מדוע בכירי המשק מתנגדים לתוכנית פינוי-בינוי בת"א?

מזה עשור שמדינת ישראל מקדמת תוכנית פינוי-בינוי גדולה במתחם דפנה בתל אביב, הסמוך לבית החולים איכילוב, אבל שורה של התנגדויות שהוגשו ביחס אליה מציבה סימן שאלה על הפרויקט. בין המתנגדים המרכזיים: תושבי שיכון הקצינים הסמוך, שכמה מתושביו הם בכירים במשק. בשבוע שעבר הסתיים מועד הגשת ההתנגדויות, ובחודשים הקרובים הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תצטרך להכריע מה יעלה בגורל התוכנית וכיצד לאזן בין האינטרסים.

התוכנית, שבמסגרתה אמורים להיבנות 1,434 דירות חדשות במתחם דפנה-ארלוזורוב-נמיר בתל אביב, אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והופקדה להתנגדויות הציבור בוועדה המחוזית לפני כשנה, ואכן, עשרות התנגדויות הוגשו לוועדה. מצד אחד, תושבי שיכון הקצינים הסמוך למתחם, המתגוררים בבתים צמודי קרקע ברחובות פסטורליים, טוענים שהתוכנית "תקבור את השכונה", ומנגד תושבי מתחם דפנה והחברה היזמית, הטוענים שזכויות הבנייה בתוכנית הופחתו עד כדי כך שהפרויקט מתנדנד על גבול הכדאיות הכלכלית. כעת חוששים תושבי המתחם שכוחם של תושבי הווילות בשיכון הקצינים ישפיע על החלטות רשויות התכנון. בין התושבים הבולטים בשיכון הקצינים - ח"כ אבישי ברוורמן, עו"ד דוד גילת והאדריכל טומי ליטרסדורף.

התושבים: מגדלים נמוכים מדי

מתחם דפנה מתפרש על שטח של כ-80 דונם. יש בו 21 בנייני רכבת מיושנים, שנבנו בשנות ה-50, ובהם 471 דירות. לפי התוכנית שהופקדה להתנגדויות הציבור ייהרסו הבניינים הישנים ובמקומם יקומו בניינים חדשים בני 25-30 קומות, עם 1,434 דירות. 200 מהן להשכרה.

בהתנגדות שהגיש ועד התושבים במתחם דפנה, באמצעות עו"ד רן הירש, טוענים התושבים כי הם תומכים במימוש פרויקט פינוי בינוי, אך בתוכנית שהופקדה אין כדאיות כלכלית והסיכוי לממשה נמוך. לטענתם, לפי התוכנית המקורית, שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היו אמורים לקום בין היתר בניינים בני 40 קומות. "לצערנו, בדיוני הוועדה המקומית, משיקולים פוליטיים ואחרים, הוחלט להנמיך את הבניינים ל-25 קומות בתוך הוספת חומה מרקמית לאורך דרך נמיר בקומות נמוכות", נכתב בהתנגדות. "כתוצאה משינויים אלה נוצרו במתחם הרבה יותר דירות קרובות לדרך נמיר הצפופה, שלהן כיוון אוויר אחד בלבד. דירות שברור שלא יספקו איכות חיים סבירה. היום לרוב הדירות שלושה כיווני אוויר רחבים".

עוד טוענים התושבים כי גם בתוכנית המתאר של תל אביב, שיזמה העירייה והופקדה לאחרונה, יועד מתחם דפנה לבניינים בני 40 קומות. "זהו מספר הקומות ההגיוני מבחינה תכנונית וכלכלית, כל השאר הוא תוצר של לחצים של גורמים שונים ופופוליסטים, ויש גם כאלה שהיו רוצים בביטול התוכנית לחלוטין".

תושבי מתחם דפנה טוענים שבעקבות לחצים שהפעילו תושבי שיכון הקצינים נפחי הבנייה בתוכנית פחתו, עד כדי כך שהרווחיות מהפרויקט מוטלת בספק ולכן גם מימושו.

לדבריהם, הרווחיות העולה משומת הוועדה עומדת על 16% בלבד והיא אינה עומדת בתקן הקובע רווחיות של 25%-30% בפרויקט מסוג זה. "לא ברור כלל אם באחוז רווחיות כזה יאשר בנק את ליווי הפרויקט שמצריך עלויות כבדות ועלויות נוספות על המקובל בעסקאות ייזום רגילות שאינן פינוי בינוי".

לטענת התושבים שומת הוועדה מנפחת את שווי הדירות החדשות. לטענתם, הפרויקט לא יהיה פרויקט יוקרה, מאחר שיש בו מספר רב של דירות קטנות ודירות להשכרה, בניינים נמוכים, וכיווני אוויר מצומצמים שפוגעים במיתוג ובשווי הפרויקט. כמו כן, הפרויקט כולל שטחי מסחר, שלא קיימים היום, ויזרימו למתחם החדש קהל שאינו דיירי הפרויקט. לטענת התושבים עלויות הבנייה שצוינו בשומת הוועדה - 5,000 שקל למ"ר, רלוונטיות לתקופה של לפני חמש שנים ולא להיום. היום העלות עומדת על 8,000-10,000 שקל למ"ר.

"מספרים אחרים אינם ריאליים ומציגים עלות פרויקט נמוכה משמעותית מהעלות האמיתית ולא תעבור ביקורת של בנק מלווה ולא תאפשר את הקמת הפרויקט", מציינים התושבים ומ וסיפים שעלויות המימון עומדות היום על 5%-7% ולא על 3% כפי שמציינת שומת הוועדה. כך גם לגבי עלויות היטל השבחה, עלויות העתקת עצים, שהוערכו בחסר ועלויות החתמת הדיירים, שמהן התעלמה לחלוטין שומת הוועדה.

התושבים טוענים עוד כי גם התמורה לדיירים - 25 מ"ר בנוסף לשטח הדירה הקיימת - אינו ריאלי. לטענתם, התוכנית המקורית שניסח משרד השיכון קבעה 154 אלף מ"ר שטחים עיקריים, בעוד התוכנית שהופקדה נוגסת בהם ללא כל סיבה הגיונית ומקטינה אותם ל-147 אלף מ"ר.

התושבים דורשים להשיב את גובה הבניינים ל-40 קומות, להפוך את הדירות להשכרה לדירות רגילות, ולא לגרוע משטחי המגורים שנקבעו בתוכנית המקורית.

השכנים: "טבעת חנק של מגדלים"

מנגד, דורש עו"ד דוד גילת, תושב שיכון הקצינים, בהתנגדות שהגיש באמצעות משרד הררי טויסטר ושות', לבטל את התוכנית כליל. לטענתו, התוכנית במתכונתה הנוכחית, המותירה את שיכון הקצינים במצבו הקיים, "יהפוך את השכונה לחריגה באופן מהותי למרקם הקיים, בבחינת 'ליליפוט בארץ הענקים', באופן הגורם פגיעה משמעותית ביותר". גילת דורש להורות לוועדה המקומית על הכנת תוכנית אחת שתכלול גם את שיכון הקצינים. עוד הוא טוען כי התוכנית שהופקדה תגרום הטלת צל על ביתו במשך שעות ארוכות במהלך היום, מאחר שביתו משופע באור מדרום וממזרח ומוסיף כי היא צפויה לגרום מטרדי רעש והגדלה משמעותית בנפחי התנועה ומצוקת חניה בסמוך לביתו.

התנגדות נוספת הגיש ועד שיכון הקצינים, שלטענת תושבי מתחם דפנה חברה בו גם רעייתו של ח"כ אבישי ברוורמן, אדריכלית במקצועה (יעל ברוורמן בתגובה: "כבר שנים שאיני חברת ועד וההתנגדות הוגשה על ידי הועד בשם כלל התושבים. איני מעורבת יותר בהחלטות, כמו גם בעלי").

בהתנגדות, שהוגשה באמצעות עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק קמחי המתמחה בדיני תכנון ובנייה, נכתב שתושבי השיכון מתגוררים בבתים צמודי קרקע הממוקמים מאחורי בית החולים איכילוב, המתאפיינים בבתים דו-קומתיים, במגרשים של 250 מ"ר. לטענתם, אף שהשיכון הוא חלק ממתחם הרחובות הנרייטה סאלד, ארלוזורוב, נמיר ודפנה, התוכנית מתעלמת מעצם קיומו של שיכון הקצינים בתוך "הצעת בינוי דורסני שיכתר לחלוטין את שיכון הקצינים ויותיר אותו כאי מבודד של צמודי קרקע המוקף בטבעת חנק של מגדלי ענק, בתוך פגיעה קשה ובלתי מידתית באיכות חיי המתנגדים וירידה בערך בתיהם.

לטענת תושבי השיכון, התוכנית הנוכחית סותרת את תוכנית רובע 4 שנמצאת בתהליכי אישור ומאפשרת להקים בניינים בני 8 קומות וקומת גג חלקית בלבד ברחובות ראשיים כמו ארלוזורוב ונמיר. "התוכנית מבקשת להרוס כליל את המרקם העירוני שביקשה תוכנית רובע 4 לשמר... בתוך הגדלה דרסטית של זכויות הבנייה באופן המגלם אי סבירות קיצונית ויביא להרס טוטאלי של שיכון הקצינים ואופיו המיוחד. זאת למען מטרה שכולה מקסום רווחים בלתי סביר ליזמי התוכנית", נכתב בהתנגדות.

עוד נטען כי התוכנית הופקדה בטרם נערכה בדיקה שמאית כלכלית וסופית שעל בסיסה אמור להיקבע מספר יחידות הדיור. לטענת המתנגדים, מאז החלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקדם את התוכנית, ב-2006, נרשמה עליית מחירים עצומה במחירי הדירות בתל אביב, ועל כן שולי הרווח של התוכנית גדלו מאוד ועומדים על מאות מיליוני שקלים לפחות. לדבריהם, יש להציג לוועדה המחוזית גם אלטרנטיבה להתחדשות עירונית במתחם, במסגרת תמ"א 38, שאותה הם מגדירים "אמיתית וממשית", או לחלופין להפחית באופן משמעותי את היקפי הבנייה המוצעים בתוכנית, מאחר ש"מדובר בתכנון בר השלכות קשות והרות אסון לשיכון הקצינים ולמעשה בקבירתו ממש".

בחוות דעת תחבורתית שצירפו תושבי השיכון להתנגדות נכתב כי התוכנית צפויה לשלש את מספר הנסיעות באזוור העמוס כבר היום ולהפוך את השיכון לבלתי נגיש. לכן, טוענים התושבים, אין לאשר את התוכנית בלי לבצע בדיקה תחבורתית מקיפה שתבחן את השפעת הבנייה על הצירים הראשיים באזור מבחינה תחבורתית. המתנגדים אף רומזים כי אישור התוכנית יחשוף את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתביעות פיצויים שיוגשו על ידיהם בגין ירידה בערך נכסיהם.

החברה היזמית: "נתונים שגויים"

חברת נוה מקבוצת IDB, יזמית הפרויקט, הגישה אף היא התנגדות לתוכנית, מאחר שלטענתה התקשרה בהסכם פינוי-בינוי עם 300 בעלי זכויות (כ-60% מבעלי הזכויות במתחם). באמצעות עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, טוענת החברה כי התוכנית במתכונתה הנוכחית לא תאפשר את מימוש הפרויקט, וזאת לאחר שהיא מלווה את בעלי הזכויות במתחם מאז 2006 והשקיעה עשרות ומאות שעות בארגונים לצורך מימושו. "אין תועלת באישור תוכנית שתהפוך לאות מתה", נכתב בהתנגדות החברה, "אלא יש לשאוף לאישור תוכנית בת ביצוע מבחינה כלכלית וגם באופן התואם את רצון בעלי הדירות".

לטענת החברה, שומת הוועדה המנתחת את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מתבססת על נתונים שגויים ומנפחת את רווחיות הפרויקט, וגם לפי חוות הדעת עצמה הכדאיות הכלכלית אינה מספקת. בהתנגדות נכתב כי התוכנית שהופקדה קובעת כי 20% מהדירות בפרויקט יהיו דירות קטנות של עד 63 מ"ר ו-200 דירות יהיו להשכרה בשטח מינימלי של 65 מ"ר, ומצב זה, שבו 31% מהדירות בפרויקט הן דירות מיוחדות, יוצר פגם מהותי בהיתכנות הכלכלית.

מלבד זאת, כותבת החברה כי התוכנית קובעת ש-2,100 מ"ר שטחים עיקריים מהתוכנית יוקצו לשימושים ציבוריים ויירשמו על שם העירייה. לטענת החברה מדובר בהקצאה מיותרת מאחר שהיא נוספת לשטחי הציבור הקיימים בתוכנית, והיא אינה חוקית מאחר שבית המשפט כבר פסק בעבר כי עירייה לא יכולה להתקשר עם יזם בהסכמים להקמה של מבני ציבור ומטלות ציבוריות. "התניה של הקצאת שטחים ציבוריים בבנייני המגורים על חשבון היזם היא קביעה בלתי חוקית שיש להסירה מהתוכנית", טוענת החברה בהתנגדות.

עוד מציינת נוה בהתנגדות כי שטחי התוכנית ומספר הקומות המתוכננים יוצרים בינוי לקוי ובו דירות רבות בקומה, שחלקן בעלות כיוון אוויר אחד. לטענת החברה, בעוד התוכנית שהופקדה מציעה בניינים בני 25-30 קומות, הרי שצמוד לה אושרו מגדלים בני 40 עד 80 קומות (למשל מגדל הטומבלרון שיוקם במקום מחנה הקריה).

לבסוף טוענת החברה כי הדיירים חתמו על הסכמים עם נוה בזכות התמורות שהובטחו להם ושמהן מתעלמת התוכנית המופקדת. "אם מלכתחילה בעלי הדירות היו יודעים את התמורה שהוועדה מתכננת עבורם בתוכנית, ספק אם היו מסכימים לקידומה", כותבת החברה.