הקשר המטריד בין ראש עיריית קריית אונו, יזם בנייה ומכללה

בעיר קרית אונו, אחד ממוקדי הביקוש הגדולים באזור המרכז, נראים יותר מדי סימנים מטרידים לטשטוש גבולות שבין רשות מקומית, ועדה מקומית, יזם בנייה ומכללה פרטית הפועלת בעיר. חברת מצלאוי, שהפכה את קרית אונו לנושאת דגל ההתחדשות העירונית בישראל, זוכה להטבות שונות בגיבוי ראש העירייה יוסי נשרי; מחסן מוצרי מזון וציוד משרדי, שאותו מנהל בנו של ראש העיר מתוך בניין שבונה מצלאוי, נמצא בבעלות מייסד הקריה האקדמית קרית אונו, היושבת על קרקע עירייה; אותה מכללה מעסיקה את כלתו של ראש העיר; ובן אחר נבחר לקדם, כ"נציג הדיירים", מתחם של התחדשות עירונית בעיר.

השמצות קטנוניות של ערב בחירות או חציית גבולות בעייתית? שפטו בעצמכם.

הקאנטרי העירוני: עדיין מחכים לתשלום האגרות וההיטלים

בשנת 2011 פרסמה עיריית קרית אונו מכרז להקמת קאנטרי קלאב בעיר. חברת מצלאוי הייתה היחידה שניגשה למכרז וזכתה בו.

במסגרת תנאי המכרז (בשיטת B.O.T, שבה הקרקע והפרויקט חוזרים למזמין לאחר הקמה ותפעול של עשרות שנים), תנאי לקבלת היתר בנייה להתחלת עבודות היה תשלום אגרות והיטלים בסכום המוערך ב-6 מיליון שקל. מאז הזכייה קיבלה מצלאוי היתר בנייה להקמת הפרויקט אך לא שילמה עדיין את האגרות.

עיריית קרית אונו ומצלאוי מסבירים כי בשל השגות שהיו לחברה בנוגע לחוקיות החיוב, מאחר שמדובר בקרקע עירייה, הוחלט לאפשר לחברה להעמיד צ'ק פיקדון על הסכום ולתת מיידית את היתר הבנייה. לדברי מומחים בתחום המקרקעין, מדובר בהתנהלות חריגה.

עו"ד אלי וילצי'ק ממשרד כהן וילצ'יק קמחי, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, מסביר כי "על פי החוק, אם ליזם יש השגה לגבי תשלום שעליו לשלם על פי תנאי המכרז, הוא עדיין אמור לשלם את הסכום הנדרש, ורשאי לשלמו תחת מחאה. לאחר קבלת היתר הבנייה עומדת בפני היזם הזכות להגיש תביעה לבית המשפט להחזר התשלום".

כך או כך, למעלה מ-2 מיליון שקל מסך האגרות וההיטלים של מצלאוי אמורים היו להיות מועברים אל תאגיד המים של קרית אונו, "מי אונו", לטובת היטלי ביוב ומים. יו"ר תאגיד המים, עו"ד אילן ג'ורג'י, שאמור היה לאשר גם הוא את הבקשה להיתר בנייה, מסר כי "מדובר בהליך לא תקין כי תנאי המכרז קבעו אחרת. בגין התנאים שנקבעו במכרז יזמים אחרים לא התמודדו במכרז, בלי לדעת שהתנאים ישונו. כל היזמים שבונים בעיר יודעים מצוין שאין דבר כזה לקבל היתר בנייה בתמורה לצ'ק ביטחון בלבד. אם אין כסף - אין היתר. היתר הבנייה ניתן מעל הראש שלי, כי מישהו כנראה לחץ שזה יקרה".

מהעירייה נמסר כי הנושא נמצא במחלוקת משפטית, מכיוון שמדובר בעסקת B.O.T. "גם משרד הפנים פנה בנושא וקיבל את התהליך שביצעה העירייה".

פינוי בינוי, מתחם הרוגי בבל: גני ילדים במקום היטלי השבחה

לאחרונה הגישו חברי רשימת "יש עתיד" בקרית אונו, בראשות עו"ד גיל מיכלס, עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, כנגד העירייה וחברת מצלאוי בגין החלטת מועצת העירייה לפטור את מצלאוי מתשלום היטל השבחה בפרויקט הפינוי בינוי המתוכנן במתחם הרוגי מלכות בבל-הכלנית. לטענתם, ההחלטה התקבלה "בחוסר סבירות קיצוני, ללא שיקול דעת, בניגוד לכל היגיון או אינטרס ציבורי, ולאחר שלא הוצגה בפני מועצת העיר חוות דעת כלכלית, אשר הייתה מאפשרת להם לשקול עניינית האם יש הצדקה לתת את הפטור". לטענת התובעים, ההחלטה, כך נטען, ניתנה "כמחטף של הרגע האחרון בישיבת המועצה האחרונה לפני פיזורה, ומעלה חשש לכאורה לשחיתות שלטונית".

התוכנית שאושרה לפני שנה כוללת הריסת 92 דירות ישנות, והקמת 348 דירות חדשות במקומן, בנוסף לעיבוי בניין ברחוב הכלנית והוספת 18 דירות חדשות לבניין זה. חברת מצלאוי ביצעה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר, בפינת רחובות לוי אשכול והרוגי מלכות בבל, והפרויקט הנידון מהווה את המשכו הישיר. בעתירה נטען כי בחודש דצמבר 2012 ערך השמאי שאול רוזנברג עבור עיריית קרית אונו טבלת הקצאות ולוח איזון לצורך מימוש התוכנית, וקבע כי שווי הקרקע במתחם זינק לאחר אישור התוכנית מ-50 ל-200 מיליון שקל. העותרים טוענים כי על פי חוות דעת זו, סכום היטל ההשבחה מוערך ב-18 מיליון שקל.

לטענתם, להזמנה שנשלחה לחברי מועצת העיר החתומה על ידי ראש העירייה לא צורפה חוות דעת השמאי רוזנברג וגם לא מסמך כלכלי "שהיה מאפשר לחברי מועצת העיר לבדוק ולבחון לגופו של עניין האם יש הצדקה לתת ליזם הנחה משמעותית בתשלום היטל השבחה או לפטור אותו כליל מתשלום ההיטל". אחד הפרמטרים למתן הפטור הוא הוכחה לכך שאין כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט ללא מתן הפטור.

מעיון בפרוטוקול ישיבת המועצה שהתקיימה בנושא, ניתן ללמוד כי עד רגע זה, חברי מועצת העיר שהתבקשו לפטור את חברת מצלאוי מתשלום היטל השבחה לא יודעים אפילו על איזה סכום מדובר. בדיון נשאל נשרי על ידי חברת המועצה ליאת ארבל על איזה סכום היטל השבחה מדובר, בגינו מבקשת מצלאוי פטור. תשובת נשרי לארבל הייתה: "לא יודע. אין פה עניין של כסף". בהמשך נימק נשרי את אישור מתן הפטור בכך שהפרויקט מוכרז על ידי הממשלה כמתחם המיועד לפינוי בינוי במסלול מיסוי, וכי משרד השיכון "המליץ לתת פטור", לדבריו.

מבדיקה שערך "גלובס" בימים האחרונים, מציינים במשרד השיכון כי המתחם הוכרז כמיועד לפינוי בינוי רק בחודש ספטמבר האחרון (לאחר שהתקיימה ישיבת מועצת העיר בה נימק נשרי כי המתחם כבר הוכרז על ידי מכרז השיכון). עוד מבקשים במשרד השיכון להדגיש כי אף שמדובר במתחם מוכרז לפינוי בינוי על ידי הממשלה, הפטור יינתן רק בהמלצת העירייה, ורק שיוכח כי לפרויקט לא תהייה כדאיות כלכלית ללא מתן הפטור.

סמי מצלאוי עצמו ביקש להוכיח ל"גלובס" כי הפרויקט אינו כלכלי ללא מתן הפטור. לדבריו, "עלויות הבנייה עלו משמעותית ושכר הדירה לדיירים עומד כיום על 1,200 דולר, לעומת 450 דולר בפרויקט הראשון שעשיתי". מצלאוי כמובן שוכח לציין שגם מחירי הדירות עלו מאז תחילת הדרך בעשרות אחוזים, מה שכמובן פועל לטובתו.

כך או כך, בסוף הדיון אישרה מועצת העיר את מתן הפטור לחברת מצלאוי בלי לדעת באיזה סכום מדובר. להחלטה התנגד חבר מועצה אחד, ונמנעו שניים, ביניהם ארבל.

לשאלת "גלובס" בנושא, השיב נשרי כי מתן הפטור אושר על ידי מועצת העיר כחוק, והממשלה היא שתכריע בסוגיה. "מי שמאשר את מתן הפטור מהיטל השבחה זו הממשלה ולא העירייה, אנחנו רק ממליצים". נשרי הוסיף כי סוכם עם מצלאוי שבגין קבלת הפטור החברה תקים תשתיות כבישים, חניה ושישה גני ילדים. "במקום לשווק דירות גן הוא מקים גני ילדים, כשכל גן עולה להקים בין 800 אלף שקל למיליון שקל", אמר נשרי, והוסיף כי "אנס" את מצלאוי במסגרת הפרויקט לשדרג את בניין הכלנית, שהוא לדבריו "הבניין המכוער ביותר בקרית אונו".

נשרי מרעיף מחמאות על מצלאוי: "הוא איש עממי, חי בשטח. שיכון ובינוי ותדהר שנים לא מצליחות לקדם תב"ע מאושרת לפינוי בינוי והוא כן מצליח. הוא בא מהאשפתות ואכפת לו. לא כמו אחרים שיושבים מאחורי לפ-טופ".

לעצם הטענות, הדגישו בעירייה כי "בעבר היו מקרים נוספים של פטור מהיטל. התמקדות במתחם ויזם ספציפיים חוטאת לאמת ומהווה הטיה בלתי סבירה".

רחוב לוי אשכול 70-72: כביש הגישה ירד לחניון

פרויקט אחר שהקימה מצלאוי בעיר ממוקם ברחוב לוי אשכול 70-72. מצלאוי ביצעה עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע פרטית, ועל פי תוכנית בניין העיר הקימה 91 דירות בשני בניינים.

התוכנית קבעה כי הפרויקט יכלול כביש גישה לרחוב המרכזי בעיר (מרחוב הרימון לציר לוי אשכול), שהוא "זיקת הנאה לציבור". בפועל, כביש הגישה עובר בחניון התת קרקעי של פרויקט המגורים. בין היתר, זה גם אפשר לחברה להקים שלוש דירות גן מעל החניון/כביש.

מהנדסת העיר אנדה בר מדגישה כי כביש הגישה הוקם כדין ובמסגרת הליך הקלה שונה מעילי לתחתי. בנוסף, היא ציינה כי מצלאוי יכולה הייתה להקים את דירות הגן גם אם כביש הגישה היה ממוקם ככביש עילי, רק שדירות הגן היו אולי קטנות יותר.

ובאותו פרויקט, בקומת החניון, קיים גם מחסן למוצרי מזון וציוד משרדי שמפעילה חברת "מחסני בנטל". מנכ"ל החברה הוא לא אחר מאשר בנו של ראש העירייה, אסף נשרי. בעירייה טוענים כי המחסן חוקי ו"נמצא בהליכים לקבלת רישיון עסק". במקביל, בחברת מצלאוי מדגישים כי בגין המחסן משולמים לחברה דמי שכירות כמו כל שוכר אחר בפרויקט.

לדברי נשרי: "אסף נשרי רק מנהל, הוא לא בעל הבית. ואת יודעת מה, עדיף שיפנה את המחסן ויעבור לאור יהודה. זה שטח שמותר לשכור, אם הוא ייצא יבוא אחר במקומו".

הקריה האקדמית: הקרקע של העיר, הכלה של ראש העיר

רוצים לדעת מי בעל הבית של אותו מחסן למוצרי מזון וציוד משרדי? על פי רישומי רשם החברות, חברת מחסני בנטל - אותה מנהל בנו של ראש העירייה - מוחזקת ע"י חברת נגיד ניהול ואחזקות, הנמצאת בבעלות מייסד מכללת קרית אונו, רנן הרטמן.

היחסים החמים בין משפחת נשרי והרטמן עלו כמה פעמים בדיוני מועצת העיר, בעיקר כשהמועצה נדרשה לאשר סוגיות הקשורות לקריה האקדמית, הפועלת על קרקע ומבנה של העירייה. על פי הפרוטוקולים, נשרי הבן אף עבד תקופה מסוימת כנהגו של הרטמן, בעת שרישיון הנהיגה שלו נפסל. אשתו של נשרי הבן, כלתו של ראש העיר, מועסקת בקריה האקדמית.

לדברי נשרי: "הכלה שלי מועסקת במכללה, כמו שהרבה תושבי קרית אונו עובדים שם. אני חבר של רנן הרטמן כמו שאני חבר של כולם. הרטמן דחף את העיר כלכלית, חברתית וחינוכית ביזמות שלו. אני מאחל לכל ראש עיר יחסים כאלה עם איש כזה, מבלי לתת לו שקל הנחה".

ומה לראש מכללה ולמחסן? לדברי נשרי: "העסקים שיש לו אחר הצהריים אינם מענייני".

במהלך השנים, גם ההנחה לתושבי העיר בקריה האקדמית הלכה ופחתה. בדיון במועצת העיר בפברואר 2011, לקראת אישור הסכם חכירה מחודש בין העירייה לבין הקריה האקדמית, ציינה חברת המועצה ליאת ארבל כי בעבר תושבי קרית אונו זכו להנחה של 50% בשכר הלימוד ועם השנים הלכה ההנחה והצטמצמה ל-30%. לשאלת "גלובס" בנושא הסביר נשרי כי המכללה נתנה בעבר הנחות באופן אקראי, על פי שמות שהועברו לה על ידי החברה הכלכלית. "כשאני נכנסתי לתפקיד עשיתי סדר. היום תושבי קרית אונו במשך חמש שנים מקבלים הנחה בגובה 30% בשכר לימוד לתואר ראשון ו-15% הנחה ללימודי תואר שני. אין עיר בישראל שמעניקה הנחה לתושבי העיר, וערים אחרות מעתיקות מאיתנו את המהלך. ולמרות ההנחות לתושבי העיר, הקריה האקדמית לא קיבלה שקל אחד הנחה בארנונה או בשכירות מאז שנכנסתי לתפקיד".

בניגוד לדברי נשרי, בקריה האקדמית מסרו כי מגמת ההנחות לתושבים אכן נמצאת במגמת ירידה מאז 2008, ונימקו את הסיבה לכך בשינויים במערך השיקולים של מתן מלגות ורצון להעניק הנחות לכלל האוכלוסיה. ליאור שטיינפלד, שלמד משפטים במכללה בשנים 2004-2007, מציין כי נהנה בזמנו מהנחה של 50%-45% משכר הלימוד בגין היותו תושב העיר. "הגשתי מכתב לעירייה וקיבלתי את ההנחה".

"גלובס" פנה לדוברת הפנימית של הקריה האקדמית, איילה רשף. התגובה התקבלה דווקא ממשרד יחסי הציבור צור תקשורת של רונן צור, המשמש גם כיועץ התקשורת של נשרי לענייני הבחירות וגם מספק שירותי יחסי ציבור לקריה האקדמית אונו.

הדיונים במועצה על העמדת קרקע עירונית לטובת מכללה העלו לא פעם שאלה אם המכללה מסייעת לתושבי העיר או דווקא להפך. חשוב לציין כי דמי השכירות עומדים משנת 2011 - לאחר שומה שהגיש השמאי גיל לזר - על כ-163.5 אלף שקל, צמוד מדד (כמעט פי 4 מהסכום שנקבע בהסכם שנתיים קודם).

אגב, באור יהודה, שם פועל הקמפוס החרדי, שוכרת הקריה האקדמית את "בניין המניפה" מחברת מצלאוי.

בדיון בנושא ב-2011 ביקר חבר המועצה יעקב סבו את העובדה שלא הועמדה בפניהם הערכת שמאי או השוואת מחירים: "מה מניע את העירייה לבוא ולהציע חכירה ל-25 שנה?... מביאים הסכם שקובע תשלומים בסכום מסוים. זה מעט? זה הרבה?... מישהו הניח לנו חוות דעת שמאית שאומרת רבותיי, זה שווי הקרקע, אלה דמי השכירות, עשה השוואה בין דמי שכירות ראויים במקום אחר בעיר או בהשוואה לערים אחרות? שום דבר. זה רכוש תושבי קרית אונו ואנחנו מפקירים אותו ל-25 שנה". ההסכם אושר בזמנו בתמיכת כל חברי המועצה, למעט סבו וארבל שנמנעו. מהעייר הנמסר כי "כל חבר מועצה רשאי על פי החוק לעיין בשומה לפי בקשתו".

תושב ותיק בעיר גם מתרעם על כך ש"המתנ"ס העירוני, שממנו פועלת הקריה האקדמית, כולל אולם בן 400 מקומות והתקיימו בו בעבר מאות אירועים לתושבי העיר בעבר. הקריה האקדמית התרחבה עם השנים, מספר הסטודנטים גדל, ואיתו גם מספר הקורסים שהקריה נדרשה לתת לסטודנטים, ולכן עם השנים דחקה את המתנ"ס החוצה. אם בעבר האולם עמד לרשות העירייה כל ימות השבוע, היום מתקיימת בו רק קתדרלה לגמלאים ביום שני בבוקר, ויום רביעי בערב ומוצ"ש הוא היום היחיד שניתן להשתמש בו לאירועים. לפני כן, התקיימו באולם באופן שוטף כינוסים והרצאות, וגם מסיבות סיום של בתי ספר. היום אירועים כמו מסיבות סיום נאלצים לנדוד לגני תקווה, לאור יהודה ואפילו לת"א".

מי שעוד עלולים לסבול מהמכללה הם תושבי מתחם הצבר והרקפת, הנמצאים בקרבת המכללה ומנסים זה כעשור לקדם תוכנית פינוי בינוי. מדובר ב-284 דירות שהוקמו בשנות ה-60. לצורך קידום הפרויקט נדרש סיפוח שטח עירוני. אלא שעל השטח הקימה המכללה בשנים האחרונות חניה, מה שמגביל כמובן את הבשלת התוכנית.

"הקריה האקדמית טוענת שהיא נמצאת במקום 18 שנה ושיש לה זכויות, אבל הרבה מהתושבים פה נמצאים לפני שרנן הרטמן נולד", אומר אחד הדיירים, "אם הקריה באה על חשבון תושבים, אז נעשה הפגנות שהיא לא תהיה פה".

בעירייה מסרו כי פרויקט הפינוי בינוי מתקדם תוך תיאום תכנוני בין הדיירים, היזם והעירייה, "ואין קשר בין החניה הציבורית שבה משתמשים תושבי העיר ובאי המכללה לבין המתחם".

עמית נשרי: "נציג הדיירים" בפרויקט תמ"א 38

עמית נשרי, בן נוסף של ראש העירייה, מחזיק דירה ברחוב רחבת האורן בקרית אונו. נשרי הבן הגיע ביולי 2013 כ"נציג הדיירים" לדיון עם מהנדסת העירייה, אנדה בר, כדי לבחון אפשרות לביצוע פרויקט פינוי בינוי או להוסיף זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38, המסלול עליו גם המליצה המהנדסת.

האם אין טעם לפגם בכך שבנו של ראש העיר מקדם פרויקט בעיר? לדברי נשרי: "עמית קנה דירה הרבה לפני שהתחיל לקדם שם משהו. אני לא יכול להגיד לילדים שלי שאני ראש העיר ושיעברו לאנגליה.

"להבדיל מפרויקטים אחרים, הם החליטו שם לא לערב יזמים ולקדם את הפרויקט בעצמם. שאלו אותו אם הוא מוכן לעזור, והוא אמר כן. מה, אני עוקב אחריו? לא ישבתי בדיונים. עובדה שגם לא מאשרים להם שם פינוי בינוי והעירייה מעדיפה לעשות שם תמ"א 38".