בנק ישראל: משבר משכנתאות עלול לפרוץ במיתון

בנק ישראל מזהיר היום (א') מפורשות ממשבר משכנתאות בישראל במקרה של עליית הריבית או מיתון במשק, ומדגיש כי מיתון יזיק לבעלי המשכנתאות יותר מאשר העלאת הריבית.

בחטיבת המחקר של בנק ישראל החליטו לבחון לעומק תרחישים שונים העלולים להשפיע על יכולת ההחזר של נוטלי המשכנתאות, על רקע הזינוק בהיקפי המשכנתאות לאחר נסיקה של 54% במחירי הדירות בשנים 2008-2012 לעומת עלייה של 20% בלבד בהכנסה הממוצעת של משקי הבית.

להורדת המחקר המלא - לחצו כאן

הבדיקה מתמקדת בשיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מהכנסת משק הבית. את הבדיקה ערכו ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של הבנק.

 ההכנסה הממוצעת

"מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים ומגובה ההחזר החודשי, התלוי בהיקף המשכנתא, בתקופת הפירעון, ובהתפתחות הריבית והאינפלציה", נכתב במחקר. "מחקרים אמפיריים מהעולם מראים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. זאת ועוד, מחקרים שבחנו את הקשר בין משברים פיננסיים ושיעור ההחזר מההכנסה מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר.

"לפיכך, מהיבטים מקרו-יציבותיים, קיימת חשיבות רבה במעקב אחר ההתפתחות של התפלגות שיעורי ההחזר של הלווים ביתרת האשראי לדיור של הבנקים, ובפרט לאור הגידול החד של היתרה בחמש השנים האחרונות".

במחקר נלקחו בחשבון מספר תרחישים, כמו למשל העלאת הריבית בשנים הקרובות או כניסת המשק למיתון. התוצאות מראות כי הישראלים משלמים יותר על החזר המשכנתא מדי חודש מאשר באירופה או בארה"ב. בעוד שיעור ההחזר החודשי בישראל עומד על קצת יותר מ-30% מההכנסה בממוצע, באיחוד האירופי עומד ההחזר על כ-23% ובארה"ב על כ-17%.

 השוואה בין-לאומית

"ממצאי המחקר מראים כי בשל העלייה החדה בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה הממוצעת של משקי הבית", נכתב במחקר. "זאת למרות שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר. התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בין-לאומית, והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (עם שיעורי החזר הגבוהים מ-40%), העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם".

בבנק ישראל מתייחסים לשיעור הגבוה בהשוואה לחו"ל של המשכנתאות הממונפות ואומרים כי "ממצא זה אינו מפתיע בהינתן שיחס מחיר דירה ממוצע לשכר הממוצע בישראל הוא מהגבוהים בעולם". אמנם היקף האשראי של משקי הבית ביחס לתוצר בישראל נמוך בהשוואה לעולם, אולם נתו ןזה מוסבר בכך שהאשראי לצריכה בישראל נמוך יחסית וניתן לתקופות קצרות.

החשש: משבר משכנתאות כמו בחו"ל

אז מהם הסיכונים בשוק המשכנתאות? ובכן, בבנק ישראל נלקחו מספר תרחישים. בתרחיש הראשון החוקרים מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. ממצאי המחקר מראים כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה.

שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2009-2011 והגיע לשיעור שיא של כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית.

תרחישים אחרים לא נוגעים להמשך עליית מחירי הדירות אלא בעליית הריבית או מיתון במשק. בבנק ישראל מתארים אותם "תרחישי קיצון המתבססים על המשבר שפקד את המשק בשנים 2002-2003". כך, עלייה חדה בריבית ומיתון במשק שתפגע בשכר יביאו ל"עלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות".

עוד נקבע במחקר כי "ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית. יתר על כן, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם".

לא חסרות אזהרות במחקר של בנק ישראל. כך, למשל, בבנק מתייחסים להיקף הגבוה של משכנתאות בריבית משתנה וקובעים כי "כתוצאה מהמשקל הגבוה של המשכנתאות בריבית משתנה במלאי משכנתאות הבנקים, העומד היום על כ-35% מיתרת האשראי לדיור, שיעור ההחזר הממוצע רגיש מאוד לשינויים בריבית".

 משקל המשכנתאות

במחקר ישנה גם אזהרה מפורשת כי משבר משכנתאות יפיל את מחירי הדירות: "בתרחיש של עלייה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות, הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסים במדינות אחרות".