תיירים בלי מלון: פערים גדולים בין ההיצע לביקוש למלונות

כ-10000 חדרי מלון חסרים היום ברחבי ישראל לשלוש השנים הבאות (כ-3,500 חדרים כל שנה) ו-2,100 בתל אביב, מה שמקשה על מיצוי פוטנציאל התיירות של המדינה. כך קובעת סקירה בנושא ענף המלונאות שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מסנקי-בן שחר, שמעריכה שהמשך הגידול בביקושים והיעדר פיתוח יביאו לעליית מחירים שתרחיק תיירים פוטנציאלים.

"התיירות בישראל נמצאת במגמת עלייה", אומרת ענבל רהב, אנליסטית בכירה בצ'מנסקי-בן שחר, "ב-2011 ביקרו בישראל כ-3.4 מיליון מבקרים, מספר שמהווה שיא מאז קום המדינה ושהתאפשר עקב מצב ביטחוני יציב ולאור ההתאוששות מהמשבר הכלכלי העולמי ופריחת ענף התיירות העולמי. היעד המוצהר על ידי כלל הגופים והמשרדים בתחום הינו 5 מיליון תיירים בשנת 2015. ירדן לדוגמא, שמונה כ-6.5 מיליון תושבים, מארחת מספר כמעט כפול של תיירים".

בעשור האחרון, גדל מספר התיירים המבקרים בישראל ב-7%. בקרב התיירים, 70% מתאכסנים בבתי מלון למשך 11 לילות בממוצע, מתוכם חמישה לילות בתל אביב וארבעה לילות בירושלים, זאת בהתבסס על נתוני משרד התיירות. לדברי רהב, ישראל יכולה למשל למשוך תיירות נוצרית רחבה בהרבה. "בעירייה לורדס, אתר קטן בדרום צרפת שבו התגלתה מרים הבתולה, מבקרים מדי שנה כ-5 מיליון תיירים. עיירה זו מונה רק כ-18 אלף תושבים ובה כ-270 בתי מלון". ואצלנו, למי ששכח, בנה של אותה הבתולה נולד, חי ונפטר.

יצוין כי רק בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים שלפיהם מסתמן חודש פברואר 2012 כשובר שיאים בענף התיירות בישראל. במהלך חודש זה נרשמו 232 אלף כניסות של מבקרים, 6% יותר מפברואר 2011 ועלייה של 4% לעומת פברואר 2010.

19% באים מארה"ב

פילוח מטרות ביקורם של התיירים בישראל, מעלה כי 29% מהם באים לכאן כדי לבקר קרובים, 24% מגיעים לכאן לצורכי בילוי והנאה ו-24% מבקרים בישראל לצליינות. 13% מהם מגיעים לעסקים, 6% לתיור וטיול ו-3% למטרות אחרות.

לתל אביב, לפי פילוח זה, מגיעים 28% מהתיירים לביקור קרובים, 25% לבילוי והנאה, 16% לצליינות, 20% לעסקים, 7% לתיור וטיול ו-4% למטרות אחרות. לירושלים, על פי אותו פילוח, מגיעים 25% מהתיירים לביקור קרובים, 25% לבילוי והנאה, 32% לצליינות, 6% לעסקים, 8% לתיור וטיול ו-4% למטרות אחרות.

בחינת ארצות מוצאם של התיירים, בהישען על נתוני משרד התיירות, מראה שכ-19% מהתיירים שהגיעו לישראל ב-2010 היו מארה"ב, לעומת 24% ב-2005. 17% הגיעו מרוסיה, לעומת 4% ב-2005. הצרפתים היוו 9% מהתיירים שהגיעו לישראל ב-2010 - לעומת 16% ב-2005, והגרמנים היוו 6% מהתיירים ב-2010, שיעור דומה ל-2005. הבריטים היוו 5% מהתיירים ב-2010 לעומת 8% ב-2005.

ההוצאה הממוצעת לתייר המבקר בישראל היא 1,009 דולר לחופשה, מתוכם ההוצאה על בתי מלון או מקום אכסון היא 387 דולר, הוצאה שמהווה נתח עיקרי (35%) מהוצאותיו של התייר, זאת על פי נתוני משרד התיירות. "עלייה במחירי בתי המלון תגדיל משמעותית את הוצאות התייר, ועלולה לגרום לבחירתו במדינות יעד אחרות", אומרת רהב.

בעשור האחרון עקפה תל אביב את ירושלים כמארחת ראשית של כנסים ותערוכות - בעוד בשנת 2000 אירחה הבירה 41 כנסים ותערוכות ותל אביב אירחה 25 כנסים ותערוכות, הרי שב-2009 אירחה תל אביב 52 כנסים ותערוכות וירושלים אירחה 31. "בקצב הגידול הנוכחי, תתפוס ת"א נתח של 50% מאירוח הכנסים", אומרת רהב.

פוחת והולך

מה מצב ההיצע? לפי צ'מנסקי-בן שחר, כיום פועלים בישראל 337 בתי מלון בישראל, ובהם כ-47.5 אלף חדרים. "בין השנים 1991 ו-2000", נכתב בסקירה, "נבנו בישראל 95 מלונות ובהם כ-18 אלף חדרים. מנגד, בעשור האחרון, בין השנים 2001 ועד 2010, קטנו מספר בתי המלון בישראל, מ-339 ל-332 ונוספו רק 900 חדרים.

על סמך נתוני התאחדות המלונות, המלונות בתל אביב הם הרווחיים ביותר ומספקים החזרי השקעה גבוהים: פדיון כולל של 1.58 מיליארד שקל לשנה, ממוצע פדיון לחדר זמין: 241 אלף שקל; ממוצע פדיון לחדר תפוס ליום: 899 אלף שקל; EBITDA (רווח ללא הוצאות מימון ופחת): 419 מיליון שקל; EBITDA לחדר: 64 אלף שקל; שווי חדר: 862 אלף שקל והחזר השקעה 9.2% לשנה.

בצ'מנסקי-בן שחר מעריכים שב-2015 יבקרו בישראל כ-4.6 מיליון מבקרים. "בהתאם לגידול זה", אומרת רהב, "מספר החדרים שיידרש, בתרחיש פסימי, הוא כ-51 אלף חדרי מלון, כלומר, תוספת של 3,500 חדרים, בתרחיש ריאלי יידרשו כ-58 אלף חדרי מלון, כלומר תוספת של כ-10,000 חדרים ובתרחיש אופטימי יידרשו כ-66 אלף חדרי מלון, כלומר, תוספת של כ-18,500 חדרים".

רהב מציינת ש"יעדי משרד התיירות ל-4 מיליון תיירים בשנת 2012 ו-5 מיליון תיירים בשנת 2015, מחייבים תוספת של כ-18 אלף חדרי מלון, במיוחד באזורי הביקוש: ירושלים, תל אביב והכנרת. לפי בנק ישראל, יש צורך בבניית 6,000-9,000 חדרי מלון עד 2015. המשמעות היא שבכל תסריט נדרשת בניית חדרי מלון רבים".

קשיי מימון

הסיבות להיעדר הבנייה למלונאות, טמונות, לפי רהב, בביטול מענקים למלונאות ("המדינה ומשרד התיירות, על אף כל ההצהרות, לא מעודדים יזמים לבנות מלונות בארץ בכלל ובאזור המרכז ותל אביב בפרט"), בקשיים במימון בנקאי ("בעקבות ביטול המענקים, יזמים דרושים להון עצמי גבוה. המערכת הבנקאית מערימה קשיים למימון פרויקטים למלונאות ומעדיפה לממן פרויקטים למגורים ומשרדים. זאת למרות שכל מלון מייצר רווח מיידי לאחר הקמתו, ובמיוחד בתל אביב בשל מחירים גבוהים מאוד של חדרים"), וברשויות התכנון ("יזמים רבים נרתעים מקידום תוכניות למלונאות בשל הליך אישור והיתר ארוך ומייגע").

התאחדות המלונות בישראל מציינת כי היא "רואה בחיוב מדיניות עידוד ממשלתית שתביא לשיעור גידול יציב של 2%-3% במצבת החדרים כל שנה במשך 10 השנים הקרובות. בסוף 2011 מצבת החדרים עמדה על כ-47,500 חדרים". בנוסף, ההתאחדות טוענת דווקא שכרגע אין מחסור בחדרי מלון ברחבי המדינה, אלא להיפך, יש אפשרות לקלוט עוד תיירים בתשתיות הקיימות. "עם זאת", מסבירים בהתאחדות, "הנחת העבודה של התאחדות המלונות בישראל היא שיש להיערך לגידול עתידי בתיירות הנכנסת ולכן בצורה מבוקרת לאשר בניית מלונות חדשים, לצד הרחבת בתי מלון קיימים. בשעתו פרסמנו את תוכניתנו להוספת 5,000 חדרי מלון למצבת החדרים הקיימת. נוסחת האצבע היא שכל 100 אלף תיירים נוספים מצריכים 1,100 חדרי מלון נוספים. ב-2011 נרשמו במלונות כ-10 מיליון לינות תיירים ועוד כ-11 מיליון לינות ישראלים. התפוסה הממוצעת במלונות הגיעה ב-2011 לכ-66% בלבד, וזה בשנה נהדרת. בתשתיות הקיימות יש מקום לעוד תוספת של כ-250 אלף תיירים בשנה ללא תוספת בתי מלון. זאת תוך צפי לגידול בתפוסת החדרים השנתית במלונות ברמה של כ-12.5%".

ת"א: דרישה ל-6,100 חדרים

על פי נתונים של Hotel Price Index, העיר תל אביב מדורגת במקום החמישי מבחינת מחיר ממוצע לחדר במלון, עם כ-187 דולר לילה, אחרי לונדון, פריז, מוסקבה וניו יורק. לדברי רהב, "תל אביב מדורגת בין עשר הערים היקרות בעולם מבחינת מחירים ממוצעים לחדר במלון. ההערכה היא, שהמשך הגידול בביקושים והיעדר פיתוח יביאו לגידול ברמות המחירים".

נתוני הלמ"ס מלמדים שתל אביב נהנית מהתפוסה המלונאית הגבוהה ביותר בארץ: ב-2010 רשמה תל אביב 73% תפוסה ואילו ב-2011 היא רשמה 76% תפוסה. בעשור האחרון גדל מספר התיירים בעיר בכ-40%, ובממוצע כ-8% מדי שנה - נתונים גבוהים משמעותית מכלל ישראל. המשך הגידול יביא לתל אביב כמיליון תיירים ב-2015.

בצ'מנסקי-בן שחר מציינים שכיום קיימים בתל אביב כ-52 בתי מלון, המכילים כ-6,800 חדרים. "מרביתם פרוסים במקביל ובקרבת הים (רחוב הירקון), שהינו אזור ביקוש מועדף. מלונות ארבעה וחמישה כוכבים בעיר מתאפיינים כמלונות ישנים בני למעלה מ-20 שנה, מה שמהווה סטנדרט נמוך מהמקובל היום בענף היוקרה. בעשור האחרון נוספו בעיר שבעה בתי מלון ו-850 חדרים בלבד".

בכנס לקידום המלונאות, שערכה עיריית תל אביב ביולי, הוצגו נתונים לפיהם קיימים היום בעיר כ-85 מתקני מלונאות (מלונות, מלונות דירות ואכסניות) וכ-7,700 חדרים קיימים, מתוכם כ-6,700 חדרי מלון. כ-80% מהיצע החדרים נמצא ברצועה המקבילה לחוף הים. מעבר לחדרי המלון הקיימים, מצויים כ-8,500 חדרי מלון בתכנון, מתוכם כ-3,650 חדרים בתוכניות מאושרות שטרם מומשו, כ-4,550 בתוכניות שמצויות בהליכים וכ-300 חדרים בהליכי שימוש חורג. במצגת העירייה נכתב, שבהתקיימות יעד תיירותי של 4 מיליון מבקרים בשנה בישראל, נדרשים 13,800 חדרי מלון בתל אביב, ולצורך כך נדרשת תוספת של 6,100 על הקיים. בהתקיימות יעד תיירותי של 5 מיליון מבקרים בשנה בישראל, נדרשים 17 אלף חדרי מלון בתל אביב, ולצורך כך נדרשת תוספת של 9,300 חדרי מלון על הקיים. בהתקיימות יעד תיירותי של 6 מיליון מבקרים בשנה, נדרשים 20,200 חדרי מלון בתל אביב, ולשם כך נדרשת תוספת של 12,500 חדרים על הקיים.

כאמור, מתוך המלאי התכנוני יש כ-3,650 חדרי מלון בתוכניות מאושרות שטרם מומשו, רחוק מהביקוש. יתרה מכך, בצ'מנסקי בן-שחר מציינים כי "ישנן תוכניות למלונות בת"א שמאושרות מעל חמש שנים, ובנייתן עדיין לא החלה, מרביתן (77%) ברמת 4 ו-5 כוכבים". לדברי החברה, "בניגוד לכל הצהרות העירייה, צפוי שרק שני בתי מלון יסיימו בנייתם עד 2015, אשר יכילו 420 חדרים בלבד".

מלון אחד ב-20 שנה

בתחזיות לעתיד צופים בצ'מנסקי-בן שחר שב-2015 יבקרו בתל אביב כמיליון תיירים, תוספת של כ-280 אלף תיירים ביחס להיום. "בהתאם לגידול", נכתב בסקירה, "מספר החדרים שנדרש בתרחיש הנמוך הוא כ-8,500 חדרים, כלומר תוספת של 1,750 חדרים בהשוואה להיום. בתרחיש ריאלי מספר חדרי המלון הנדרש בעיר הוא 8,900 חדרים, כלומר, תוספת של כ-2,100 בהשוואה להיום. בתרחיש אופטימי, המספר הנדרש הוא 9,300 חדרים, כלומר תוספת של כ-2,500 חדרים".

רהב מדגישה, כי "ב-20 השנה האחרונות נבנה בעיר רק מלון אחד בדרגה גבוהה ובקו ראשון לים".

מעיריית תל אביב נמסר: לנוכח העלייה המרשימה במספר התיירים המגיעים לעיר, הביקוש למלונות הולך וגדל, אך ההיצע קטן והחסמים לפתיחת מלונות חדשים רבים. פיתוח המלונות בעיר ובמטרופולין הוא עוגן משמעותי בחזון העירייה, ואנו נכונים לבצע שינוי של ממש בהליכי אישור הקמת מלונות, שינוי שיביא לתנופה בתיירות בעיר".

בעירייה הדגישו כי "כחלק מהכרתה בחשיבות התיירות והמלונאות לעיר, קבעה העירייה מדיניות עירונית חדשה לעידוד מלונאות. מדיניות זו כוללת שורת אמצעים שמטרתם להקל ולקצר את הליכי אישור הקמת מלונות בעיר ולעודד את קידומם ומימושם, מה שיביא ודאי לתנופה נוספת בתיירות בעיר".

תקרית דיפלומטית

והנה עוד הסבר למצוקת חדרי המלון בישראל: בשנות ה-90, כשהגיעו לארץ גלי העלייה הגדולים, לא היה מקום לשכן את כולם והמדינה שכרה בתי מלון כ"פתרון זמני". אלא שכוונות לחוד ומציאות לחוד: את מלון דיפלומט שבשכונת ארנונה בירושלים, למשל, משרד השיכון כבר שוכר 20 שנה. כל 500 חדרי המלון מושכרים לעולים.

את המלון בנה לפני שנים איש העסקים זאב שיף וכיום הוא שייך לבנו, דובי שיף, הסכם השכירות הנוכחי נחתם עד 2016. "שכירת מלון דיפלומט במשך 20 שנה עבור 500 קשישים עולה לקופת המדינה לא פחות מחצי מיליארד שקל", טוען אלכס טנצר, פעיל חברתי ממנהיגי העולים, "בסכום הזה היה ניתן לספק פתרונות קבע לדיור ליותר מ-2,500 קשישים במקום פחות מרכזי". לדברי טנצר, "לא מדובר במלון פאר". הוא טוען שהקשישים גרים בחדרונים שגודלם נע סביב 15 מ"ר. זאת, בעוד שעל פי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שטח יחידה צריך להיות 25 מ"ר ליחיד ו-36 מ"ר לזוג, לפחות. על פי אותו מסמך שחובר בכנסת, מקבץ דיור הוא מבנה שבו לפחות 80 ולא יותר מ-200 יחידות דיור, מה שמעלה שאלה נוספת לגבי ההתאמה של מלון דיפלומט.

"משרד הקליטה משלם על כל חדר קרוב לאלף דולר בחודש, ויחד עם ההשתתפות הדיירים בשכר הדירה עומד הסכום על 4,300 שקל בחודש בממוצע", טוען טנצר. במקביל, הוא מספר שבמשך השנים נדרשה המדינה להשקעה נוספת ולפני כמה שנים שיפצו את כל החדרים והוסיפו מטבחים קטנים, "בעלות שהגיעה לשני מיליון שקל".

אלפי זכאים נוספים

טנצר סבור שאם היו לוקחים את הכסף, ומשקיעים אותו בבניית הוסטלים לעולים ולקשישים היה אפשר להקים פתרון טוב בהרבה. "אם היו בונים פתרון קבע ל-500 הקשישים, על קרקע שהייתה נמסרת ללא עלות מהמדינה, ההוצאה הייתה מגיעה ל-50 מיליון שקל, לפי עלות בנייה של 4,000 שקל למ"ר". עלות הקמת מבנה שיהיה פתרון קבע ל-500 קשישים כפי שמתאר טנצר, זהה לגובה שכירות שמשלם המשרד בשנתיים בלבד, ונזכיר שהמלון מושכר מאז 1991.

הביקורת על ההשכרה המתמשכת של המלון נמתחה בדו"ח מבקר המדינה שפורסם ב-2009. אז קבע המבקר כי "התעריף שמשלם משרד הקליטה עבור המלון גבוה במידה ניכרת מתעריף מקבצים אחרים שהוא שוכר בירושלים". עוד נכתב בדו"ח, כי "לדעת משרד מבקר המדינה, אף שמשרד הקליטה ומשרד האוצר היו ערים כבר בשנת 2002 לעלות הגבוהה, הם לא פעלו בשנים 2002-2008 למציאת תחליף. על אף יתרונות המלון, ראוי היה לדעת משרד מבקר המדינה לחפש תחליף זול יותר בהתחשב בעובדה שהשכירות ממומנת מכספי ציבור".

משרד האוצר, שאישר שוב ושוב את התקשרות משרד הקליטה עם המלון, התייחס בזמנו לביקורת ואמר כי "להארכת תקופת ההתקשרות קדמה בחינה מעמיקה של שווי השוק, בחינת החלופות לרבות ישימות פינוי הדיירים ומו"מ במסגרתו הופחת המחיר המבוקש, וזאת בשיתוף החשב הכללי ובדיקת ועדת הפטור, אשר מצאו כי על אף עלותו הגבוהה יחסית, הארכת ההתקשרות הינה החלופה המועדפת תחת האילוצים".

בתגובה לדברים נמסר ממשרד הקליטה: "מלון דיפלומט משמש מקבץ דיור עבור עולים קשישים, וזאת כחלק ממגוון רחב של פתרונות דיור עבור עולים, הניתנים על ידי המשרד לקליטת העלייה. מקבץ הדיור עומד בכל הסטנדרטים ומהווה פתרון הולם עבור מצוקת הדיור הקיימת בישראל". המשרד סירב לאשר או להפריך את תעריף השכירות שהגיע לידי "גלובס" ולא השיב על השאלה אם ההוצאה מוצדקת.

 ערים נבחרות

 חדרים בארץ

 חדרי מלון ישראל

 שיעור תפוסה

 התפלגות

 פדיון