לא חולמים על משכנתא

בזמן שבישראל משפחות רבות נאנקות תחת עול המשכנתא וחלום מע"מ אפס עדיין רחוק, צעירי ארה"ב נוהרים דווקא לדירות להשכרה. נהוג לחשוב שכאשר היצע הדירות גדל, מחירי השכירות יורדים. אלא שהמציאות מלמדת אחרת: במחצית הראשונה של שנת 2014 הוצף שוק הדיור האמריקני ביותר מ-180 אלף יחידות דיור חדשות להשכרה.

אלפים רבים של דירות חדשות נוספות עתידות להיות מוכנות גם ברבעונים הקרובים, אבל ההיצע הגדול לא גרע מהביקוש ולא הביא לירידת מחירים. ההפך הוא הנכון - לפי חברת המחקר האמריקנית אקסיומטריקס, במאי 2014 עמד ממוצע התפוסה של הדירות להשכרה על שיא של 95 אחוזים, הגבוה ביותר שנמדד מאז החלה החברה את המחקר ב-2008.

מה גורם דווקא לשוק הדיור להשכרה בארה"ב לנצח את אחת ההנחות הבסיסיות שנלמדות על ידי כל סטודנט שנה א' לכלכלה?

מפחדים או לא יכולים לקחת משכנתא: המשבר הגדול של 2008 אמנם שיחרר אל השוק רבבות בתים ברחבי אמריקה. חלקם נמכר במחירים מגוחכים לאחר שעוקל ע"י הבנקים, חלקם עומד נטוש עד היום, וחלקם שוקם וחזר לשוק בריא יותר. אך המשבר גם שינה מהותית את התנהגות מבקשי הדיור, ולפי נתוני הרשות האמריקנית למרשם אוכלוסין, אחוז הבעלות על בית פרטי נמצאת בשפל הנמוך ביותר מאז שנת 1995.

אם אצלנו עדיין קיים דחף פסיכולוגי לרכוש דירה רק כדי לסמן וי על אחת המשימות הכלכליות בחיי המשפחה, הרי שבארה"ב רבים כבר הבינו שרכישה היא לה בהכרח ההחלטה הנבונה ביותר מבחינה פיננסית. גם החשש המהותי מפני היכולת לעמוד בתשלומים לאורך זמן, הובילה יותר ויותר צעירים אמריקנים להעדיף התחייבויות של שנה או שנתיים במסגרת חוזי שכירות. כמו כן, צריך לזכור שמאז המשבר, הקשיחו הבנקים באופן משמעותי את התנאים לקבלת משכנתא פרטית לקניית בית למגורים. הקשחת התנאים נבעו ממספר סיבות, והתוצאה בפועל היא שהרבה יותר אנשים חיים בשכירות והמספר הולך גדל.

מתחילים לצאת מהבית: בתקופת המשבר וגם בשנים שאחריו, רבים מבני ה-25-34 גרו עם הוריהם. חלקם איבדו את מקום עבודתם במשבר, או ששכרם היה נמוך מכדי לאפשר להם לגור בנפרד מאמא ואבא. בשנים האחרונות, עם התייצבות שוק העבודה והעלייה בהיצע המשרות, חלק מצעירים אלה התחילו לחשוב על מגורים עצמאיים. נכון להיום ההורים האמריקנים מתקשים לנשום לרווחה. לפי נתוני מרשם האוכלוסין, יותר מ-5 מיליון צעירים בגילאים הללו עדיין גרים עם ההורים, אבל המגמה הולכת ומשתפרת. בשנים הקרובות, עם השתפרות שוק העבודה, צפויים רבים מהם לחפש את דרכם בשוק הנדל"ן האמריקני והצפי הוא ששוק השכירויות ימשיך לשגשג ולפרוח בהתאם.

כבר לא חולמים רק על הפרברים: סיבה נוספת היא שוק העבודה המתעורר, אליו מצטרפים בכל חודש בעיקר בני דור המילניום, שהם בעלי משפחות צעירות. צעירים אלה מעדיפים להתגורר בקרבת אזורי תעסוקה, ולא בפרברים מרוחקים המחייבים אחזקת רכב, שבהם גם נמצאים בדרך כלל הבתים הפרטיים. התוצאה היא מגמת מעבר של הדור הצעיר בארה"ב מבתים פרטיים עם גדר לבנה ונדנדה בחצר למתחמי דירות, חלקם יוקרתיים ונחשקים ביותר, בהם מתגוררים במסגרת קהילתית סגורה מצד אחד (מי אמר מלרוז פלייס?), אך בקרבה למרכזי הערים מצד שני. למעשה, רוב הדירות החדשות שנבנות בימים אלה להשכרה מכוונות לקהל מבוסס וטרנדי של שוכרים - מתחמי דירות סגורים עם שמירה, בריכה פרטית, פארק, מתקני כושר ולפעמים גם גנים לילדים וכל פעילות אחרת שמאפיינת חיי קהילה. בעוד בישראל נוטים לעתים להתייחס לפרויקטים מהסוג הזה כאל פריבילגיה לעשירים בלבד, הרי שבארה"ב מדובר באפשרות דיור המועדפת גם על בני המעמד הבינוני המבוסס.

כעת נותר רק לראות האם שינוי היחס המגמה בארה"ב יחלחל בשנים הבאות גם לישראל והאם זוגות צעירים יוותרו על הרישום בטאבו לטובת חוזה שכירות.

* הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת cityr המבצעת השקעות בנדל"ן מניב בארה"ב