.

על מה יש להקפיד בחוזה למכירת דירת מגורים?

לכאורה, תיקון מספר 70 אינו משליך ביחס לעסקת מכירת דירת מגורים, אולם כדי שלא תקום חובה על הרוכש לנכות מס במקור, עליו להקפיד שהמוכר יציין בחוזה המכר כי הוא זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה, וכי הוא מתחייב לבקשו במסגרת המכירה.

חשוב שהרוכש יקבע בהסכם המכר מנגנון, לפיו אם המוכר לא יקבל את הפטור המבוקש ממס שבח - יוכל זה מתוך התשלומים שנותרו לו לשלם למוכר לנכות מס במקור. זאת, כדי לקבל אישורי מסים המופנים לרשם המקרקעין.

על מה יש להקפיד בחוזה למכירת מקרקעין אחרים?

כאן ראוי להבחין בין מצב בו סכום ניכוי המס במקור עולה על סכום מס השבח לבין מצב בו סכום ניכוי המס במקור נמוך יותר.

המצב הראשון הינו המצב השכיח בעסקאות מקרקעין, שכן ניכוי מס במקור בשיעור של 15% מסכום העסקה במרבית המקרים עולה על סכום מס השבח. במצב זה, טוב יעשה המוכר אם יקבע מנגנון בהסכם, לפיו באם ימציא לקונה עד מועד מסוים אישור ממנהל מס שבח על ניכוי מס במקור בשיעור מופחת - הרי על זה יהיה לנכות מס במקור בשיעור המופחת.

יצוין כי מנהל מס שבח רשאי לקבוע ניכוי מס במקור בשיעור מופחת, אם ישתכנע כי גובה הניכוי עולה על סכום המס.

יש לציין גם כי אם בעבר תנאי למסירת חזקה לקונה היה תשלום מלוא התמורה על-ידי הרוכש, הרי טוב יעשה המוכר כעת אם יתנה את מסירת החזקה גם בהטלת חובה על הקונה להמציא אישור על סכום המס שניכה במקור והעביר למנהל מס שבח ובנוסף המצאת אישורי המסים שקיבל.

על המוכר להבטיח בהסכם כי הקונה לא רק ינכה מס במקור אלא גם יעביר אותו במועד למנהל מס שבח. ככלל, על המוכר לשלם את מס השבח תוך 60 יום ממועד העסקה, וכל איחור בהעברתו גורר ריבית והצמדה.

המצב השני, בו סכום ניכוי המס קטן מסכום מס השבח החל בעסקה בפועל, פחות שכיח אך בהחלט אפשרי. במצב זה הקונה יקבל אישורי מסים עוד קודם ששולם כל המס בעסקה.

למותר לציין כי קיימת כאן חשיפה למנהל מס שבח וסיכון רב באי-גביית יתרת המס, שכן הנכס כבר הועבר על שם הקונה החדש, מבלי שהאוצר גבה את מלוא המס.

הכותב הוא עורך דין העוסק בדיני מסים, לשעבר עובד רשות המסים. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.