עושק הארנונה: כך חולבות העיריות את העסקים

חברת הספנות צים שוקלת לראשונה בהיסטוריה לעזוב את העיר חיפה. החברה משכנת את משרדיה בשנים האחרונות על פני 16 אלף מ"ר בפארק מתם שבבעלות חברת גב-ים בכניסה לחיפה. תעריף הארנונה למשרדים בחיפה עומד על 162 שקל למ"ר לשנה. בעיריית חיפה טוענים כי צים משלמת סכום נמוך מכך, העומד על 104 שקל למ"ר. בצים טוענים כי הם משלמים סכום גבוה בהרבה.

ל"גלובס" נודע כי צים בוחנת מעבר לעיר המתפתחת יקנעם, לפארק תעשיות שמקימה בימים אלה חברת מבני תעשייה. ראשי החברות צים ומבני תעשייה כבר נפגשו באתר הבנייה ביקנעם, שם עומד תעריף הארנונה השנתי על 90 שקל למ"ר בלבד. אם בחיפה מגיע סך תשלום הארנונה ל-2.5 מיליון שקל לשנה (לפי צו הארנונה), הרי שביקנעם בוחנת החברה להעתיק משכנה לשטח של 12 אלף מ"ר, שעבורו תידרש לשלם רק מיליון שקל לשנה. זאת, עוד לפני החיסכון בשכר דירה, שביקנעם הוא נמוך משמעותית מפארק מתם החיפאי.

בימים אלה ממש מנסים בעיריית חיפה למנוע את המהלך, ועם פניית "גלובס" לעירייה נקבעה פגישה דחופה בין ראש העירייה יונה יהב להנהלת החברה. מחברת גב-ים נמסר כי "חברת גב-ים, המנהלת את פארק מתם, מנהלת בימים אלה מו"מ עם חברת צים בנוגע להארכת חוזה השכירות בפארק", וסירבו לפרט מעבר לכך.

מעיריית חיפה נמסר בתגובה כי "אנחנו מסרבים להתדיין בתקשורת והמומים מחוסר הג'נטלמניות של החברה. אם צים מעוניינת לעזוב ליקנעם אנו מציעים גם לעזור לה למצוא פתרון חניה לאוניותיה במרכז יקנעם".

הארנונה: שיקול לא פחות חשוב משכ"ד

העובדה שחברת צים, המזוהה כל כך עם חיפה, בוחנת בכלל להעתיק את משכנה אל מחוץ לעיר, ממחישה עד כמה נושא הארנונה קריטי לעסקים, ואף עשוי לעתים להשפיע על המאזן הכספי של החברה. בניגוד למגורים, תשלומי הארנונה של חברות עסקיות החולשות על פני שטחים נרחבים עשויים להגיע למיליוני שקלים בשנה, ועל כן, מעבר לעיר שבה תעריף הארנונה נמוך עשוי לחסוך לעתים גם מיליוני שקלים לחברה בשנה.

"הארנונה למשרדים עומדת היום בראש מעייני החברות השונות", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלים של חברת מ.א.ן נכסים, המשווקת שטחי מסחר ומשרדים, "המגמה של כל החברות היום היא התייעלות ולכן הן מחפשות את הנתיב הזול ביותר שאליו יוכלו לשאוף להגיע, שכולל בתוכו גם את מרכיב הארנונה. רוב החברות שבוחנות מעבר למשרדים חדשים עושות אנליזות לגבי הארנונה, שמהווה חלק נכבד בשיקול של החברה לעבור למקום מסוים, לא פחות משיקול של דמי השכירות".

לדברי מוקמל, לפני שחברה מתחילה במשא ומתן, היא בוחנת שלושה מרכיבים: שכירות, דמי ניהול וארנונה. מנגד, הוא סבור כי נושא הארנונה עדיין לא מקבל מספיק עומק וביטוי בקרב החברות היזמיות שמקימות את הפרויקטים ומציעות את השטחים להשכרה. "בחלק מהעיריות יש הבנה שנושא הארנונה הוא זה שיכריע אם חברות חדשות ימקמו את משכנן בעיר ויביאו אליה עשרות ומאות עובדים, ובחלק פחות.

לנתניה, למשל, יש ראש עיר שמודעת לחשיבות ומתמודדת עם כל שטח פנוי, ותעשה הכול כדי להביא לעיר עסקים, גם אם זה ייאלץ אותה לשכב אחר כך על הגדר במשרד הפנים. גם עיריית בני ברק נותנת הטבות בארנונה לדיירים שמגיעים למרכז העסקים החדש שלה. יחד עם זאת, צריך לבחון היטב הבטחות של ראשי ערים, שכן הן צריכות להיות מגובות באישור של משרד הפנים. מנגד, עסקים שמנהלים מגעים עם עירייה צריכים לוודא שההסכמות עם העירייה תופסות גם לתקופה שאחרי הבחירות, ושראש עיר שנתן הטבה בארנונה מסוגל להמשיך לקיים אותה גם אחרי בחירות".

העסקים: פרה חולבת עבור הרשויות

מדוחות כספיים מבוקרים של אגף הביקורת במשרד הפנים לשנת 2011, שפורסם בחודש דצמבר 2012, עולה כי כלל הרשויות המקומיות בישראל גבו בשנת 2011 סך של 19.2 מיליארד שקל מתשלומי ארנונה. רוב הסכום, כמובן, נגבה משטחים שאינם למגורים, שהם הפרה החולבת האמיתית עבור הרשויות המקומיות שהתמזל מזלן להכיל בתחומן מרכזי עסקים, תעשייה ומסחר, דוגמת מגדלי משרדים גבוהים, קניונים ובנקים, המשלמים את התעריף הגבוה ביותר מכלל העסקים בכל הארץ - 1,200 שקל למ"ר. ראשי ערים, החושקים באישור תוכניות להקמת עסקים בעיר, סבורים כי התושב הוא נטל לרשות, שכן הוא צורך שירותים כמו חינוך ורווחה.

עסקים, לעומת זאת, לא צורכים שירותים מלבד פינוי אשפה. בשבוע שעבר, למשל, חשף "גלובס" כי הבורסה ליהלומים ברמת גן עומדת לשלש את שטחה הקיים בשלושה בניינים במתחם. "רק בגין שלושת הבניינים משלמת הבורסה ליהלומים 55 מיליון שקל תשלומי ארנונה לעיריית רמת גן תמורת פינוי אשפה בלבד", ציין נשיא הבורסה ליהלומים יאיר סהר. התוכנית להגדלת השטח זכתה כמובן לתמיכה של העירייה, שכן הכנסותיה מארנונה בגין הגדת השטחים יגדלו.

"בתחילת הקדנציה הראשונה ניסיתי להבין מה הביא לקריסה הכלכלית של נתניה", אומרת ראש עיריית נתניה מרים פיירברג איכר, "מצד אחד הייתה עלייה גדולה, שברובה הייתה מורכבת מהחוליה החלשה בחברה - האחוז הגבוה ביותר של עולים מאתיופיה, למשל, שוכן בנתניה. לדברים הייתה השלכה כלכלית על העיר. זאת, נוסף על העובדה ששני ענפי הכלכלה שהעיר נשענה עליהם, תעשיית ייצור היהלומים ותיירות, נפגעו קשות בשל העתקת מפעלי ייצור היהלומים למזרח הרחוק, ושורה של פיגועי התאבדות שפגעו בתיירות. לכל אלה היו השלכות על מצבה הכספי של העירייה, אך הגורם המכריע היה פיתוח של אזורי מסחר ותעסוקה במועצות האזוריות שמקיפות את נתניה, וששטחן המוניציפלי הוא פי 10 מנתניה, מספר התושבים שלהן קטן בהרבה, וחוליות חלשות בחברה, כמו עולים חדשים, אינן מנת חלקן של יישובי המועצות האזוריות".

פיירברג איכר מסבירה כי "מגורים ככלל זה הפסד לרשות המקומית, גם מגורי יוקרה, וזאת כי אין יחס הולם בין המסים שמשלמים תושבים בגין מגורים, לבין הצרכים והשירותים שהעירייה מספקת לתושבים וצריכה לסבסד. מגורים הם תמיד הפסד לרשות, ומה שמאזן את המצב הכספי זה הכנסות ממסחר ותעסוקה. אצלנו 40% מההכנסות הם ממסחר ותעסוקה, 60% ממגורים, וזו בעיה, כי נתניה היא לא עיר עשירה.

"מ-2003 אנחנו מנהלים מאבק על כל מפעל כדי שיישאר, ועדיין חברת פז, למשל, עברה לאזור התעשייה ביקום, כי שם יותר זול. מדובר במרכז עסקים גדול שממוקם באמצע שומקום וחסר כל היגיון, וכמוהו מרכז העסקים שהוקם בכפר נטר, על בסיס התשתיות, הגשרים והכבישים של נתניה. כשהמרכז הוקם תלו באזור התעשייה שלנו שלטים: 'בואו אלינו בחצי מחיר'. אחרי מאבקים קשים על הגבולות המוניציפליים שלנו, ודרישה שלנו לסיפוח שטחים לנתניה, ויתרנו על חלק מהדרישות מול המועצה האזורית לב השרון והמועצה האזורית עמק חפר והגענו להסכמים חתומים. המחלוקת היחידה שנותרה היא עם המועצה האזורית חוף השרון".

לפני שבועיים העלתה פיירברג בפני שר הפנים את הצורך להפחית את תעריף הארנונה לבתי מלון ולעסקים בעלי שטחים מעל ל-1,000 מ"ר לצורך עידוד תעסוקה. הבקשה תיבחן במהלך 2014.

איירפורט סיטי: הרשויות מתקוטטות על הכנסות

אחד מאזורי התעסוקה הנחשקים ביותר עבור עסקים משלמים כמו גם עבור הרשויות הגובות, הוא מתחם האיירפורט סיטי, השייך מוניציפלית לשטחה של המועצה האזורית חבל מודיעין. תעריף הארנונה שגובה המועצה לשימושי מסחר, תעשייה ומשרדים נחשב לנמוך ומהווה שליש מתעריף הארנונה שנגבית לאותם שימושים בעיר לוד הסמוכה. בלוד 70 אלף תושבים, המתגוררים על פני 12 אלף דונם, לעומת 21 אלף תושבים בלבד ביישובי המועצה האזורית חבל מודיעין כמו בן שמן, נחלים, כפר דניאל ואחיסמך, על שטח שיפוט של לא פחות מ-106 אלף דונם.

האיירפורט סיטי, שהצליח למתג עצמו בעשור האחרון כפארק תעסוקה חדש ומצליח, הוא נגיש תחבורתית ועם תעריפי ארנונה נמוכים, ולכן הביא לנהירה של עסקים אליו מכל גוש דן. בין השאר מדובר במשרדיה של חברת שיכון ובינוי, והנהלות בנק לאומי ובנק ירושלים. מבדיקת "גלובס" עולה כי נושא הארנונה היה חלק בלתי נפרד ממערך השיקולים של החברות.

כדי להתמודד עם התחרות עם מתחם האיירפורט סיטי, שלמען האמת אינה באמת תחרות, ביקשה לוד ממשרד הפנים להוריד את תעריפי הארנונה לעסקים בעיר. משבקשתה לא התקבלה, הגישה העירייה בקשה לשינוי גבולות העיר, כך שמתחם האיירפורט סיטי יסופח אל שטחי העיר והיא תזכה להכנסות בגין ארנונה מהפארק המצליח.

בעלי עסקים שרכשו או שכרו שטחי מסחר ומשרדים באיירפורט סיטי, מתנגדים בכל תוקף להפוך ל"דיירי לוד", מאחר שתעריפי הארנונה שהם צפויים לשלם לעירייה גבוהים לעתים במאות אלפי שקלים מאלה שמשלמים כיום למועצה האזורית.

"אפשר להתווכח אם להעביר אזורי תעסוקה ממועצות אזוריות לערים חלשות זה צעד טוב או לא, אבל עובדתית מדובר במהלך שפוגע בעסקים", אומר עו"ד יצחק מיוחס המתמחה במיסוי מוניציפלי ומייצג את חברת אגד השוכנת במתחם האיירפורט סיטי, "ארנונה שמשלמים עסקים למועצה אזורית תזנק בסכומי התשלום במאות אחוזים, כשיחול על העסקים צו הארנונה של העיר הקולטת. אגד למשל משלמת היום על משרדיה 580 אלף שקל למ"ר. אם תידרש לשלם ללוד ארנונה בגין אותם שטחי משרדים, הסכום יזנק למיליון וחצי שקל, כמעט פי שלושה".

במשרד הפנים מסרו כי "בשנת 2011 הוגשה על ידי לוד בקשה לשינוי ארנונה בעסקים, הבקשה לא אושרה על ידי שר האוצר. בשנת 2012 הוגשה בקשה להנחה לתקופה מוגבלת והיא נדחתה מאחר שהחוק אינו מאפשר מתן הנחה לזמן מוגבל. ב-2010 לא הוגשו בקשות. ועדת החקירה שהוקמה על ידי משרד הפנים לבחינת שינוי הגבולות וחלוקת הכנסות מארנונה לגבי מתחם האיירפורט סיטי טרם סיימה את עבודתה וטרם הגישה את מסקנותיה למנכ"ל משרד הפנים".

במשרד הוסיפו כי לפני כשנה ניתנה הנחיה על ידי משרדי הפנים והאוצר לכל הרשויות שהגדירה תעריפי מינימום לפי אזורים, במטרה ליצור אחידות בתעריפים ולצמצם פערים בין רשויות חזקות לחלשות סמוכות. רשויות שלא מימשו את ההנחיה - משרד הפנים קיזז את הפער בין תעריף המינימום לקיים ממענקי האיזון שהוא מעביר להן. זאת מתוך ההנחה שהמדינה לא אמורה לסבסד את ההנחות בארנונה שהרשות חפצה להעניק לעסקים בתחומה בניגוד להנחיות שניתנו על ידי המדינה.

פערים בין הרשויות בארנונה לעסקים

כמו בתחום הארנונה למגורים, גם בחיוב הארנונה שלא למגורים יש שונות גבוהה בין הרשויות, והפערים בתשלום השנתי בגין אותו נכס בין רשות לרשות עשויים להיות תהומיים.

"יש שוני עצום בתעריף של אותו נכס, ברשות שונה", מסביר מיכאל סג"ל, מנהל חטיבת מיסוי עירונית בקבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "ברמת גן, למשל, אם חלק משטח של עסק הוא מחסן, על שטח המחסן התעריף שיחול יהיה נמוך ב-50% מתעריף העסק. בירושלים, לעומת זאת, מתעלמים משימוש של חלק מהשטח כמחסן. לכן חשוב לבעלי עסקים לבחון מראש מהם התעריפים שהם צפויים לשלם לרשות בגין ארנונה".

לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), המתמחה במיסוי מוניציפלי ובמקרקעין, בגלל היקפה הכספי בעסקים, הארנונה הכללית מהווה שיקול מהותי בצד של העסקים השונים בבחירת מקום פעילותם, שבכל עיר תעריפים שונים ושיטות יישוב שונות. "כך יוצא שבמגדל בסר ששייך לבני ברק, ישלם משרד עורכי דין 70,265 שקל לשנה, בעוד בגין מגדל בסר המצוי מעבר לכביש ברמת גן באותו שטח משולמת ארנונה שונה של 78,195 שקל לשנה", מסביר איצקוביץ.

חברות הביטוח עוברות מתל אביב לפתח תקוה

בשנים האחרונות מורגש מעבר של חברות ביטוח מתל אביב לפתח תקווה. החברות שהעתיקו מקומן עד כה הן AIG, מגדל ומבטח סיימון, ביטוח ישיר ושלמה ביטוח. לדברי איצקוביץ לא מדובר במקרה.

"הארנונה למ"ר לחברות ביטוח בפתח תקוה עומדת על 443 שקל למ"ר לשנה, לעומת 526 שקל למ"ר בתל אביב", הוא מסביר, שכן בשקלול הסכומים השנתיים, מדובר בפערים תהומיים. לדברי שלמה בנימין, מנהל מינהלת אזור התעשייה קרית אריה בפתח תקוה, "התעריף למ"ר משרדים באזור התעשייה קרית אריה יורד ככל שהשטח גדול. העירייה קיבלה אפשרות עד שנת 2008 לתת 20% הנחה בארנונה לעסקים יצרניים חדשים שמגיעים אלינו למשך שלוש שנים אך הפריבילגיה הזו ירדה מהפרק לאחר שהוכח באופן גורף כי אחוז האבטלה בפתח תקוה 2.3% הוא הנמוך בישראל לערים גדולות. בעבר היו הסדרים עם חברות ענק שהגיעו אלינו אך גם הם בוטלו על ידי משרד הפנים. ההנחה היחידה שאושרה לנו היא לעסקי בילוי בתעשייה. המטרה היא לקדם את מרכזי הבילוי בלילות לתושבי העיר, מסעדות, פאבים וכו'".

גם בית ההשקעות מיטב דש הודיע לאחרונה כי החליט לעזוב את מגדל המוזיאון בתל אביב לטובת מגדל צ'מפיון בבני ברק שבנייתו עומדת להסתיים. החברה שכרה 6 קומות במגדל, בשטח כולל של 9,700 מ"ר, ואישרה ל"גלובס" כי החיסכון בארנונה היה שיקול מרכזי בהחלטתה להעתיק את מעונה לפתח תקוה, וכי הפערים בין תשלומי הארנונה בין תל אביב לבני ברק עומדים על יותר מ-100 שקל למ"ר.

גם פרים חולבים

בשנת 1998 החליטה המועצה האזורית נחל שורק לפצל את תעריפי צו הארנונה החלים על רפתות לשני אזורי מס שונים. במילים אחרות, בהתאם לצו הארנונה לשנת 2013, התעריף החל על רפתות עלה מ-0.31 שקל למ"ר ל-35.33 שקל למ"ר, בשל הוספת אזור המס החדש. כלומר הגדלת תעריף הארנונה במאות אחוזים.

חברת להרבעת פרים ששמה "שיאון", שפעלה על פני שטח של מאות דונמים בתחומי המועצה, שהשתייך לשני אזורי המס, טענה באמצעות עו"ד חגית המאירי כי קביעת אזור מס חדש ותעריף מוגדל במאות אחוזים נעשתה באופן שרירותי וללא כל הסבר או צידוק לכך, תוך אפליה פסולה של נכסיה ויצירת פער בלתי סביר בעליל בין התעריף שחל על שני האזורים.

שופט בית המשפט המחוזי במרכז רמי אמיר קבע כי תעריף הארנונה באזור המס היקר יעמוד על 15 שקל למ"ר.

מספרה היא בית מלאכה?

דיני ההקפאה לא מאפשרים לרשות לחייב נכס בשנה הנוכחית מעבר לחיוב עבור השנה הקודמת בתוספת אחוז ההעלאה המותר, כך שכל שינוי בסיווגים או בתעריפים מעבר לכך מצריך את אישור שר הפנים ושר האוצר.

בשל כך, לעתים נוצר מצב שבו צו הארנונה של הרשות אינו תואם את רוח התקופה ואת השימושים שנעשים בפועל בשטחים, באופן שחסרים סיווגים ספציפיים שיתאימו לכלל השימושים שקיימים היום. בפועל, נכסים מסוימים מקבלים את הסיווג הדומה ביותר לשימוש האמיתי שלהם, אך לא סיווג שתואם באמת את הפעילות הנעשית בנכס. כתוצאה מכך, רשויות מקומיות מגלות יצירתיות ומבקשות לערוך "מקצה שיפורים" בשומות הארנונה ולהגדילן באופן ניכר על ידי שינוי סיווגים וחיוב שטחים שבעבר לא חויבו.

"כך, לדוגמה, אנו עדים לטרנד חדש שבמסגרתו רשויות מקומיות מסוימות מנסות לחייב שטחי חניה בתעריף של השימוש העיקרי (עסקים, משרדים וכד') שיכול להגיע למאות אחוזים יותר מתעריף של חניון (ואפילו להפרש של יותר מפי 10 בתעריף השנתי למ"ר)", מסבירה עו"ד שירן זנדברג ממשרד מלכה אנגלסמן המתמחה במיסוי מוניציפלי, "עיריית תל אביב, אגב, החלה לשלוח לחברות במגדלי משרדים חיוב ארנונה על שטחי החניות באותו תעריף למ"ר שמשלמות החברות על שטחי המשרדים שלהן, מה שמקפיץ את שיעורי הארנונה לעתים במיליוני שקלים לחברות החולשות על שטחים נרחבים".

דוגמה נוספת שמזכירה זנדברג אפשר למצוא בעסקים שאין זה ברור לאיזו קטגוריה הם משתייכים, ובהם מספרות, שבאופן מסורתי חויבו לפי תעריף של עסקים. "בעקבות פסיקה של בית המשפט, נקבע כי השימוש של מספרה קרוב יותר לבית מלאכה, סיווג שהינו זול בכמחצית מהסיווג הכללי לעסקים בתל אביב", מסבירה זנדברג.

מקום נוסף שבו נראה כי צווי המסים אינם תואמים את רוח התקופה הינו כאשר מדברים על חיובי עסקים בתחום ההייטק. לדברי זנדברג, "צווי הארנונה לא תמיד התאימו עצמם לאופי השימוש שנעשה בחברות הייטק ויש חוסר בהירות מה נחשב הייטק. בהתחלה רוב הרשויות המקומיות העדיפו לחייבם כעסק שהינו יקר יותר בעוד שבית המשפט הכריע כי השימוש דומה יותר לתעשייה מאשר לעסקים, שהינו זול יותר. במרוצת השנים, חלק ניכר מהרשויות המקומיות הוסיפו סיווג חדש לתעשיות הייטק".

שאלה חשובה נוספת בקשר לחיוב עסקים בארנונה קשורה לאופן שבו יש לחייב שטחי שירות כמו מעברים, חדרי עזר, חדרי חשמל, מחסנים וכד'. לא בכל הרשויות יש תעריף נפרד לשטחים אלו והם מחויבים בתעריף מלא של עסקים, שיכול להגיע למאות שקלים למ"ר, למרות שהשימוש שנעשה בשטחים אלו אינו תואם לשימוש של עסקים. "לאור פסיקה של בית המשפט בתיק שייצגנו נגד עיריית נתניה, קבעה העירייה סיווג מוזל לשטחי המעברים בקניון, כך שהם מחויבים עבור מחצית השטח בלבד. יש רשויות נוספות שלהן חיוב מופחת עבור מעברים בקניונים אך יש רשויות שבהן המעברים מחויבים בתעריף מלא". למעשה, אומרת זנדברג, אנו עדים היום ליותר ויותר עסקים שמדווחים כי חיוב הארנונה השנתי הפך לנטל כלכלי כבד מאוד שמהווה שיקול עיקרי בבחירת המיקום להקים את עסקם.

 ארנונה

 פערים בין רשויות