"ירידה חדה במחירי הדיור היא עסק מאוד מסוכן"

"הרפורמה במיסוי דירות מגורים היא הצלחה מבחינתנו, ותסייע למאבק של רשות המסים ושל המדינה בהון השחור", כך אמר היום רו"ח משה אשר, מנהל רשות המיסים, בפאנל שעסק ברפורמה במיסוי בוועידת הנדל"ן של "גלובס".

לדברי אשר, "אחרי הרבה שנים, הצלחנו להעביר רפורמה מקיפה בנושא דירות למגורים. המיסוי תומך בריסון הביקושים. אנחנו נמצאים בעיצומו של מאבק בהון השחור, והרפורמה עוזרת לכך, כי בעל הדירה יאסוף את החשבוניות להשבחת הדירה כדי שיעמדו לזכותו במועד המכירה".

אשר אמר כי "בתקופה האחרונה העלנו הילוך באיתור אנשים שלא מדווחים על שכר דירה שהם מקבלים וצריכים לדווח. לאחרונה עשינו מבצע משמעותי באזור אשדוד, טיפלנו ב-250 דירות, גילינו הרבה תושבי חוץ שמשכירים דירות ולא מדווחים. השנה נרחיב את רשת המדווחים לרשות המיסים".

עו"ד מאיר מזרחי, ממשרד מאיר מזרחי ושות', אמר כי "רשות המיסים עשתה מהלך גדול, והצליחה להעביר שינוי שניסו לעשות הרבה שנים, ושיש בו גם משום הצדק. מצד שני, הדרך שבה עשו את הדברים לא בטוח שהיא כזו טובה. השאלה היא האם בנושא כזה משמעותי, פטור מדירת מגורים, עובר תיקון משמעותי בחוק בלי ועדה ציבורית שתבחן את העניין".

עוד אמר מזרחי כי "הגזימו בחשיבות שייחסו להשפעת המס על עולם הנדל"ן, ובלחץ בנושא הביקושים. השאלה היא למה לא מטפלים בנושא ההיצע? ההשפעה על משקיעים ביד השנייה היא מינורית. יש גבול לכוח המסים, וצריך לעבוד על נושא ההיצע".

עו"ד דורון לוי, שותף בכיר וראש מחלקת מיסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' אמר כי: "ביטול הפטור לדירות להשקעה זה הישג מדהים של רשות המיסים. מלכתחילה הפטור הזה לא היה מוצדק. אבל הרצון להיות צודק ומדויק עומד בעוכרינו. יהיו טעויות בנוגע לסכום המס. זה הפך להיות משהו שאף אחד לא יידע לחשב. יש ניסיון להפעיל את מערכת המס כדי להשפיע על מחירי הדירות. לצערי, המציאות מוכיחה שזה לא עוזר".

לוי הוסיף ואמר עוד כי "יהיה מאוד קשה להשפיע על מחירי הדירות באמצעות מיסוי. רוב הגורמים המשפיעים בכלל לא רוצים שמחירי הדירות יירדו. יש פער גדול מאוד בין הרטוריקה למעשה. אין לממשלה אינטרס מעבר לרטוריקה להוריד את מחירי הדירות, כי היא מרוויחה ממחירי דירות גבוהים. הבנקים לא רוצים שמחירי הדירות יירדו. כיום במערכת הבנקאות יש בערך 250 מיליארד שקל הלוואות לדיור שניתנו ב-10 השנים האחרונות. ירידה של 10%-20% במחירי הדירות, לפי ה-IFRS, הבנקים מחויבים לשערך את ההלוואות לפי שווי הביטחונות. גם הקבלנים וגם בעלי הדירות לא רוצים שהמחירים ירדו".

"בישראל ביקושים קשיחים והיצע מונופוליסטי"

עו"ד שחר בן עמי, שותף מייסד במשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', אמר כי "יש ריבוי תיקונים שנעשים. היכולת של מדיניות מסים להשפיע על ביקושים מצומצמת. בישראל ביקושים קשיחים והיצע מונופוליסטי, אבל המדינה לא מסוגלת בהכרח לשווק אותו. לכן רואים בצד התיקונים למעלה מ-20 תיקונים בשנים האחרונות בחוק התכנון והבניה. חלק מהתיקונים שנעשו באחרונה נועדו לאפשר יותר היצע. השילוב של מדיניות מיסוי ותיקוני חקיקה נראה לממשלה ככלי נכון להגדלת היצע דיור, אבל הבעיה מעולם לא הייתה בחקיקה. הניסיון לקצר תהליכים לא יעזור באמצעות חקיקה. הבעיה היא בביצוע, לא בחקיקה. היום רוב האנשים לא יוכלו לדעת בדיוק מתי ואיך על הדירה שלהם אם מגיע להם או לא מגיע להם פטור. מערכת מס, הדבר הבסיסי הזה, עשו ממנו כזה סלט ולא פישטו את מערכת המס. אולי השיגו צדק מיסויי, אבל יצרו מצב שכל אחד ירוץ לעו"ד ורו"ח, והמשק יפסיד ממורכבות המצב המיסויי על דירות".

עליזה כהן, מנכ"לית רשף נכסים אמרה כי "רוב המשקיעים שקנו דירה נוספת מזו שמשמשת אותם רוצים לדאוג לילדים. זה ידוע שהצעירים לא יכולים לקנות דירה לבד, וההורים דואגים להם. יש מאסה של בני 50-60 שמחזיקים עוד דירה, שמבחינתם רובם אפילו לא חישבו את התשואה של ההשקעה הזו, כי בעיניהם היא לא השקעה כלכלית, אלא משפחתית. אולי צריך לעודד את הציבור להמשיך להחזיק דירה, שישכירו אותה וישלמו מס. חלק גדול לא יודע לחשב את המס שיצטרך לשלם אם ימכור את הדירה השנייה שבבעלותו. אנחנו מפנים עכשיו ליועצי מס גם אנשים פרטיים, שלפני כן חוץ מלהיכנס לאינטרנט ולבדוק חישוב מס רכישה, לא היו צריכים לעשות דבר".

שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אמר כי "מי שאומר שהממשלה לא רוצה שהמחירים ירדו, לא מבין מה זה פוליטיקה. אי אפשר להגיע לבחירות הבאות מבלי שמחירי הדירות ירדו. אם הממשלה מבינה את הדבר הזה, שרים האחראים על התחום יגרמו לכך שמחירי הדירות ירדו. המדינה מוכנה לוותר על הכנסות ממסים, כדי שמחירי הדירות ירדו, כי הממשלה רוצה לתת אפשרות להגיע לדירה ברמת מחיר סבירה. לכן אין כאן שיקולי מדיניות לגביית עוד מסים".

בן אליהו הוסיף עוד כי "שר האוצר והשיכון מנחים שהשיקולים להחלטות הם להוריד את מחירי הדירות, גם אם ייפגעו הכנסות המדינה. בקניית מוצר של דירה יש גם הרבה ניתוחים רגשיים. מדינה מתוקנת צריכה להיות עם פחות חוקים. שינויים במיסוי ומיסוי כשיטה שתגרום להורדת מחירי הדירות והגדלת ההיצע, צריכים לבחון אם הכלי יוכיח עצמו או לא. כלי המיסוי לא שינו את השוק. זה נכון שכשהגדילו את מס הרכישה והכבידו על המשקיעים, ראינו ירידה במספר המשקיעים. אבל במספרי הדירות הרלוונטיות, זה לא שינה את המשחק בשוק. לא הרפורמה תגרום לשינוי בשוק הדירות. כלי המיסוי הם נכונים לשוויוניות, אבל לא יפתרו את בעיית המחירים".

מי המפסידים ומי המרוויחים מהרפורמה?

מאיר מזרחי אמר כי "יועצי המס הולכים להרוויח, כי השוק מבולבל. עורכי הדין לא יודעים מה קורה, ואנשים לא נכנסים לעסקאות. אבל זה לא מוריד את המחירים. קיפאון לא מוביל בהכרח לירידת מחירים. לכן, צריך לעצור עם הרפורמות והתיקונים, לא לשים עוד החמרות ושינויים, כי השוק לא יכול לעכל. השוק נכנס לבלבול וחוסר וודאות".

שחר בן עמי אמר כי "שוק השוכרים ייפגע. הממשלה תצליח להוריד את מחירי הדירות, כי היא רוצה. היום התשואה על דירה בשכירות היא עלובה, 3%-4%, לכן שוק השכירות יכול לעלות בהמשך וזה ייפגע באלה שלא מסוגלים לקנות דירה זולה".

לדבריו דורון לוי, "מי שמפסיד מהרפורמה זה כולנו, כי התחכומים של הפטורים העלו את מס הרכישה, והמדינה עושה מכך את הכסף הגדול. זה כסף שכל מי שקונה דירה מפסיד וזה כסף שלא יחזור. אני חושב שאם יצליחו להוריד את מחירי הדירות כולנו נצטער. גם במשרד האוצר אמרו שלא רוצים להוריד יותר מ-15% את מחירי הדירות. אם יירד יותר מזה, הנבואה של הנזק המהותי לבנקים ולקופת המדינה תתממש. הבעיה שזה לא מדע מדויק ואנחנו יכולים למצוא את עצמנו עם ירידה של עשרות אחוזים אם דוחפים יותר מדי להורדת מחירי דירות, וזה עלול להיות עסק מאוד מסוכן".

עליזה כהן אמרה כי "עכשיו יגרמו גם לשכבת הביניים להיות מפסידה, יחד עם השכבות החלשות. שר האוצר רמז שיש לו עוד הפתעות למסים נוספים, וכנראה זה נהיה ספורט לאומי. אני לא רואה שהרפורמה תפתור את בעיית הדיור".

משה אשר הוסיף כי "הרפורמה נבחנה בצורה מעמיקה. בעולם של פטור הכל פשוט. אם רוצים למסות, מתחיל להיות מורכב. מה שישפיע על מחירי הדיור זה צד ההיצע. בשביל הזוגות שאין להם דירות זה דבר שהוא באמת קשה, כי לא לכולם יש הורים שיתנו להם דירות. כשנייצר היצע משמעותי, בטווח זמן הבינוני נראה שינוי. בצד הביקושים המשחק יותר קטן, לכן צריך להסדיר את העיוותים".