לא כדאי לרכוש דירה להשקעה

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה בשבוע שעבר את נתוני התחלות וגמר הבנייה במשק. מהנתונים עולה, כי מגמת הירידה בהתחלות הבנייה במשק נמשכה ובקצב מהיר.

מגמת הירידה בהתחלות הבנייה נמשכת כבר זה הרבעון החמישי ברציפות, אלא שברבעון השלישי של 2012 חלה נקודת-מפנה במלאי הדירות בבנייה פעילה; ולראשונה, מאז הרבעון הראשון של 2009, נרשמה ירידה במלאי הדירות. ירידה זו אינה מפתיעה על רקע הירידה החדה בהתחלות הבנייה, ונראה כי היא תימשך.

נתונים אלו מעמידים בסימן שאלה את ההשלכות של המגבלות האחרונות של המפקח על הבנקים על מחירי הדירות, לאורך זמן. ייתכן כי לטווח קצר, על רקע הצפי של הציבור כי מגבלות אלו יובילו לירידה במחירים, נראה ירידה כלשהי. כלומר, בתסריט זה, צפוי כי נראה שוב את הציבור יושב על הגדר, ובהתאם, תירשם גם עצירה במגמת עליית המחירים, ואולי אף ירידה מתונה.

אלא שלהערכתנו, הירידה שנרשמה בשנה האחרונה בריביות על המשכנתאות, תעודד ביקוש נוסף חדש לדירות למגורים, זאת, בשעה שהירידה בריבית במשק, בעיקר על משכנתאות צמודות מדד (כפי שעולה מנתוני בנק ישראל), תעודד משקיעים נוספים לרכוש דירה להשקעה, חלקם ללא צורך במשכנתא.

במילים אחרות, ההחלטה להקשיח את התנאים למתן משכנתאות, במקביל להפחתת הריבית במשק, לא תפעל להקטין לאורך זמן את הביקוש לדירות למגורים; ואילו הירידה הנמשכת בהתחלות הבנייה, ולראשונה גם במלאי הדירות בתהליך בנייה, צפויות לגרום לירידה בהיצע הדירות במשק.

שילוב זה של גידול אפשרי בביקוש וירידה צפויה בהיצע, לא יאפשר ירידת מחירים לאורך זמן, להיפך, הוא צפוי ללחוץ את המחירים כלפי מעלה, מה שיחייב את מקבלי ההחלטות במשק, בעיקר אלו האמונים על צד ההיצע (רמז, הם עסוקים כרגע בהישרדות פוליטית ולא בשאלות כגון ענף הנדל"ן למגורים), לפעול ביתר-שאת ליצירת עודף היצע בשוק הנדל"ן למגורים. עודף שיהיה גדול דיו כדי לשנות את מגמת המחירים, אך לא גדול עד כדי יצירת משבר בענף הנדל"ן, שאם לא כן, הסיפור "מעשה בחמישה בלונים" יהפוך מסיפור ילדים למציאות כלכלית בעייתית.

סיכון די גבוה להתפוצצות בועת נדל"ן

כך, מחירי הדירות יוסיפו ככל הנראה לעלות. אם כך, מדוע לא לרכוש היום דירה להשקעה? התשובה לשאלה זו נעוצה בהבדל בין טווח קצר-בינוני, לטווח ארוך יותר. מחירי הדירות במשק גבוהים, אפילו גבוהים מאוד. לחלק גדול מהאוכלוסיה קשה לרכוש דירה, גם בשל מחירן הגבוה של הדירות, וגם בשל המגבלות שהטיל בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות. עלות שכירת הדירה אף היא גבוהה, ומעמיסה הוצאה כבדה על משק הבית.

בעקבות אלה, הסיכון להתפוצצות בועת נדל"ן הוא די גבוה; ובנק ישראל, כך נראה, נחרץ בכל הקשור למניעת התממשותו של סיכון כזה.

אמנם, הצעדים בהם נקט בנק ישראל עד כה בצד הביקוש - במיוחד בשל היעדר נחישות מקבילה בצד המופקד על צד ההיצע - אינם מספיקים כדי למנוע שינוי מגמה בשוק הנדל"ן למגורים, אך אנו מעריכים גם, על רקע הנחישות של הבנק המרכזי, כי בשנה הקרובה, יינקטו צעדים נוספים (חלקם גם בצד ההיצע), כך שהסיכון לירידת מחירים בטווח הארוך יותר, אינו קטן כלל.

במילים אחרות, ברמת המחירים הגבוהה הנוכחית, ובהתחשב בנחישות למנוע את המשך עליית המחירים בענף, יחס הסיכוי-סיכון שברכישת דירה להשקעה כיום, אינו עובד לטובת המשקיע. כלומר, הסיכון שהמחירים ירדו הוא גבוה, ואינו מתאים למשקיעים סולידיים. כי זה הימור על נכס שמחירו גבוה; ואותנו לימדו, שקונים כאשר מציעים לך מוצר בזול, ולא כאשר הוא כל-כך יקר.

הכותבת היא כלכלנית ואסטרטגית ראשית ב"פסגות", בית השקעות