הכסף השחור של שוק הדיור

הבעיות המרכזיות של המשק

מדיניות כלכלית מורכבת מעשרות אלפי, אם לא מאות אלפי פרטים, קטנים כגדולים. היא מורכבת מהחלטות משמעותיות בעלות השלכות רחבות וגם מהחלטות נקודתיות עם השלכות מצומצמות. כל הפרטים האלה מרכיבים פאזל גדול מאוד שנקרא "מדיניות כלכלית" המשפיעה באופנים שונים על יחידים, חברות ומוסדות ציבוריים. די להעיף מבט קצר בספר התקציב עב הכסף, באלפי פרטי התקצוב, בסכומים וברפורמות המוצעות כדי להבין עד כמה הפאזל הזה מורכב ומסובך.

אבל אם הייתם צריכים לסנן את כל רעשי הרקע ואם הייתם מתבקשים למקד ולצמצם את הבעיות של המשק הישראלי לשתיים בלבד, במה הייתם בוחרים? האם במילים גבוהות ואופנתיות כמו תחרותיות, מונופולים, יעילות, פריון גבוה, חדשנות או שילוב חרדים וערבים בשוק העבודה, ועוד מנטרות שפרשני הכלכלה נוהגים לתלות בהן את שיפור הכלכלה? לא, ממש לא, לפחות לא לפי תפיסתנו.

שתי הבעיות המרכזיות של המשק הישראלי (והן ממש לא מפתיעות, לפחות לא למי שקורא את הטור הזה) הן כלכלת הצללים ("השחורה") המפלצתית של ישראל ומחירי הדיור המנופחים. פתרון חלקי של שתי הבעיות, כלומר צמצום כלשהו של תופעת השחור וירידה כלשהי, נגיד של כ-20% לפחות, במחירי הדיור, יכול לשפר באופן דרמטי את מצבו של כל משק בית ממוצע בישראל, ולגמד לחלוטין את הרווח שעשוי לצמוח לנו מרפורמה כזו או אחרת בשוק המזון או בכל שוק אחר, עם כל הכבוד להילת הרפורמות ונחיצותן. גבייה של מיליארדי שקלים נוספים לפחות מדי שנה מהאוכלוסייה ה"לא שקופה" (מעלימי המס) של ישראל עשויה להקל את נטל המס הכבד (ישיר בשילוב עקיף) על האוכלוסייה ה"שקופה" (יותר מ-3 מיליון שכירים) וירידת מחירי הדיור עשויה להפחית את העלות החודשית הממוצעת של דיור במאות ואלפי שקלים למשק בית.

הכסף השחור פוגש את משכירי הדירות

השוק "השחור" ושוק הדיור נפגשים בכמה נקודות. חלק מהעלמות המס מקורן בשוק הדיור וחלק מהצריכה של "שירותי דיור" (מרכישת דירות ועד השכרת דירות) מתבצעת ב"שחור". על נקודה אחת נעמוד בטור הזה, אבל עוד לפני כן כמה מספרים שינסו לצייר את מפת הדיור של ישראל.

69% - זה שיעור הבעלות על דירות בישראל נכון לסוף 2011, לפי נתוני משרד השיכון שהתבססו על סקרי משקי הבית של הלמ"ס. לפי נתוני המפקד, המתבססים על מדגם גדול יותר, שיעור הבעלות נמוך יותר, כ-66%, אבל עדיין גבוה באופן יחסי. למרבה ההפתעה, ולמרות הסחרור במחירי הדיור מאז 2008, לא חל שינוי בשיעור הבעלות על דירות והוא מתקרב כמעט בכל שנה ל-70%. השיעור הזה גבוה יחסית לשיעורי הבעלות במדינות המערב, כ-65% בארה"ב ואף פחות מכך באיחוד האירופי. שאר האוכלוסייה בישראל גרה בשכירות או במה שמוגדר דירות חינם. כ-26% בממוצע גרים בשכירות, ומתוכם כ-3.4% בלבד בשכירות ציבורית (דיור ציבורי ודיור מוגן), כ-23% בשכירות פרטית, והשאר (כ-5%), כאמור, בדירות חינם או בדמי מפתח.

ממוצעי הבעלות קצת מטעים כי יש הבדל גדול מאוד בין הערים. בתל אביב, למשל, שיעור הגרים בדירה בבעלותם נמוך במיוחד ועומד על כ-44% בלבד, והגרים בדירות שכורות הם קרוב ל-49% (!). כן, כן, חצי ממשקי הבית בתל אביב בכלל שוכרים את דירתם. לעומת תל אביב, בולטת אשדוד שבה כ-75% גרם בדירה בבעלותם לעומת כ-24% בלבד בשכירות.

במשרד השיכון מציינים שבשנים האחרונות ניכר גידול במשקל שוכרי הדירות בבאר שבע, אשקלון ורמת גן. בבאר שבע מדובר ככל הנראה ברכישות של דירות להשקעה לצורך השכרתן, בין השאר לסטודנטים, ובאשקלון מדובר ברכישות להשקעה גם על ידי זרים.

לכאורה, לפי הנתונים הללו, לרוב משקי הבית בישראל אין שום אינטרס בירידת מחירי הדיור, כי ירידה כזו תפגע בשווי הנכס שלהם, ודאי של הדור החדש שהשתעבד למשכנתאות עד סוף ימי חייו. ירידה משמעותית עלולה לערער את הביטחונות ולסכן את החזרי המשכנתה, במיוחד אם הריבית תשנה כיוון ותתחיל לטפס מעלה. אלא שהקביעה הזאת קצת מטעה: ראשית, ככל שמתקרבים למרכז, לגוש דן, שיעורי הבעלות צונחים לכיוון ה-50% ומטה, כמו בתל אביב, ומשקפים מגמה עקבית של ירידה בבעלות על דירות. וכך להפך, ככל שמתרחקים מהמרכז, לכיוון המעגל השני הקרוב יחסית, למשל אשדוד, ראשון לציון ונתניה, שיעור הבעלות על דירות עולה.

שנית, זו אשליה: יש אמנם תחושה של עושר ורווח למשקי הבית שבבעלותם דירה, כי הרי הנכס בבעלותם "שווה מאוד" וניתן למימוש במחיר גבוה, אבל מי שינסה לשרטט את עתיד ילדיו יגלה ודאי שתהיה להם בעיה ענקית. רובם לא יהיו מסוגלים לרכוש דירה באזורים שבהם גרים כעת הוריו, ורובם כנראה לא יזכו לעזרה בהיקפים משמעותיים מאבא ואמא התומכים, כפי שהוריהם זכו לכך מסבתא וסבא הדואגים. כולנו כמובן מאחלים בריאות ורק בריאות, אבל לאור העלייה בתוחלת החיים והשחיקה בשכר הריאלי והפנסיות, צריך יותר כסף כדי להמשיך לחיות עד 120, ובאופן טבעי נותר פחות כסף לעזור לילדים.

2.4 מיליון דירות, קצת פחות, זה בערך מלאי הדירות בישראל נכון ל-2012, לעומת כ-2.47 מיליון משקי בית - דבר המספק עוד גורם לחץ לעליית המחירים בישראל. לפי נתוני משרד השיכון בשנת 95' היה עודף (!) של כ-50 אלף דירות למגורים ביחס למספר משקי הבית, אבל מאז ועד היום הסתיימה בנייתן של כ-680 אלף דירות בלבד. כלומר, משנת 96' נוצר פער ביקוש של כ-150 אלף דירות. בניכוי עודף של כ-50 אלף דירות, המחסור הנאמד כעת בדירות מגורים עומד על כ-100 אלף דירות.

כך או אחרת, לפי הנתונים הללו מספר הדירות המוצעות להשכרה בישראל עומד על בין 500 ל-600 אלף דירות - וזהו שוק ההשכרה, השוק של המשקיעים בנדל"ן, השוק של רוכשי הדירות להשקעה, אולי השוק הכי חם בשנים האחרונות.

10% - זה שיעור המס המופחת שנקבע באחד המסלולים על השכרת דירות מגורים. החיוב במס על השכרת דירות מתבצע לפי החוק בשלושה מסלולים: האחד, כאמור, 10% מס מופחת על כל הסכום; השני, פטור חלקי - כאשר ההכנסה החודשית משכר הדירה של המשכיר גבוהה מתקרת הפטור העומד על 4,980 שקל, והמסלול השלישי הוא חיוב לפי שיעורי מס רגילים (מס שולי).

למעשה, מדובר כאן בהטבת מס ענקית (לפי הערכות, יותר ממיליארד שקל בשנה לפחות). כל הניסיונות למסות את שוק ההשכרה מהשקל הראשון לא צלחו, אולי משום שבמשרדים הכלכליים ובכנסת יש יותר מדי אינטרסנטים (פקידים, ח"כים ושרים) שיש להם יותר מדירת מגורים אחת והם לא מעוניינים לשלם יותר מדי מסים על שכר דירה. ואנחנו ממש לא קונים את הטיעון שהמס יגולגל אוטומטית על שוכרי הדירות. הטבת המס הענקית הזאת גדלה והולכת אם מביאים בחשבון שחלק גדול משכר הדירה בכלל לא שקוף, כלומר, לא מדווח למס הכנסה והוא חלק ממעגל הכסף השחור העצום במדינה.

התעלומה הגדולה היא, כמובן, כמה דירות בישראל מושכרות ביותר מתקרת הפטור, כמעט 5,000 שקל. איש אינו יודע להעריך זאת, אבל לבטח מדובר במספר די מכובד לאור לחץ המחירים כלפי מעלה גם בשוק השכירות. וכמה מדווחים למס הכנסה? גם תעלומה. כדי לפתור אותה, פנינו השבוע לרשות המסים כדי לקבל כמה נתונים על השוק. שאלנו כמה אנשים מדווחים על הכנסות משכר דירה בישראל בארבע השנים האחרונות וכמה עושים זאת על דירות בחו"ל.

חובה עלינו לציין שרשות המסים היא דווקא אחת מהרשויות הממשלתיות הקומוניקטיביות ביותר במסירת מידע, למרות כל ההידיינות שלנו עם הרשות בנושא הטבות המס, וקיבלנו בתוך זמן קצר את הנתונים הבאים, המופיעים כאן לראשונה: 18,400 אנשים בלבד דיווחו על הכנסתם משכר דירה בשנת 2012 והכניסו לקופת המדינה כ-260 מיליון שקל (ראו טבלה). המספר הזה אמנם גדל והלך בארבע השנים האחרונות, אך עדיין מדובר בסכומים יחסית נמוכים ובמספר מדווחים נמוך יחסית.

המספרים הללו, מדגישה רשות המסים, מתייחסים רק למסלול שיעור המס המופחת (10%) כיוון שאת שאר הנתונים אי אפשר לבודד. להערכתנו, במסלולים האחרים ההכנסות הן אפסיות, כך שהיקף המיסוי בשוק ההשכרה נע סביב המספרים שמסרה רש ות המסים. לגבי ההכנסות משכירות בחו"ל, ברשות אומרים שהנתונים הללו דורשים עיבוד מחשב מיוחד והם אינם זמינים באופן מיידי (לא נופתע אם הסכומים שם שוליים לחלוטין).

אגב, מנתוני הרשות עולה כי שכר הדירה הממוצע שעליו מדווחים אלו שבחרו במסלול מס מופחת (10%) עומד על יותר מ-10 אלף שקל בחודש. המסקנה היא שעיקר המדווחים נמצאים בקצה העליון של שוק ההשכרה ואילו המאסה הקריטית של המשכירים, בין תקרת הפטור לבין כ-10,000 שקל, פשוט מצפצפת על החוק ומעלימה טונות של מס. לפחות במקטע הזה של שכירויות, השוק השחור ושוק הדיור נפגשים.

איך לוכדים את מעלימי המס

הפתרון: מס מהשקל הראשון על השכרת דירה, חובת דיווח כללית והצלבת נתונים כדי להעלות בחכה את כל מעלימי המס בשוק ההשכרה - וזה לא בשמים. חובת דיווח כללית תיצור הרתעה - מי שחותם על הגשת טפסים למס הכנסה אולי קצת ייבהל מלחתום על נתונים שקריים, ואם הוא בכל זאת מבלף, בעזרת נתוני רשות המסים על בעלויות דירה (דרך מס הרכישה) אפשר להצליב נתונים, לבדוק למי יש יותר מדירת מגורים אחת ולראות אם הוא אכן מדווח על שכר הדירה שלו.

כל אלה צעדים קטנים אבל הכרחיים כדי לפתור חלק מבעיית ההון השחור העצומה במדינה, אבל אנחנו גם לא צריכים להשלות את עצמנו: כששר האוצר מנהל שיחה הזויה עם העוזרת שלו לתוך הלילה בטון יהיר ומתנשא כאילו הוא שמר על מעמד הביניים, וידידיו בתקשורת הופכים זאת למיני-פסטיבל תקשורתי ומתמוגגים מהגימיק (בדיוק כמו בגימיק של גיוס החרדים), כל שנותר הוא לצפות הוא לגימיק הבא.

 שכר דירה

הרכבת הקלה: מחכים להסברים של השר כ"ץ (2)

עדכון מהמאבק של "גלובס" לקבלת נתונים מחברת נ.ת.ע, האחראית על הקמת הרכבת הקלה, שבאחריות משרד התחבורה, שבאחריות השר ישראל כ"ץ. תזכורת: נ.ת.ע אמורה למסור לידי "גלובס" עד יום ראשון הקרוב את נתוני ההוצאות שלה בשנים האחרונות ואת שמות הספקים שהתקשרה איתם, לאחר שהחברה הוציאה בשנים האחרונות כ-2.5 מיליארד שקל.

בתחילת השבוע נחת על שולחננו מכתב ממשרד עורכי הדין סהר, סטוביצקי ושות' המייצג את נ.ת.ע, והוא מעלה שורה של טענות נגד "גלובס". בין היתר הוא טוען לפרסום המהווה לשון הרע בידיעה פרי עטו של עמירם ברקת בסוף יוני, שעסקה בהתארכות לוח הזמנים להקמת הרכבת הקלה. הדובדבן שבמכתב מתייחס לדרישת "גלובס" לקבלת נתוני נ.ת.ע. "הפרסומים המסולפים אשר פורסמו עד כה על ידכם מעלים חשש כבד כי כל נתון נוסף שיימסר לכם יוצף ויעוות בעתיד... מסירת המידע כמבוקש על ידכם, כאשר המטרה ידועה מראש, מהווה סכנה ברורה לפגיעה קשה וחמורה בנ.ת.ע".

כמו כן טוענים במשרד עורכי הדין המכובד כי בקשת "גלובס", שהוגשה כזכור כבר לפני חודש, "מטילה עומס בלתי ראוי על נ.ת.ע ודורשת השקעת משאבים ניכרת, שאינה מידתית לחשיבות המידע הספציפי. בכל מקרה, תידרש תקופה לא קצרה של הארכה, על מנת שנ.ת.ע תוכל להיערך ולאסוף את החומרים הרבים הנדרשים על ידכם".

כמו כן טוענת החברה כי בקשת "גלובס" "הינה גורפת ועלולה לפגוע הן בחיסיון המסחרי והן בפרטיותם העסקית של צדדים שלישיים. בקשה שכזו מחייבת את נ.ת.ע לפנות לכל ספק באופן אישי כדי לקבל את אישורו בדבר פרסום שמו..."

כמה הערות למכתב של עורכי הדין: על פי חוק המכרזים, "המדינה, כל תאגיד ממשלתי, מועצה דתית, קופת חולים ומוסד להשכלה גבוהה לא יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין, או לביצוע עבודה, או לרכישת שירותים, אלא על פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו". כמובן יש פטורים וחריגים, אבל ככלל שמות הספקים שעובדים עם נ.ת.ע אמורים להיות שקופים, אלא אם כן החברה קיבלה פטור מטעמי חיסיון וכדומה, כפי שהיא מציינת (איזה חיסיון בדיוק צריך להיות פה? אין פה סודות מסחריים או תחרות).

דבר שני: השקיפות, הו השקיפות, היא אכן מחטאת אבל לעתים כואבת.

ודבר שלישי: למה נ.ת.ע צריכה ייצוג של משרד עורכי דין פרטי מול "גלובס"? אנחנו מקווים שבנתונים שיימסרו לידי העיתון יהיה נקוב גם שכר הטרחה שמשלמת החברה למשרד "סהר, סוביצקי ושות'", כדי שהציבור ידע על מה בדיוק נ.ת.ע מוציאה כל כך הרבה אנרגיה.