להפריד את הנכס מהקרקע

האם העברת מבנים במנותק מהמקרקעין עליהם הם נבנו, מהווה "מכירת זכות במקרקעין"? זו השאלה שהגיעה לפתחו של בית המשפט העליון לאחרונה בעניין ממגורות דגון. פסק הדין עסק בחברה שחכרה מקרקעין מהמדינה ובנתה עליהם מבנים. בתום תקופת החכירה (שלא כללה אופציה להארכתה) חזרו המקרקעין לידי המדינה ולחברה שולמו פיצויים בגין השקעותיה במקרקעין.

המדינה טענה שעם תום תקופת החכירה פקעו זכויותיה של החברה במקרקעין והפיצויים ששולמו לה הם פיצויים חוזיים החייבים ברווח הון. החברה לעומתה, טענה כי התשלום ששולם לה הינו בגין "מכירת זכות במקרקעין" ועל כן חייב במס שבח.

מוקד המחלוקת בין הצדדים הינו בשאלה האם ניתן למסות לפי חוק מיסוי מקרקעין העברת מבנים בנפרד מהקרקע עליהם הם בנויים.

במקרה דנן, לא הייתה בין הצדדים מחלוקת כי המקרקעין עצמם חזרו למדינה עם תום תקופת החכירה וכי אין מדובר ב"מכירה" שהרי בתום בתקופת החכירה לא הייתה בידי החברה כל זכות במקרקעין ומכאן שלא היה לה מה למכור. לפיכך, נותר לבית המשפט לבחון האם חל חוק מיסוי מקרקעין גם על מבנים המהווים "מחוברים של קבע" גם במנותק מהמקרקעין עליהם הם נבנו.

בהקשר זה יש לציין, כי דיני המקרקעין בישראל אינם מאפשרים הפרדה בין המקרקעין לבין הבנוי עליהם, ועל כן סברה המדינה כי גם לצורך דיני המס לא ניתן לבצע הפרדה שכזו. אלא שלא כך סברה ועדת הערר שלפניה הובא העניין לראשונה. ועדת הערר פסקה כי העברת המבנים המחוברים מהווה אף היא "מכירת זכות במקרקעין" גם אם לחברה אין זכות במקרקעין עצמם.

פסק הדין נהפך בבית המשפט העליון שקבע כי במקרה זה הפיצויים לחברה לא שולמו בגין המבנים עצמם אלא בגין הפעילות העסקית שבוצעה בהם, ומכאן שבכל מקרה אין בפנינו תשלום בגין מכירת מבנים.

בית המשפט לא דן חזיתית בשאלה העקרונית, האם לצורך דיני המס ניתן למסות מחוברים בנפרד מהקרקע אליה הם מחוברים כאשר ברור כי הקרקע עצמה לא נמכרה ושאלה זו נותרה פתוחה.

בית המשפט העיר, כי גם אם ניתן היה להפריד באופן מלאכותי את המבנים מהקרקע עליהם הם בנויים, הרי לא ברור האם הפרדה כזו לא הייתה משליכה על סיווגם של אותם מבנים כ"מחוברים". רוצה לומר, שאם ניתן להפריד את המבנים מהקרקע הרי המבנים אינם עוד בגדר "מחוברים" כי אם בגדר "מטלטלין" שממילא אינם ממוסים בחוק מיסוי מקרקעין.

אנו סבורים כי צדק בית המשפט בכך שלא הכריע בשאלת מיסוי מכירת המחוברים בנפרד מהקרקע. קיימים מקרים בהם אכן יש לראות במחוברים ובקרקע כמקשה אחת אך יש מקרים בהם אין הכרח והצדקה לעשות כן ויש לבחון כל מקרה בהתאם לתוצאה המיסויית הספציפית שתוביל לגביית מס אמת בהתאם לעקרונות הייחודיים לכל אחד מדיני המס.

נוסיף ונציין כי להיעדר ההכרעה של בית המשפט בשאלת המחוברים יש השלכה אף למקרים דומים בהם מתעוררת שאלת מיסוי זכויות שונות הקיימות באותו נכס. כך לדוגמא כאשר דייר מוגן רוכש את זכות הבעלות בדירה בה הוא גר אנו סבורים כי יש לפצל את מיסוי העסקה כך שרכישת זכות הבעלות תמוסה באופן שונה מזכות הדיירות המוגנת- זכות הבעלות תמוסה במיסוי מקרקעין בעוד זכות הדיירות המוגנת תהיה נשוא למס הכנסה.

הכותב ממשרד זיו שרון ושות'

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.