קונים ובוכים

בעוד פחות משבועיים ילכו מיליוני אזרחי מדינת ישראל לקלפיות. בעוד מנהיג אחד מבקש מאיתנו לא לשכוח את החיים עצמם, ופוליטיקאי אחר מבקש להחזיר לידיו את משרד האוצר כדי שיוכל להשלים את המלאכה, דבר אחד ברור: יוקר המחיה היה ונותר סוגייה מרכזית גם במערכת הבחירות הנוכחית.

ומה שהכי כואב לנו, הישראלים, הוא חוסר היכולת של זוג צעיר לרכוש דירה. ואכן, המחירים הגבוהים באופן אבסורדי הם בעיה של ממש, אבל לא כזו שמונעת מאיתנו בהכרח לוותר על הרישום המחודש בטאבו. הנה, מנתונים שפירסמה השבוע הלמ"ס, עולה כי בינואר 2015 נמכרו 2,452 דירות מגורים חדשות - עלייה של 17.3% לעומת ינואר אשתקד. המשמעות: קונים ובוכים.

שורש הבעיה נעוץ בחלום הדירה של מעמד הביניים הישראלי. אותה תפיסה ישנה נושנה, המקדשת את הבעלות בדירה כביטוי להגשמה אישית-כלכלית בחיים. לפי התפיסה הזו, אם יש לך דירה - הצלחת, ואם אין לך - נגזר עליך להיות נטול אופק ועתיד כלכלי. כל עוד אוכלוסיית ישראל הייתה קטנה והמשק המקומי היה סגור יחסית, התפיסה הזו הצליחה לשרוד איכשהו ולהתגלגל מדור לדור. אך ככל שהאוכלוסייה גדלה והכלכלה המקומית הפכה לחלק מהשוק הגלובלי, כך חלום הבעלות על דירה לכל הפך לפצצה מתקתקת. השוק פשוט לא יכול היה לעמוד לאורך זמן בביקושים ורבבות משקי בית נכנסו למערבולת פיננסית כשהם נוטלים על עצמם (ועל משפחותיהם) חובות והלוואות עתק, הנוגסות עד מחצית מהכנסתם החודשית.

גם דו"ח מבקר המדינה האחרון שעסק ביוקר הדיור חשף תמונה עגומה של מחדל מתמשך מצד ממשלות ישראל בעשור החולף. במידה רבה, הממצאים הקשים הוכיחו את מה שכבר ידענו: בזמן שמחירי הנדל"ן זינקו מעלה מעלה, הפוליטיקאים ופקידי הציבור עמדו מנגד ולא נקטו יוזמה של ממש לעצור את הסחף. הדברים מחייבים כמובן חשבון נפש אך פתרון יסודי לבעיה מחייב אותנו להכיר באמת כואבת לא פחות: מי שתרם במו ידיו לעלייה במחירי הדיור הם אנחנו. רוכשי הדירות. הציבור הישראלי, שהתנהלותו בשוק הנדל"ן גבלה בשנים האחרונות באובססיה והזניקה את המחירים.

במובן זה, מבקר המדינה התעלם מכך שחוקי ההיצע והביקוש לעולם ינצחו. כל עוד הישראלים לא מצליחים לרסן את עצמם אלא רק מדביקים זה את זה בטירוף רכישות הנדל"ן - המחירים יוסיפו לעלות. וכך גם לגבי רכישת דירות להשקעה. אמנם, סביבת הריבית הנמוכה דחפה אלפי ישראלים לשוק הנדל"ן במרדף אחר תשואה שלא יכולים היו להשיג עוד על הפקדונות בבנק. אבל מי אמר שאם החסכונות אינם נושאים ריבית גבוהה זו סיבה להסתערות חסרת אבחנה על שוק המשכנתאות והדירות? ישנן דווקא חלופות לנדל"ן - שוק המניות, לדוגמא, הניב ב-15 השנים האחרונות תשואה ריאלית של 7%. רק ב-2014 הניב מדד ת"א-25 תשואה של 10%. האובססיה הכמעט דתית על בעלות בדירה מנעה מהישראלים לראות זאת והזניקה את המחירים.

אז מה עושים? קודם כל, משנים תפיסה. בארה"ב, למשל, גרם המשבר של 2008 למיליוני אמריקאים להתפכח מחלום הבעלות בנכס ולהכיר בסיכונים העצומים הכרוכים בהשתעבדות למינוף הזול המממן אותו. בשנים שחלפו מאז המשבר השתנתה המגמה בארה"ב: במחצית הראשונה של 2014 נוספו לשוק האמריקאי לא פחות מ-180 אלף יחידות דיור להשכרה ונכון להיום מתגורים כ-35% ממשקי הבית האמריקאיים בשכירות, והביקוש רק גובר.

כך גם בגרמניה: מיליוני אנשים גרים במשך עשרות שנים בדירות שכורות והמדינה מפקחת על גובה שכר הדירה ומגבילה את האפשרות לפינוי דיירים. אם כן, מיליוני אנשים בארה"ב ובגרמניה מצביעים ברגליים וחיים את המציאות ולא את החלום.

הממשלה בישראל חייבת לעודד שכירות במתכונת דומה, בין היתר על-ידי מתן תמריצי מס לשוכרים והקלות ברגולציה שיעודדו את המוסדיים להשקיע בענף. גם הצעד שיזם משרד הפנים בקדנציה החולפת, ושכלל הפקעת קרקעות לטובת בניית דירות להשכרה במחיר הנמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק, הוא צעד בכיוון הנכון. אך כל אלה אינם תחליף לחובתו של הציבור הישראלי להחליף דיסקט ולהתבגר מחלום הבעלות בדירה בכל מחיר. לשם כך לא צריך את הממשלה, ואפילו לא את מבקר המדינה. צריך פשוט לקחת אחריות על העתיד הכלכלי שלנו.

הכותב הוא מנכ"ל משותף ב-CITYR, המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב