דיירי "בית גרונר" בר"ג ייאלצו לפנות דירות לטובת דיור מוגן

הפסד לחברות אלעד מגורים וסנאורה בפרשת "בית גרונר" ברמת-גן: סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, מיכל רובינשטיין, דחתה את העתירה שהגישו החברות אלעד מגורים שבשליטת יצחק תשובה וחברת סנאורה כנגד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בפרשת בית גרונר ברחוב ז'בוטינסקי פינת רש"י ברמת-גן, אותו הקימו החברות בשנות ה-90.

הפרשה נחשפה לראשונה על ידי משה ליכטמן במוסף הנדל"ן של "גלובס" ("דיור מוגן בשטח בר", 1.12.97).

בשנות ה-90 המוקדמות ביקשו החברות סנאורה ואלעד מגורים להקים פרויקט על המגרש המדובר, כאשר תוכנית בניין העיר החלה עליו איפשרה הקמת בניין מגורים בן 15 קומות ו-60 דירות בשטח 120 מ"ר כל אחת.

החברות ביקשו להגדיל את מספר הדירות, ואילו עיריית רמת-גן רצתה להקים במקום דיור מוגן, ולא בניין מגורים רגיל, כדי לתת מענה לצרכים של קשישים באזור.

נוכח ההנחה שקשישים נזקקים לדירות בשטח קטן יותר, העירייה הציעה להגדיל את מספר הדירות שיוקמו בבניין, ובתנאי שיהיו דירות קטנות, מבלי לחרוג מאחוזי הבנייה המותרים לבנייה.

תוכנית בניין העיר החדשה לדיור מוגן, שקידמו החברות והעירייה, אושרה וקבעה כי ניתן להקים על המגרש בית דיור מוגן בן 120 יחידות דיור מוגן ב-15 קומות מעל שתי קומות מסחר, קומת מחסנים וקומת שירותי בריכת שחייה.

עוד נקבע בתוכנית כי תוקם חברת ניהול שתקבע בשיתוף העירייה קריטריונים שיבטיחו את מימוש מטרת הפרויקט לדיור מוגן.

אלא שהחברות בנו את הפרויקט אך בחרו להתעלם כליל ממטרתו. במקום למכור את הדירות לקשישים, הם שיווקו אותן בשוק החופשי לכל דורש, בלי קביעת קריטריונים ומבלי קשר לדיור מוגן.

העירייה הנפיקה לפרויקט טופס אכלוס בשנת 1999, ורק בשנת 2000 טענה כי נודע לה על מעשי החברות. בעקבות זאת היא הגישה כנגדן כתב אישום, ואף נגזר על כל אחת מהחברות לשלם קנס של 460 אלף שקל.

עם סיום ההליך הפלילי, החלו החברות והעירייה לפעול להכשרת העבירה באמצעות שינוי ייעוד הקרקע למגורים בתוכנית חדשה שיזמו. התוכנית אושרה בוועדה המקומית בשנת 2006.

בשנת 2009 דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית, לאחר שהשתכנעה כי למרות שרוכשי הדירות ודאי רכשו את הדירות בתום-לב, האינטרס הציבורי של מניעת עידוד עבריינות בנייה הוא הקובע.

החברות הגישו ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה, שהחליטה בתחילת שנת 2011 לדחות את התוכנית.

"עולה תמונה חמורה של התנהלות בלתי חוקית מכוונת ומטעה ופגיעה קשה בשלטון החוק", קבעה המועצה הארצית. "תוצאתה היא מגדל מגורים בלב רמת-גן שנולד בחטא. על רקע זה אנו חייבים לייחס משקל רב ביותר לשיקול של שמירת שלטון החוק והרתעת עבריינות בנייה".

החברות הגישו בשנת 2011 עתירה לבית המשפט, בטענה כי ועדות התכנון התעלמו מכך שהוועדה המקומית תומכת בתוכנית הקיימת, מאחר שיש עודף בבתי דיור מוגן בעיר וצורך בהצערת האזור על-ידי דירות קטנות. בנוסף טענו החברות כי ועדות התכנון לא התייחסו לתוצאות הקשות שיש להחלטה ביחס לדיירים.

"לתוך מערבולת של פרשה חמורה זו גררו החברות שורה ארוכה של דיירים שרכשו מהן דירות בבית גרונר", ציינה השופטת רובינשטיין בפסק הדין.

לדבריה, אם עתירה זו תידחה, עלולה להיגרם להם פגיעה בלתי מבוטלת, בעיקר כתוצאה מירידה בערך הדירות, וכתוצאה מהאפשרות שישנם דיירים שייאלצו לעזוב את דירותיהם בעקבות הפיכתו של הבניין לבית דיור מוגן. ואולם לדבריה, שיקול שלטון החוק, נוכח העבירות החמורות שהתוכנית נועדה להכשיר, גובר על אינטרס הדיירים.

"הכשרת השרץ עלולה להביא לפגיעה כפולה ומכופלת, שכן הסמכה והשלמה עם עבריינות תחת מלחמה וענישת העבריין תביא למצב של 'חוטא יוצא נשכר', תפגם באמון הציבור ברשויות ובתי המשפט תכרסם בהרתעה ותעודד ביצוע מעשי עבריינות", קבעה רובינשטיין והוסיפה: "התנהלות העותרות ,אשר הפגינו אדישות למגבלות החוק ולגורל של עשרות רבות של רוכשים שנתנו בהם אמון, הייתה פסולה מהיסוד ונוגדת נורמות בסיסיות של הגינות ויושרה. העותרות קיוו כי באמצעות קביעת עובדות בשטח הן ייאלצו את הרשויות להנציח את המצב הקיים ולהכשיר את מעשה העבירה".

רובינשטיין דחתה את העתירה וקבעה כי המזור לדיירים לא צריך לבוא באמצעות הכשרת מעשה העבירה, אלא בהליכים אזרחיים שינהלו נגד החברות. בנוסף, פסקה כי החברות יישאו בהוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.

"דוגמה לחזירות נדל"נית"

לדברי חבר מועצת עיריית רמת-גן, עו"ד רועי ברזילי, "המקרה הוא דוגמה לחזירות נדל"נית ובצע-כסף של ממש, תוך ניצול ציני של הרגישות הציבורית לצורכיהם של הקשישים ובמסווה של כוונות שקריות ביסודן.

"ישנו צורך אמיתי למציאת פתרונות מגורים לקשישים במסגרת דיור מוגן. למרות זאת עיריית רמת-גן העדיפה להתעלם ולקבור את ראשה בחול נוכח העבריינות הפושעת. הפעם מישהו חייב לשלם את המחיר".

שמאי המקרקעין ארז כהן התייחס לפסק הדין: "מדובר במקרה קלאסי של 'שייזהר הקונה'. לא מספיקה הבטחה של היזמים ש'יהיה בסדר'. גם במקרים שרוכשים לוקחים עורך דין שייצג אותם, זה לא תמיד מספיק, כי עורך הדין לא תמיד בודק בעירייה ומסתפק בנסח הטאבו. בנסח הטאבו לא ניתן לראות מה ייעוד הקרקע ואם הנכס אכן תואם אותו.

"רק במחלקת ההנדסה של משרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ניתן לראות מה בדיוק כולל היתר הבנייה, אך הקונה הפשוט לא תמיד מסוגל להבין מקצועית את משמעות הדברים, ולכן כדאי להיעזר באנשי מקצוע".

כהן התייחס גם למשמעות הכספית של ירידת ערך דירות הרוכשים, וציין כי שווי מ"ר מגורים שווה פי 1.5 משווי מ"ר דיור מוגן.

יש לציין, כי חברת אלעד מגורים בעת הקמת המגדל היתה בשליטת משפחת דנקנר והיתה ידיעה כחברת דנקנר השקעות. בשנת 2004 רכש יצחק תשובה את השליטה בחברה לאחר שהמגדל כבר היה בנוי.