האם שלמה נחמה התחמק ממס שבח במכירת דירת יוקרה?

רשות המסים חוקרת חשד כי יו"ר בנק הפועלים לשעבר, שלמה נחמה, לא שילם למדינה מס כדין בגין מכירת דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל-אביב תמורת 43 מיליון שקל בחודש פברואר האחרון - כך נודע ל"גלובס".

ממידע שהגיע בימים האחרונים עולה כי רשות המסים חושדת כי נחמה ביקש וקיבל הטבת מס על המכירה בדמות פטור ממס שבח, כאילו מדובר היה במכירת דירה גמורה (ראויה למגורים) - למרות שהיה מדובר במכירה של דירה בלתי גמורה, הנחשבת כנכס לצורכי מס ולפיכך לא מקימה זכות לפטור ממס שבח.

נחמה זומן לאחרונה למשרדי הרשות ונחקר באזהרה. דובר מטעמו מסר בתגובה: "הליך מכירת דירת המגורים נעשה בליווי משפטי צמוד וחוות-דעת של אנשי המקצוע הרלוונטיים. יש להתפלא כי אירוע זה התגלגל כך. אנו מקווים כי באמצעות דיאלוג מקצועי עם הרשות, נושא זה יוסדר. נחמה משתף ושיתף פעולה עם הרשויות. יודגש כי המחלוקת מצויה בתחום האזרחי, ועניינה האם הדירה הייתה ראויה למגורים בעת מכירתה".

קומה 16, 780 מ"ר

הוויכוח בין רשות המסים לבין נחמה, המיוצג בידי עו"ד רם כספי, הוא על מצב הדירה בעת מכירתה. בעוד שנחמה טוען כי הדירה שופצה ונמכרה במצב של דירת מגורים - הרשות סבורה כי הדירה נמכרה במצב שאינו ראוי למגורים, ולכן היא צריכה להיחשב כנכס - עסקה שאינה מזכה בפטור ממס שבח.

לדברי גורמים המקורבים לנושא, מדובר בוויכוח על כ-2 מיליון שקל.

בפברואר האחרון מכר נחמה, מבעלי השליטה בחברת אלומיי קפיטל, דירה במגדל רוטשילד 1 לתושב חוץ תמורת 43 מיליון שקל. לפי ההערכות, נחמה השיג בעסקה תשואה של עשרות אחוזים, שכן הוא רכש את הדירה שנים ספורות קודם לכן מחברת חבס תמורת 25-30 מיליון שקל.

העסקה שביצע נחמה, המחזיק במגדל דירה נוספת, הצטרפה ל-5 עסקאות לפחות שבוצעו מתחילת השנה במגדל רוטשילד 1, בהיקף כולל של כ-125 מיליון שקל.

הדירה אותה מכרו נחמה ורעייתו, נירה, נמצאת בקומה ה-16 מתוך 32 קומות בבניין מעל קומת קרקע מסחרית. בדומה לדירות רבות בבניין המתפרשות על פני קומות שלמות, גם שטחה של הדירה של נחמה שנמכרה הוא של כ-780 מ"ר.

מאז שהמגדל אוכלס, המשיך נחמה להתגורר בביתו שברמת-השרון, והדירה במגדל עמדה ריקה.

בעת שנודע על עסקת המכירה המוצלחת של נחמה, פורסם, בין היתר ב"גלובס", כי הדירה נמכרה במצב מעטפת, כלומר, ללא השלמת הבנייה הפנימית שלה וללא חלוקה פנימית לחדרים או השקעה בעיצוב ומפרט יוקרתי, אבל באופן שבו הרוכש יכול להתאים אותה לצרכיו ולטעמו. מוכר דירה מסוג זה, שאינה נחשבת "דירה גמורה", אינו זכאי להטבה של פטור ממס שבח.

מומחה מס מסביר כי "בהתאם לחוקי המקרקעין, כשבעל דירה מוכר אותה כשהיא אינה גמורה, הוא לא זכאי ליהנות מהפטור ממס שבח, שלו זכאי בעל דירה המוכר אותה כשהיא גמורה".

בדומה לדברי הגורמים המקורבים לנושא, גם להערכת מומחה המס, נחמה חסך לעצמו תשלום מס של כ-25% מהרווח שהשיג - כלומר כ-2-2.5 מיליון שקל.

גזירות התקציב

לפי ההערכות, מוכרי הדירות במגדל רוטשילד 1, ובהם נחמה, גם לקחו בחשבון בעת המכירה את השלכות גזירות המיסוי שהוטלו במסגרת תקציב המדינה ל-2014.

"רוכשים מביאים בחשבון ששיעורי מס הרכישה עלו משמעותית מ-5%, בסכומים של 4.5 מיליון שקל - ל-8%, ול-10% מסכומים של 15 מיליון שקל ומעלה, במקום 5% קודם לכן", הסבירה בזמנו ל"גלובס" עו"ד חני אבנרי ממשרד מיתר, ליקוורניק. "יותר מכך, עבור המוכרים, ביטול הפטור ממס שבח, שהיה נהוג עד כה לתקופה של אחת ל-4 שנים, הוא סוגייה משמעותית שרצו לנצל עד ינואר, לרבות תושבי חוץ שכבר לא זוכים לפטור ממס שבח, ולכן ביקשו לממש נכסים".

אבנרי הוסיפה כי "מוכר עשה את השיקול שלו שעדיף לו למכור דירה בדצמבר 2013 בפטור ממס שבח, ולא להישאר עם הדירה ב-2014 בלי לדעת מה צפוי".

מרשות המסים נמסר בתגובה: "אנחנו לא מתייחסים לענייני חקירות".

השכנים של נחמה בפרויקט רוטשילד 1: עידן עופר, איתן ורטהיימר, צבי זיו, דורי קלגסבלד והראל ויזל

פרויקט "רוטשילד 1", הממוקם בפאתי שכונת נווה-צדק בתל-אביב וכולל מגדל מגורים בן 32 קומות, נחשב לאחד מפרויקטי היוקרה הבולטים שהוקמו בשנים האחרונות. את הפרויקט הקימה חברת חבס הרבה לפני שנקלעה לקשיים כלכליים, ולאחר הצלחת פרויקט מגדלי YOO בפארק צמרת בצפון תל-אביב.

הקמת הפרויקט החלה בשנת 2007, והוא אוכלס בשנת 2010, כאשר חבס סיימה במחצית השנה לשווק את כל 37 הדירות בפרויקט תמורת 788 מיליון שקל. זאת, בנוסף למכירת 3000 מ"ר שטחי מסחר ומשרדים בקומת הקרקע של המגדל, שנמכרו והושכרו אף הם לגורמים שונים.

הפרויקט כלל תוכנית מאושרת ל-75 דירות מגורים, אך לאחר שבדומה לפרויקטי יוקרה אחרים, רבים מהרוכשים רכשו קומה שלמה במגדל, כמות הדירות הצטמצמה ל-37 בלבד, בשטח של למעלה מ-400 מ"ר כל אחת.

בין הרוכשים שרכשו דירה בפרויקט בתקופת הקמתו נמנו עידן עופר, שרכש דירה דירת 800 מ"ר בקומה 30 ב-67 מיליון שקל; מנכ"ל בנק הפועלים לשעבר, צבי זיו; מנכ"ל רשת פוקס, הראל ויזל; איש העסקים איתן ורטהיימר; עו"ד דורי קלגסבלד; ויו"ר בנק הפועלים לשעבר, שלמה נחמה, היום בעל השליטה בחברת האנרגיה אלומיי קפיטל, שבפברואר האחרון מכר כאמור את דירתו בשטח של 780 מ"ר בקומה 16 לתושב חוץ תמורת סכום המוערך בכ-43 מיליון שקל.

שלמה נחמה: יו"ר הבנק שעשה אקזיט ומכר מניותיו ב-150 מיליון דולר

שלמה נחמה נחשב עד לפני 7 שנים כאחד האנשים החזקים ביותר במשק. הוא כיהן במשך 7 שנים כיו"ר בנק הפועלים, הבנק הגדול ביותר בישראל, ונחשב ליו"ר מאוד דומיננטי ולאיש החזק בבנק.

נחמה בכלל החל את דרכו כמהנדס תעשייה וניהול בחברת אשד מהנדסים. את קפיצת המדרגה בקריירה עשה כאשר בתחילת שנות ה-90 חבר לתד אריסון ז"ל, ומונה למנכ"ל אריסון החזקות. בשנת 1997 הוא לקח חלק מרכזי במשא-ומתן לרכישת גרעין השליטה בבנק הפועלים, מטעם אריסון, מידי המדינה. לאחר הרכישה, בשנת 1998 הוא מונה ליו"ר הבנק, תפקיד בו כיהן עד לשנת 2007.

נחמה היה מקורב מאד לאריסון ואף קיבל ממנו כ-15% ממניות אריסון אחזקות. לאחר מותו של תד אריסון, הוא היה גם בקשרים טובים וקרובים עם בתו, שרי אריסון, שירשה את האחזקה בבנק. ואולם, בהמשך היחסים בין השניים התקררו, ובשנת 2006 הוא מכר את מניותיו בקבוצה, ועשה אקזיט מזהיר, כשקיבל תמורתן כ-150 מיליון דולר (630 מיליון שקל).

בנוסף לכך, לאורך שנותיו בבנק צבר נחמה שכר בעלות של מעל ל-50 מיליון שקל (וזאת לאחר שנדרש להחזיר ביחד עם המנכ"ל דאז, צבי זיו, חלק מבונוסים שקיבל, שנבעו ממכירת נכסים).

הסדק בין נחמה לאריסון התרחב, בין היתר על רקע הניסיון הלא מוצלח של נוחי דנקנר להשתלב בגרעין השליטה בבנק. שנה לאחר שמכר את מניותיו עזב נחמה את בנק הפועלים, כשבידיו הון של קרוב ל-700 מיליון שקל. במקומו של נחמה מונה דני דנקנר ליו"ר הבנק.

מאז עזב נחמה את בנק הפועלים, הפרופיל הציבורי שלו הונמך. כיום החשיפה הציבורית המרכזית שלו היא שליטה בחברת האנרגיה אלומיי קפיטל, המשקיעה בתחנות פוטו-וולטאיות באירופה ובתחנת הכוח הפרטית דוראד באשקלון, ושנסחרת בבורסה בתל-אביב בשווי של 380 מיליון שקל.