שיעור מס ברכישת מקבץ דיור

בפסק הדין שערי כרמיאל בע"מ (ו"ע 32738-09-12) שניתן לאחרונה דובר על חברה שרכשה בשנת 2010 מקבץ דיור בכרמיאל ובו 362 דירות מגורים ושטחי שירות וזאת בתמורה ל- 100 מיליון שקל לערך.

החברה דיווחה על הרכישה ובשומתה העצמית חילקה את התמורה למספר הדירות שבמקבץ וחישבה את מס הרכישה לפי שיעור מס רכישה של 3.5%. שיעור זה הוא שיעור מס מוקטן החל על דירת מגורים לאור היותה נכס הזוכה להטבה על פי החוק. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לא קיבל את השומה העצמית של החברה והוציא שומה אחרת לפיה חושב מס הרכישה לפי שיעור של 5%.

לעמדת המנהל יש לראות את החברה כמי שרכשה את מקבץ הדיור בשלמותו, כמקשה אחת, ואין לראותה כמי שרכשה 362 דירות פרטניות. אשר על כן שיעור מס הרכישה החל עליה הוא השיעור הגבוה של 5% ולא השיעור המוקטן החל על רכישת דירת מגורים בודדת.

וועדת הערר בחיפה קיבלה את עמדת המנהל וקבעה כי שיעור מס הרכישה בו תחוב החברה הוא 5%. הוועדה ביססה את החלטתה על הנימוקים הבאים: אומד דעתה של החברה, כפי שעולה מהסכם המכירה, הוא רכישה של המקבץ בשלמותו. החברה לא התכוונה לרכוש חלק מן הדירות אלא את מכלול הדירות כמקשה אחת; זאת ועוד, טיבו של מקבץ דיור, מבחינת דיני תכנון ובנייה והוראות תכנית המתאר החלה עליו, מחייב את רכישתו כמכלול ולא כרכישת דירות פרטניות בנפרד מהמקבץ; יתירה מכך, התמורה שנקבעה בהסכם המכירה הינה תמורה כוללת ואין בה פיצול בין יחידות הדיור למרות שהן אינן שוות בשטחן ובשווין.

לעמדת הוועדה, יש בכך ללמד שהצדדים לעסקה התכוונו לרכישת נכס אחד כמכלול שכן לו התכוונו לרכישת דירות פרטניות היה צפוי כי יתמחרו כל דירה ודירה על פי טיבה ושוויה. לאור כל זאת הגיעה הוועדה למסקנה כי החברה רכשה את מקבץ הדירות בכללותו ולכן שיעור המס החל הינו 5% ולא השיעור החל על דירת מגורים (3.5%).

החברה טענה בנוסף כי שווי המכירה, בגינו היא חייבת במס רכישה, אינו מלוא התמורה. לטענת החברה היא רכשה, בנוסף למבנה עצמו, גם זכויות חוזיות מכוח הסכמי שכירות של הדירות במקבץ מול עמידר וזכות חוזית אינה "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה. למעשה החברה טענה כי חלק מן התמורה, כ-30 מיליון שקל לטענתה, שולם עבור יתרון כלכלי שצמח לה מן העובדה שרכשה את הנכס עם הזכות להמשיך ולהשכיר את יחידות הדיור לעמידר כך שעל שווי יתרון זה, כך לטענתה, אינה חייבת במס רכישה. המנהל לא קיבל עמדה זו וקבע כי שווי הזכויות החוזיות על פי הסכמי השכירות הינו חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין של מקבץ הדיור.

הוועדה קיבלה, גם בנקודה זו, את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה כי שווים של מקרקעין נגזר מסך השימושים האפשריים בהם ומהתשואה הצפויה לבעליהם. ההכנסות הצפויות מהשכרת היחידות במקבץ לעמידר הינם חלק מאותם שימושים ומהרווח הצפוי לבעלים ועל כן שווי מקרקעי המקבץ טומן בחובו גם את היתרון הכלכלי הנובע משווי התשואה הצפויה להתקבל מהסכמי השכירות של המקבץ לעמידר.

הוועדה גם לא קיבלה את הטענה כי ניתן להפריד בין הזכויות לקבל שכר על פי הסכמי השכירות לבין מקרקעי המקבץ שכן, לעמדתה, למקבץ הדיור אין קיום ככזה ללא הסכמי השכירות, ולהיפך, והם שלובים זה בזה באופן שלא ניתן להפרדה. בהחלטתה זו הסתמכה הוועדה גם על ההלכות הידועות בסוגיה זו בעניין וילאר נכסים (ע"א 6340/08) וכן בעניין אספן בניה ופיתוח בע"מ (וע"א 924/12).