כפר אז"ר: הפטנט החדש לספסרות בקרקע מדינה

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נלחמת כ-15 שנים נגד תופעת ספסרות של הסקטור החקלאי בקרקעות מדינה, שלעיתים קוראים להם "כספים האסורים". זו תופעה שבתי המשפט התריעו עליה, כולל בבג"צ הקרקעות הגדול של הקשת הדמוקרטית, והיועץ המשפטי בעבר אליקים רובינשטיין יצא נגדה בחריפות וחייב את רמ"י לבדוק ולוודא שאין תופעות ספסרות מסוג זה במושבים ובקיבוצים, במסגרת הטבות הקרקע לסקטור החקלאי. בקיבוצים התגלו תופעות, בהן מצטרפים חדשים שילמו לקיבוץ כספים עבור הזכות לקבל חצי דונם, והדבר הוסווה באופן פיקטיבי כאילו מדובר במצטרפים חדשים לקיבוץ. זה הרקע לעצירת הבנייה בקיבוצים והמאבק שלהם לקבל זכויות בנייה למגורים בתוך התחום המוניציפאלי.

במושבים, בהם לכל בעל נחלה יש זכות עודפת לקבל ללא מכרז ובהנחה מגרש בהרחבה קהילתית, התגלו מקרים רבים של ניצול לרעה של הזכות הזו. בעלי נחלות הציעו למכור בשוק החופשי את הזכות למגרש בהרחבה, רוכשי הזכות שילמו לרמ"י את מחיר המגרש, ובמקביל, "מתחת לשולחן", במזומן, שילמו לבעלי הנחלות סכומים גדולים תמורת הזכות למגרש. בנוסף, היו מקרים בהם ועד המושב דרש מהרוכשים גם תשלומים פיקטיביים בשמות שונים.

במושב כפר אז"ר, המחזיק באדמות מדינה מהיקרות ביותר באיזור המרכז, מושב שבו ידועה לרמ"י תופעה נרחבת של שימושים חורגים בנכסי האגודה המכניסים מיליונים (כמו למשל שלטי פרסום ענקיים והשכרת מבני ציבור לשימוש מסחרי, כפי שפורסם בעבר ב"גלובס"), מתגלגלת מתחת לאף של רמ"י פרשה מיוחדת במינה. זוהי פרשה המעוררת את השאלה: האם מדובר בניסיון חדש ומתוחכם לבצע מהלך הנראה כמו סוג חדש של ספסרות באדמות מדינה. הפרשה מתגלגלת במסגרת של הליך בוררות - הליך שבפני עצמו מעורר שאלות לא פשוטות - שעשוי להכניס לקבוצה של 50 משפחות במושב כ-4 מיליון שקל לכל אחת. את הבקשה לבוררות הגישו במקור ומובילות ארבע משפחות, שלוש מהן של עסקני הוועד, המציגות עצמן כחלק מ"קבוצת המקופחים" במושב כפר אז"

"המקופחים" דורשים פיצוי בגין "העוול ההיסטורי"

לפרשה יש רקע מיוחד במינו. בשנות ה-50' של המאה הקודמת, כשהחלה תופעה מדאיגה של נטישת מושבים, יצא מינהל מקרקעי ישראל במבצע מיוחד לחיזוק המושבים, במסגרתו הציע למושבים, ובהם גם ל-76 המשפחות בכפר אז"ר, לחכור בתחומיו "משק עזר" בשטח של דונם, עבור ילדיהם של בעלי הנחלות (שאינם "בנים ממשיכים"). רק 26 משפחות בכפר אז"ר עמדו בקריטריונים של ממ"י ורצו להשתתף במבצע, ואכן חכרו משקי עזר (במסגרת המבצע המיוחד הוחכרו במושבים כ-3,000 "משקי עזר").

חלק מקבוצת 50 המשפחות, שלא עמדו בקריטריונים של המינהל במבצע "משקי העזר", הגישו בשנות ה-70' בקשה להקצאת משקי עזר נוספים, אולם המינהל דחה את הבקשה, שכן המבצע הסתיים.

מאמצע שנות ה-90', בתהליך הפשרת הקרקע החקלאית ועליית מחירי הקרקע, התחילו 50 המשפחות לכנות את עצמן "המקופחים", והציגו עמדה לפיה הן זכאיות לפיצוי בגין "העוול ההיסטורי" של החמצת חכירת משק עזר.את קבוצת "המקופחים" מוביל האיש החזק בוועד כפר אז"ר, שחר טנא, יועץ כלכלי ואסטרטגי, שהיה מנכ"ל מועצת הדבש ומכיר היטב את המערכת הפנימית בממסד החקלאי.

הרעיון הראשוני היה של קבלת עדיפות וזכות קדימה למגרש אם תתבצע הרחבה קהילתית במושב, כולל הזכות למכור את הזכות הזו בשוק החופשי. הבעיה של קבוצת ה-50 "המקופחים" היא, שחלק ניכר מהם אינם עומדים בקריטריונים לקבלת זכות במגרש להרחבה. נגד חלק ניכר מקבוצת "המקופחים" הגישה רמ"י תביעות בגין שימושים חורגים ללא אישור. ברוב הנחלות קיימות השכרות בלתי חוקיות, רישום הנחלות אינו מוסדר כדין ברמ"י, ובעלי נחלות רבים כלל לא גרים במושב. בעקבות זאת, הוחלט בכפר אז"ר ב-2004 לעצור את תוכניות ההרחבה הקהילתית.

ניצול הזכות "לפרנסה חלופית"

ב-2010 נולדה יוזמה אסטרטגית חדשה בכפר אז"ר. שחר טנא ועסקני הכפר הובילו את "המקופחים" לדרישה חדשה, שנראית כמו "מסלול עוקף" לפתרון בעיית "המקופחים". לפי יוזמה זו, המושב ינצל את זכותו ליזום ללא מכרז פרויקטים מסחריים על שטח של 60 דונם של אדמות מדינה שהוא חוכר, והתמורה שתתקבל מהיזמות המסחרית תופנה קודם כל לפיצוי "המקופחים". הפיצוי לכל "מקופח" אמור להיות לפי ערך של מגרש בן דונם "משק עזר" לבניית וילה, ששוויו בכפר אז"ר הוא כ-4 מיליון שקל.

זכות המושבים ליזמות עסקית היא זכות שהמדינה העניקה להם לצורך "פרנסה חלופית". הצעה זו נראית כניצול מתוחכם, יש שיאמרו אפילו ציני, של שימוש בזכות לפרויקטים מסחריים כ"מסלול עוקף" לקבלת זכות בתחום המגורים, זכות שרמ"י סירבה לתת לקבוצת 50 "המקופחים". בעיה נוספת היא העובדה, שהצעה זו עומדת בניגוד לתקנון כפר אז"ר, לפיו הרווחים מגורמי חוץ בתחום המסחרי "יחולקו שווה בשווה בין יחידות המשק", כלומר, בין 76 המשקים ללא עדיפות לקבוצת "המקופחים".

האסיפה הכללית של מושב כפר אז"ר הסכימה לתת עדיפות ל"מקופחים" אם תהיה הרחבה קהילתית. אבל האסיפה דחתה את הצעת חברי הוועד להשתמש בהכנסות מפרויקטים מסחריים קודם כל לצורך "פיצוי בגין העוול ההיסטורי". משמעות הדבר היא, ש-26 משפחות ימתינו שנים ארוכות עד שיזכו להכנסה כלשהי מהפרויקטים המסחריים. בכך, לכאורה, ירדה אפשרות זו מסדר היום.

בוררות ללא פיקוח משפטי

"המקופחים", שהופתעו מתוצאות החלטת האסיפה, ערערו עליה במסלול חדש: ב-2012 הם הגישו נגד אגודת המושב תביעה לרשם האגודות השיתופיות הקודם, אורי זליגמן, למנות בורר בתביעתם לקבל פיצויים מהאגודה בגין "העוול ההיסטורי" של אי קבלת זכות למשק עזר, וזאת מכספים שיתקבלו מיזמויות מסחריות.

את הבקשה לבוררות הוביל שחר טנא ואתו ארבע משפחות מ"קבוצת המקופחים", ששלושה מהם הם חברי ועד המושב. הנתבע הפורמלי הוא ועד המושב, כך שיוצא שתובעים הם גם נתבעים. יצוין, כי 6 מתוך 7 חברי ועד האגודה בכפר אז"ר, נמנים עם קבוצת "המקופחים". עד כה לא הגיש ועד כפר כתב הגנה במסגרת הבוררות.

על פי החוק, רשם האגודות, המחזיק סמכויות הדומות לאלה של בימ"ש מחוזי, יכול לקיים את הבוררות בתוך משרדו על פי דיני האגודות השיתופיות, ואז הוא כפוף לביקורת בג"צ. האפשרות השנייה היא להעביר את המחלוקת לבורר חיצוני, על פי חוק הבוררות, כשההליך אינו כפוף לביקורת בג"צ, ורשם האגודות מנוע מלהתערב בהליך כולל בשאלת הוספת צדדים נוספים לדיון בבוררות.

רשם האגודות הקודם, אורי זליגמן, החליט להעביר את המחלוקת לבורר חיצוני, ובכך לוותר על פיקוח משפטי על הבוררות.

מי שנבחר כבורר הוא עו"ד דוד גילת. זה היה המינוי הראשון של עו"ד גילת כבורר מטעם רשם האגודות. בהמשך, ולכאורה בניגוד לסמכויותיו במקרה של בורר חיצוני, החליט משרדו של זליגמן, שאפשר לצרף לבוררות עוד כ-100 מתושבי כפר אז"ר.

זליגמן מצטרף למשרד עו"ד גיל

למרות שמדובר בשאלה עקרונית על אופן השימוש של מושב בהטבות בקרקעות מדינה, רשם האגודות הקודם זליגמן לא צירף לבוררות את רשות מקרקעי ישראל, ובכך נמנעה הצגת עמדתה בסוגיה.

בצוות שבחר את עו"ד גילת כבורר השתתפה גם סגניתו של זליגמן, עו"ד מארי קושניר הררי, שהיתה קודם לכן שותפה במשרדו של עו"ד גילת (הפסיקה לעבוד במשרד הרשם בסוף 2013).

במשרדו של עו"ד גילת עובדת כלתו של זליגמן, עו"ד אחינעם זליגמן.] מתברר, שמנהיג "המקופחים" שחר טנא והבורר עו"ד דוד גילת, עבדו יחד כשנה לפני מינויו של גילת כבורר, במסגרת טיפול בקיבוץ נגבה, שהוא לקוח של משרדו של גילת. לזכותו של גילת יש לומר, שהוא הודיע על היכרות זו לרשם האגודות ולקבוצת התובעים, אך איש מהם לא ערער על המינוי.

זליגמן עצמו, שסיים את תפקידו ופרש משירות המדינה בינואר 2013, ביקש לקצר את תקופת הצינון שלו והצטרף אחריה כשותף למשרדו של עו"ד דוד גילת, שמונה כבורר בפרשת כפר אז"ר בתקופה בה זליגמן היה רשם האגודות השיתופיות.

עו"ד גילת: "המינוי נטול כל משוא פנים"

עו"ד רמי אבידע, המייצג את ועד האגודה, אומר כי מדובר במחלוקת פנימית במושב על אופן חלוקת העוגה, סוגיה אשר תתברר בהליך השיפוטי. לדבריו, יזמות מסחרית של המושב איננה תעסוקה חלופית ומותר לאגודה לחלק את פירותיה של היזמות המסחרית על פי אמות מידה שהיא קובעת, וגם ענין זה יוכרע בבוררות, שבה תהיה סוף סוף הכרעה בענין הזכויות ההיסטוריות של החברים בכפר אז"ר.

ממשרד עו"ד גילת-זליגמן לא נמסר מתי סוכם על הצטרפותו של זליגמן למשרד ומה יהיה שכר הטרחה שיושת על אלה המשתתפים והמצורפים לבוררות. בתגובת המשרד הודגש, כי מינויו של עו"ד גילת כבורר "בוצע באמצעות ועדת מינוי בלתי תלויה. בהתאם לנוהל זה, לא נטל עו"ד זליגמן כל חלק אף במינוי עו"ד גילת כבורר בתיק כפר אז"ר... ביום 1.6.2014 כשנתיים לאחר מינוי עו"ד גילת כבורר וחצי שנה לאחר תום תקופת הצינון הצטרף עו"ד זליגמן למשרדנו. בנסיבות אלה ברור לכל, כי מינוי עו"ד גילת כבורר בתיק כפר אז"ר בוצע כדין, מטעמים מיקצועיים בלבד והוא נטול משוא פנים".

רשות מקרקעי ישראל מסרה: "במידה ונקבל פנייה מסודרת ומפורטת מהישוב הנושא ייבדק". משרד רשם האגודות השיתופיות, שבראשו עומד מתחילת 2013 עו"ד מירון הכהן, התבקש להגיב על נסיבות המינוי של עו"ד גילת ועל ההחלטה לצרף עוד 100 צדדים לבוררות. בתגובה נמסר: "עו"ד דוד גילת מונה בחודש אוגוסט 2012 כבורר בארבעה תיקים הקשורים לאותו ענין ולאותה אגודה כפר אז"ר. ההחלטה על המינוי האמור התקבלה על ידי הצוות למינוי בוררים באגף לאיגוד שיתופי בתקופת כהונתו של רשם האגודות הקודם, עו"ד אורי זליגמן, שלא היה חבר בצוות. במסגרת אותה בוררות הממשיכה להתנהל, ניתנה על ידי עו"ד ביאלר ביום 11.5.2014, החלטה מעין שיפוטית מנומקת שניתן לערער עליה בבית המשפט המוסמך. העובדה שאיש מבין הצדדים לבוררות לא ערער עליה, מדברת בעד עצמה".