הוזלת נדל"ן אינה יעד ממשלתי

שנים מדברים על יוקר המחיה ובעיקר על יוקר הדיור. בחינת התפתחות מחירי הדיור לאורך השנים מצביעה על כך, שעליית המחירים המהותית התרחשה בשנים האחרונות, מאותו רגע שההשקעה בדיור הפכה להיות אלטרנטיבת החיסכון היחידה. ריבית אפסית ומיסוי שוק ההון הפכו את ההשקעה בדירות לכזאת שנראית כמתגמלת יותר. מימון קל וזול מאפשר ללוקחי המשכנתאות לממן את הרכישות דרך שכר-הדירה; ולכן, המשקיעים צוברים ללא עלויות כבדות, נכסי נדל"ן. עודפי הביקוש לדירות גוררים עליית מחירים, ובעקבות זאת להתמרמרות ציבורית.

מעשה רציני עשה שר האוצר יאיר לפיד כאשר בפעם הראשונה - במקום לדבר קבע מעשה: ביטול המע"מ על רוכשי דירה ראשונה בתנאים מסוימים. מעשהו הוביל את ראש הממשלה בנימין נתניהו להציע מודל משלו - קביעת מחירי תקרה. שתי ההצעות הן פופוליסטיות, לא נבדקו לעומקן, וסותרות את תפיסת העולם הכלכלית של שניהם. התערבות במחירי השוק מנוגדת לכלכלה החופשית של נתניהו, ופטור סלקטיבי ולא שוויוני ממע"מ נוגד את מדיניות השוויון-בנטל של שר האוצר.

השאלה הנשאלת היא, אם ניסיון העבר של מתן הטבות-מס הוכיח את עצמו. אם נבחן את החוק לעידוד השקעות הון, שנועד לפתח תעשייה ולקדם יצוא, נראה כי הטבות-מס מפליגות במיליארדי שקלים ניתנו בסופו של דבר לבודדים, כך שכ-67% מההטבות ניתנו רק לארבע חברות. החוק שעבר תיקונים רבים ונראה כמכרז תפור לחלוקת הטבות למי שעונה על קריטריונים, שרוב החברות אינן מצליחות להשיג. על-פי דיני המכרזים, מכרז תפור הוא עבירה על החוק, וכאן יש לנו חוק שלם שכולו בעצם מכרז תפור למעטים.

החוק הפך עם השנים לגולם שקם על יוצרו, ואיננו משרת את מטרתו מסיבה פשוטה. המדינה לא יודעת מהי מטרתה. היא הוציאה מכרז תפור לחלוקת מיליארדים בלי להגדיר בבירור מה היא רוצה. מדינה צריכה לתכנון לטווח ארוך ל-20-30 שנה קדימה. מדינת ישראל נכנעת לפופוליזם ומקריבה את תכנון העתיד.

שילוב מוזר

כך יקרה גם עם ההחלטות האחרונות בנושא הדיור. הורדת מחירים לא יכולה להיות יעד של ממשלה. זו איננה מדיניות ארוכת-טווח. את המחירים קובעים כוחות השוק, וטוב שכך. מדינה יכולה להחליט שהיא מבקשת לפזר אוכלוסייה מחוץ למרחב חדרה-גדרה. מדינה יכולה להחליט שהיא רוצה לבנות עיר בין באר-שבע לאילת. מדינה יכולה להחליט שהיא מעודדת יישובים קהילתיים בנגב ובגליל. מדינה יכולה להחליט שהיא רוצה לשמר את צעיריה אצלה, ולא בניכר.

אלה הם צעדי מדיניות שיש מאחוריה חזון ראוי להטבות. להוריד מע"מ למי שיקנה דירה ראשונה בראשון לציון, בהרצליה ובחדרה, זו לא מדיניות אלא פופוליזם. הקפאת מחירים וקביעת מחיר תקרה הן צעד חירום קיצוני שבוצע בישראל בהצלחה לעצירת האינפלציה במהפך המוצלח של שמעון פרס ויצחק מודעי בשנת 1985, וגם היא איננה מדיניות.

כל כלכלן התמודד עם השאלה אם יש לתת סובסידיה למצרך או לנצרך. סובסידיה מעוותת הקצאת מקורות, ולכן לאורך השנים היא גם צומצמה עד שבוטלה בישראל. כעת באים שני הקברניטים ויוצרים שילוב מוזר של סובסידיה למוצר/מצרך - לדירה; וגם לנצרך - קרי, לזכאים. וזאת, בשילוב עם רגולציה של הקפאת מחירים.

כדאי לעצור את החיפזון ולבחון אם עדיף לתת הנחה במס או לתת מענק ישיר. מענק בתנאים של "לך לגור בנגב ותקבל דירה חינם. אבל כשתעזוב אותה, הדירה תחזור למדינה". כי על-ידי מענק ישיר מוציאים גם את הקבלנים מהמשחק, וכל קטן החשש שהפחתת המע"מ תיבלע בהעלאת מחירים. המענק יינתן רק למי שמקיים את המטרות שהמדינה תגדיר. הטבות-מס בעצם מהותן הן כלי שמשנה התנהגות. הטבת-מס לקבוצה מסוימת תמיד פוגעת בשוויון.

הכותב הוא מרצה בכיר במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א)