נאמנות ושותפות

בפסק דין שניתן לאחרונה בעניין ו"ע 16014-03-12 עופר אגם יזום ובנין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין הונחה לפתחה של וועדת הערר סוגיה הנוגעת לשאלת קיומה של נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין בנסיבות בהן הנאמן רוכש חלק מהנכס עבור עצמו וחלק אחר עבור הנהנים.

בהלכת חזון הידועה (דנ"א 3017/94) קבע כב' השופט מצא (דעת רוב) כי תכלית הפטור ממס שבח וממס רכישה בגין העברת נכס מנאמן לנהנה לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, אינה נפגמת אם בעת הרכישה המקורית פעל הנאמן גם כבעל עניין בעיסקת הרכישה. בית המשפט העליון קבע, כי אפשר שאדם ירכוש נכס מקרקעין מקצתו בעבור עצמו ומקצתו כנאמן בעבור אחר; העברת החלק שנרכש בנאמנות תזכה את הנאמן בפטור ממס והעניין שהיה לנאמן ברכישת חלק מן הנכס לעצמו אינו מצמיח לו טובת הנאה בגין חלק הנכס שנרכש על ידו מלכתחילה עבור אחר.

וועדת הערר בעניין עופר אגם יזום קבעה אף היא שהעובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק המקרקעין המוחזק על ידו כנאמן. הוועדה קובעת כי פרשנות זו לא רק מתיישבת עם הגיונם של דברים אלא שכל פרשנות אחרת עלולה ליצור כשל רציני בשוק עסקאות הנדל"ן. עם זאת, כב' השופט אלטוביה מציין כי "מקום שהנאמן רוכש נכס בחלקו עבור עצמו ובחלקו עבור נהנה, אזי יוטל נטל שכנוע גבוה יותר בהוכחת הנאמנות", לשון אחרת, הנאמן יידרש לעמוד בנטל שכנוע כבד יותר על מנת להוכיח כי אין לו עניין בחלק הנכס המוחזק על ידו בנאמנות וכי עניינו בנכס מתמצה בזה המוחזק על ידו באופן אישי.

בהחלטת הוועדה התקיים דיון ארוך בשאלה האם הסכם הנאמנות, על פיו מונתה העוררת כנאמנה עבור הנהנים, נחתם לפני או לאחר מועד ההתקשרות לרכישת הנכס בין העוררת לבין בעלי הנכס. לאחר בחינת מכלול העדויות הגיע הוועדה לכלל מסקנה שהסכם המכר בין העוררת לבין בעלי הנכס נחתם רק לאחר שהעוררת נקשרה בהסכמי נאמנות עם הנהנים.

עם זאת, הוועדה מתייחסת לאינדיקציות שונות העולות מהסכמי הנאמנות והשיתוף שנכרתו בין העוררת לנהנים ובוחנת האם יש בהן כדי ללמד על אינטרס כלכלי של הנאמן בחלק הנכס המוחזק על ידו בנאמנות וזאת באופן החורג מתפקידו כנאמן; כך, למשל, הוועדה מתייחסת לסמכות המוקנית לעוררת בהסכם הנאמנות לבטל את הסכם הנאמנות ולמכור את חלקו של הנהנה לצד ג' תוך קביעת פיצוי מוסכם. לכאורה, יש בתנאי זה ללמד כי הסמכות המוקנית לנאמן דכאן חורגת מסמכותו הרגילה של נאמן, לייצג את הנהנה בעסקה, הא ותו לא. עם זאת, לעמדת הוועדה, יש לבחון אינדיקציות אלו על רקע העובדה שבין העוררת לבין הנהנים קיימים שני סוגים של מערכות יחסים, האחד, יחסי נאמנות והשני, יחסי שותפות; על רקע יחסי השותפות בנכס שנרקמו בין העוררת לבין הנהנים ניתן להבין מדוע היה חשוב לעוררת להכניס להסכם הנאמנות תניה הנוגעת להסדרת יחסי השיתוף ביניהם במקרה של הפרת ההסכם על ידי הנהנה. בכל מקרה, נקבע כי אין בתניות אלו כדי לפגוע במעמדה של העוררת כנאמנה בחלק מהנכס עבור הנהנים.