מע"מ אפס בתמ"א 38 - האמנם?

לפני כשבועיים התקבל בכנסת תיקון 47 לחוק מע"מ במסגרתו נקבע כי בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי יחול מע"מ בשיעור אפס.

התיקון נועד להקל על פרויקטים של התחדשות עירונית כך שעל שירותי הבניה שניתנים לדיירים לא יחול מע"מ וזאת מבלי לפגוע בזכותם של היזמים לקזז את מס התשומות.

אולם, המחוקק לא עשה מלאכתו שלמה ובמקום לפשט ולהקל בחישוב המע"מ, כרך את החלת מע"מ בשיעור אפס בגובה הפטור המיוחד הניתן למוכר זכויות בניה מכח תמ"א 38 על פי חוק מיסוי מקרקעין.

בכך, יצר המחוקק שתי בעיות: בעיה אחת עקרונית, הנובעת מהעובדה שפעמים רבות, בעסקאות תמ"א 38 להריסה ובניה מחדש, בוחרים הדיירים לנצל דווקא את זכותם לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה, שבמקרים רבים, היקפו רחב מזה של הפטור המיוחד שניתן במכירת זכויות בניה מכח תמ"א 38. במצב זה, לכאורה, עלולה לשונו היבשה של התיקון לחוק מע"מ להתפרש כאילו במצבים אלה, לא יחול מע"מ בשיעור אפס שכן זכויות הבניה מכוח תוכנית החיזוק לא זכו לפטור המיוחד שניתן לזכויות בניה מכח תמ"א 38 אלא לפטור אחר. אנשי רשות המיסים עמדו על תקלה זו וכבר הביעו עמדתם כי ייתכן ופרשנותם בהוראות הביצוע תפתור בעיה זו כך שיחול מע"מ אפס על זכויות הבניה מכוח תוכנית החיזוק ללא תלות בפטור המבוקש ממס שבח.

הבעיה השניה נובעת מהקביעה שמע"מ בשיעור אפס יחול רק על שירותי הבניה שניתנו בעבור הזכויות שמכירתן זכתה לפטור ממס שבח. דא עקא, שהוראות החוק בדבר קביעת גובה הפטור ממס שבח הינן סבוכות ועד היום לא פורסמו הנחיות מחייבות מטעם רשות המיסים באשר לאופן החישוב. ארגוני הקבלנים, איגוד חברות תמ"א 38 ולשכת עוה"ד התריעו פעמים רבות בפני רשות המיסים כי חישוב גובה הפטור ממס שבח במכירת זכויות תמ"א 38 הינו סבוך מדי ויותר משיש בו הכנסות מיסים למדינה יש בו בזבוז משאבים לצורך עריכת חישובים סבוכים. במקום לפתור את הבעיה, גלגל המחוקק את הבעיה גם לפתחן של רשויות מע"מ שיידרשו אף הן לביצוע חישובים מורכבים על מנת לקבוע מהו החלק הזכאי למע"מ בשיעור אפס.

עד שלא יובהרו סוגיות אלו שומה על היזמים להתחשב בחבות המע"מ הפוטנציאלית חרף התיקון החדש.

• הכותב ממשרד זיו שרון ושות'
• האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.