מחקר סיכון המשכנתאות חפיפניקי

1. בוקר מצוין לפרופ' סטנלי פישר, המשקיף על בועת הנדל"ן הישראלית הרחק-הרחק ממקום התהוותה, אי שם באמריקה, לאחר שבתקופתו המריאו מחירי הדירות ב-50%, 60%, 70%, 80% ואפילו 100% ויותר, תלוי באזור ובמיקום הדירה.

בוקר טוב גם לד"ר קרנית פלוג, המומלצת של פישר להחליפו, שבראיון האחרון איתה שוב השתמשה במנטרה של "היצע" ו"ביקוש" בשוק הנדל"ן והתעקשה לא לגלגל על לשונה את המילה שפישר אסר להגות בבנק ישראל לאורך הקדנציה שלו: "בועה".

בוקר נפלא וחג שמח למחליף של פישר, בין אם יהיה זה מריו בלכר, צבי אקשטיין או ויקטור מדינה. אתם עומדים לרשת חתיכת תיק, וזה לא יהיה פיקניק: דולר חלש מדי, שוק נדל"ן חזק מדי, קצב נטילת משכנתאות מסחרר מדי, נתונים כלכליים חלשים מדי וקוקטייל שיש בו יותר מדי נורות אזהרה.

צפרא טבא גם למחברי המחקר "סיכון הלווים בשוק המשכנתאות" של בנק ישראל, שפורסם השבוע ועשה הרבה רעש. מה שמדהים במחקר שלכם זה לא מה שכתוב בו, ותכף נצלול יחד עם הקוראים לפרטים, אלא התאריך שבו נכתב - ספטמבר 2013. שש שנים בערך מיום התנפחות הבועה, אחרי שכל הסוסים ברחו מהאורווה, אחרי שקצב המשכנתאות הגיע לשיא, אחרי עלייה מטאורית במחירי הדירות - סוף-סוף מואיל בטובו בנק ישראל להודיע לציבור: חבר'ה, זה מסוכן וזו למעשה בועת נדל"ן שבתורה טיפחה בועת משכנתאות, שבתורה עלולה להוביל לכמה תרחישים שסופם מי ישורנו, כפי שפורט במחקר.

הסכנות, האזהרות, ההתרעות - כל אלה נכתבו ב"גלובס" ובחלק מכלי התקשורת האחרים שוב ושוב ושוב, והן ייכתבו שוב ושוב ושוב, אבל לאורך כל כהונת פישר החליט בנק ישראל ששוק הנדל"ן בסך הכול מציית לחוקי ההיצע והביקוש של ספרי הכלכלה, שום בועה לא מתפתחת, והעניינים הם בהחלט בשליטה.

המחקר האחרון שגילה את אמריקה באיחור אופנתי מעלה אצלנו שורה של הרהורים נוגים. כלכלנים נוהגים בדרך כלל לפגר בניתוח שלהם אחרי המציאות בפערי זמן בלתי נסבלים. פעמים רבות כשהם מנתחים בסכיני איזמל את המיתון, ההתאוששות כבר נמצאת בפתח. וכך גם להיפך: כשהם חוקרים את הגאות, המיתון דווקא נמצא מעבר לפינה. אולי צריך לקוות (תלוי מי) שהמחקר הברור מאליו ששוחרר השבוע יבשר על תחילת הנסיגה בשוק הדיור, אבל איש, כמובן, לא יכול לסמוך על עיתוי כזה או אחר; אפשר רק לסמוך על עובדה אחת הברורה לכול: הריבית האפסית, המנוע העיקרי שמאחורי הבועה בשוק הנדל"ן, תמשיך ללוות אותנו תקופה לא קצרה במיוחד.

ההרהור הנוגה השני נוגע ליחסים שבין מחלקות מחקר כלכליות לבין המזמין שלהם. בדיוק כמו שהערכת שווי בסקטור הפרטי תואמת להפליא את הרצון של כותבי הצ'קים, גם אם כולם מעידים עליה שהיא "בלתי תלויה", כך גם בסקטור הציבורי. מחלקות המחקר באוצר או בבנק ישראל או בכל גוף ממשלתי אחר מתאימות את עצמן בדרך כלל באופן מופלא לאג'נדות של הבוס. אלו לא יחסים כתובים, אלא יחסים של "רוח המפקד", של "כל אחד מבין מה צריך לעשות בלי להגיד לו מה לעשות".

כל עוד פישר סבר שאין קטסטרופה בשוק הנדל"ן או בשוק המשכנתאות, מחלקת המחקר שלו לא העזה לחלוק עליו, לבד מהקביעה הכללית שהריבית הנמוכה היא הגורם הדומיננטי בניפוח הבועה (שני שלישים), קביעה שפישר לא אהב וניסה להדחיק. כשבנק ישראל החל להבין (במיוחד דודו זקן, המפקח על הבנקים) שנוצר פה סחרור מסוכן, מחלקת המחקר שלו התחילה לשחרר את הרסן. צירוף מקרים? אנחנו לא קונים את זה.

2. הקביעה הכי מוזרה של המחקר המתוקשר שפורסם השבוע הייתה שבמשך חמש שנים, בין 2008 ל-2012, עלתה ההכנסה הממוצעת של משק בית ב-20% (!) מחירי הדירות עלו, כמובן, הרבה יותר, ולכן המחקר ניסה להבין כיצד מממנים הרוכשים החדשים את העלייה החדה במחירי הדירות. אנחנו מניחים שכמה קוראים, שמייצגים משק בית ממוצע בישראל, מתפוצצים עכשיו מצחוק: בנק ישראל קבע שההכנסה הכוללת שלנו עלתה ב-20% - האם זו בדיחה? הם שואלים את עצמם, כי אם זו בדיחה, זה ממש הומור רע. ואם זו קביעה, אז זו באמת בדיחה של קביעה.

הנתון הזה במחקר לא רק מוזר, הוא פשוט לא מדויק כלל וכלל ומנותק לחלוטין מהמציאות. המחקר מגלה לקוראיו שהנתון לגבי ההכנסה הממוצעת של משקי הבית נלקח מסקר ההכנסות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומאחר שהנתון מפורסם בתדירות שנתית, הניח המחקר, שימו לב, שינוי שנתי לינארי במהלך חודשי השנה. לכן, מ-2012, הניח המחקר, הכנסת משקי הבית צפויה לגדול בקצב שנתי של 4.5%, בהתאם לקצב הגידול הממוצע בשמונה השנים האחרונות. לא להאמין! המחקר של הכנסות משק הבית בכלל התבסס על סקר (לא נעים לנו לומר, אבל לפעמים סקר זה די שקר) ומניח גידול של 4.5% מדי שנה.

איפה הם חיים שם בבנק ישראל? האם באמת מישהו חושב שההכנסות הכוללות של משק בית ממוצע בישראל צומחת ב-4.5% בכל שנה? אה, שכחנו, אולי ההכנסות הממוצעות של עובדי בנק ישראל צומחות כך בגלל הסכמי השכר השערורייתיים, תנאי העבודה המפנקים והשכר המנופח ממילא. אגב, הסקר של הלמ"ס מתבצע ברמה רבעונית, ונדגמים בו 15,000 משקי בית המתבקשים להשיב על שאלות הנוגעות להכנסותיהם, אך אין הם נדרשים להציג הוכחות כמו תלוש משכורת או דוחות מהבנקים.

כדי להמחיש עד כמה המספרים במחקר מופרכים, ניגשנו לנתוני מינהל הכנסות המדינה, האמינים בעינינו הרבה יותר משום שאלה נתוני אמת, המבוססים על נתוני השכר והדירות של רשות המסים ומשקפים הכי טוב את המציאות. בלי סקרים, בלי שטיקים ובלי שקרים.

■ רוכשי דירות ראשונות בעשור האחרון:

נתוני המינהל קובעים ש"כאשר בוחנים את התפתחות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה בעשור האחרון בולטת העובדה שדווקא כאשר מחירי הדירות הגיעו לרמות השיא שלהן, נכנסו לשוק הדיור זוגות צעירים עם שכר נמוך יותר. הדבר בולט במיוחד בקרב רוכשי דירות חדשות. כך, בשנת 2008, עמד השכר החודשי החציוני של רוכשי דירה ראשונה, מקבלן, על 7,800 שקל (בחודש, ליחיד), גבוה ב-14% מרמת השכר של הרוכשים בשנת 2004, והרמה הגבוהה ביותר של פרמטר זה בעשור האחרון.

"משנת 2009 החלה מגמה של ירידה בשכר הזוגות הצעירים, בשיעור מצטבר של 25%, עד הרבעון השלישי של 2011, וזאת כאמור אף שבאותה תקופה מחירי הדירות החדשות שרכשו רשמו עלייה של 14%. בקרב רוכשי דירות יד שנייה (שהינם זוגות צעירים) ניכרת התנהגות שמרנית יותר: עד 2009 נרשמה עלייה רצופה בשכר הרוכשים, ובמצטבר מסתכם הגידול בכ-20% מבחינה נומינלית. בקרב רוכשי דירות חדשות עומד שיעור השינוי המצטבר באותה נקודת זמן על כ-8% בלבד".

המסקנה שלנו: נכון שהנתונים שציטטנו מתייחסים לרוכשי הדירות ולא לכלל האוכלוסייה, אבל לא סביר שהשכר למשק בית עלה בחדות ואילו שכר רוכשי הדירות ירד בחדות.

■ מאפייני רוכשי דירות להשקעה:

קצת נתונים שלא קשורים לשכר (תכף נגיע גם אליהם) ומדברים בעד עצמם: משקל השכירים מסך רוכשי הדירות להשקעה עמד, נכון למחצית 2009, על 61%, עלייה של 4% לעומת 2006. השאר, 39%, הם מנהלי חברות ועצמאים. מנהלי החברות בלבד מהווים 15% - משקלם בשוק רוכשי הדירות להשקעה כמעט כפול ממשקלם היחסי באוכלוסייה. המשמעות של הנתונים הללו הם ששנת הגאות לוותה בהצטרפות של שכירים נוספים ממעמד הביניים להשקעה בנדל"ן.

אפשר להניח שאתם מכירים אותם, זה השכן ממול, בן המשפחה ששיחק אותה או אתם בעצמכם, שקניתם דירה כי "הדירות כל הזמן עולות" ו"צריך להשאיר משהו לילדים" ובלאו הכי הריבית על הכסף בבנק אפסית. משקל המשקיעים בכלל בשוק הדיור הגיע בשיאו לכשליש מהפעילות בשוק וחזר באחרונה לשיעורים נורמליים, כרבע מהפעילות בשוק הנדל"ן.

במחקר עדכני יותר של המינהל נקבע שהשכר הממוצע של מי שרכשו דירה להשקעה ברבעון השני עמד של כ-17.3 אלף שקל ברוטו, ליחיד (שימו לב: זה מעמד ביניים קלאסי), גבוה בכ-4% משכר רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון, אולם עדיין נמוך ב-11% בהשוואה לרמות השיא בשכר הרוכשים שנרשמו ברבעון האחרון של 2010. גם נתוני השכר הרב-שנתיים של המשקיעים לא ממש מעידים על קצב העלייה שעולה מסקר הלמ"ס.

שוב, נכון שמדובר רק ברמות השכר של המשקיעים בשוק הנדל"ן, אבל די בנתוני האמת הללו כדי להפריך את נתוני הסקר הכלליים של הלמ"ס. הרי אוכלוסיית המשקיעים היא בעלת רמות השכר הגבוהות ביותר בין משפרי הדיור וכמובן הזוגות הצעירים. לכן אם ההכנסה הכוללת למשק בית עלתה ב-20% אליבא דלמ"ס, אפשר להניח, מתוך ההכרה המצערת של התפתחות האי-שוויון בישראל, ששכר המשקיעים עלה אף בשיעור גבוה יותר - ממצאים שאינם סבירים כלל לאור התפתחות שכרם של המשקיעים בפועל.

בקיצור, אין שום עדות ואין שום ממצא מנתוני האמת המעיד שההכנסה הכוללת של משק הבית עלתה בתוך חמש שנים בלבד ב-20%. להיפך, יש לא מעט עדויות שהמספר הזה פשוט מנותק מהמציאות, כולל בדוח של בנק ישראל עצמו על התפתחות השכר הריאלי.

לכן, ההתבססות על סקרי הכנסות שנתיים של הלמ"ס בהערכת סיכוני הלווים בשוק הנדל"ן היא חפיפניקית וכמובן ממעיטה מחומרת המצב שבלאו הכי חמור. הרי אם ההכנסה תקועה, מחירי הדירות מתנפחים, ההחזרים גבוהים (ויהיו גבוהים עוד יותר כשהריבית תעלה), מצבם של הלווים הוא בכי רע, וזה מה שפישר ולהקתו לא השכילו להבין: בועת הנדל"ן משעבדת דורות שלמים, בהתחייבות לכל החיים, בשביל דירה מצ'וקמקת, כמה קירות שסוגרים על 100 מ"ר, קצת פחות, קצת יותר, בסטנדרט בנייה ממוצע, דירה שצריכה לעלות לא יותר מ-600 או 700 אלף שקל. וכל זה בשוק תעסוקה שלוחץ את השכר כלפי מטה וב"שוק החיים", נקרא לו, שלוחץ את מחירי המזון והשירותים לציבור כלפי מעלה.

חלק מהרוכשים מבסוטים עד הגג: הדירה שלהם "על הנייר" שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה, הם משלים את עצמם שהם יותר עשירים, אבל הם יבינו שלא כך הוא כשיעמדו בפני אחד משלושת התרחישים: אם ירצו לשפר דיור עכשיו, יגלו שזה תענוג שיעלה להם מאות אלפי שקלים; אם יחכו עוד שנה, שנתיים או שלוש, יגלו שהריבית תתחיל לטפס, ההחזרים החודשיים יתחילו לעלות ומחיר הדירה שלהם יתחיל לרדת; ואם בכל זאת ימשיכו ליהנות משוק נדל"ן רותח, נגיד, עד חתונה של אחד מילדיהם, הם יגלו שהזאטוטים יתקשו לקנות דירה בסביבתם, אלא אם כן אבא ואמא ישימו איזה צ'ק נחמד של מאות אלפי שקלים על השולחן.

3. לפישר היה אליבי מצוין. אם הייתי חונק את הנדל"ן עם ריבית גבוהה, הוא אמר, הייתי חונק איתו גם את המשק, גורר אותו למיתון כבד, מדרדר את שוק התעסוקה, והאנשים היו בלי עבודה וגם בלי דירות. לכן, התיק נופל על הממשלה שלא דואגת להיצע בשוק הנדל"ן (גם נכון, אבל בנק ישראל יודע שהיצע הוא לא עניין לפתרון קסמים ובנבכי הביורוקרטיה הישראלית לוקח לקדם תהליכי בנייה במשך שנים ארוכות).

למרות האליבי המוצלח, פישר ובנק ישראל אינם פטורים מאחריות, במיוחד לאחר שהנגיד לשעבר שווק לציבור כ"מבוגר האחראי". הבנק ידע דבר מאוד בסיסי: ריבית ריאלית נמוכה או שלילית היא המנוע של כל בועה וכל ספקולציה, במניות או בבטון, משחר ההיסטוריה הכלכלית. לכן מתבקש לתהות מדוע הבנק פעל בשוק המשכנתאות מאוחר מדי ועשה בשלב הראשון מעט מדי. האם חוסר האיזון שבין מיסוי הרווחים בשוק הנדל"ן (למעשה, פטור עד ההוראות החדשות השנה) למיסוי בשוק ההון, לא האיץ את הנהירה לשוק החם ולמה פישר במקום לדרבן את הממשלה לפעולה בכיוון הזה ויתר לחלוטין.

רק מבחן ההיסטוריה יספק לנו תשובות על הנזקים מבועת הנדל"ן הישראלית, אבל תשובה אחת כללית, לא ממש כלכלית, יש לנו כבר: הזוגות הצעירים, הדורות המשועבדים והדורות שעוד ישתעבדו, ממש לא עניינו את פישר, לא ממש מעניינים את בנק ישראל, לא ממש מעניינים את הפוליטיקאים ואת גילדת רואי החשבון ועורכי הדין. זה חלק מהניתוק שעליו דיברנו בטור הקודם, הניתוק של האליטה מנתיניה. רוב הפוליטיקאים, רוב הפקידים הבכירים, רוב רואי החשבון ועורכי הדין הוותיקים הרי מחזיקים בבעלותם, הישירה או העקיפה, דירות להשקעה, אחת או יותר. מצדם שהבועה תימשך לנצח ופראיירים משועבדים נוספים ימשיכו להצטרף אליה מדי יום.

eli@globes.co.il

 כך התנפח שוק המשכנתאות