דיור בלי הבדלי דת וגזע

מחירי הדיור הגבוהים הם תופעה כלל עולמית. שתי מגמות דוחפות את מחירי הדיור ברוב העולם כלפי מעלה: האחת היא החזקת הריבית ברמה נמוכה לתקופה ארוכה באופן מלאכותי על ידי הבנקים המרכזיים, והשנייה היא המעבר מהכפר ומערי השדה לערים הגדולות.

בישראל מגמה זו מוגברת כתוצאה מרמת מיסוי מקרקעין גבוהה, ושילוב של גידול לאורך זמן ביחס האוכלוסיה לשטח. הגורמים לעלייה העולמית במחירי הדיור הם כאלו שהשוק אינו יכול לאזן אותם בעצמו, לבטח ללא משבר כלכלי גדול. בכל האזורים המרכזיים הצפופים בעולם מחירי הדירות הם גבוהים.

הפתרונות שהוצעו עד היום בישראל למחירי הדיור הגבוהים הם זמניים באופיים. בין אם מדובר בהקלת מס כפי שהציע שר האוצר לשעבר יאיר לפיד או בבנייה בהיקף נרחב ל"מחיר מטרה" כפי שהציע שר השיכון לשעבר אורי אריאל. גם הגישה של שר האוצר הנכנס משה כחלון אינה שיטתית. הוא מציע פרסונליזציה של הפתרון: "תנו לי לרכז את הסמכויות ואייצר דיור בר השגה" . עם כל הכוונות הטובות, יש צורך לחשוב על פתרון שיטתי ברמה המערכתית שיעבוד גם ביום שאחרי כהונתו של השר כחלון.

מותו לאחרונה של לי קאן יו, שעמד בראש ממשלת סינגפור במשך 30 שנה, העלה לכותרות את העיר-מדינה הקטנה ואת הפתרונות שלה למחירי הדיור הגואים. שטחה הוא כ-700 קילומטר מרובע בלבד (לעומת כ-20 אלף קמ"ר של ישראל), ורוב שטחה הוא יער טרופי. רק כשליש משטח העיר-מדינה מיושב.

על פי הוול סטריט ג'ורנל, ל-90% מתושבי סינגפור יש בתים בבעלותם. "כשלכולם יש בתים, לכולם יש תחושת בעלות על העיר, והם מרגישים יותר מחויבים לקהילה", אמר על כך לי, ואמנם, סינגפור היא הדוגמא הבולטת לפתרון מערכתי לנושא של דיור בר השגה.

ההצלחה הכלכלית של סינגפור הפכה אותה לאחת הערים היקרות בעולם עם מחיר ממוצע בשוק הפרטי של כ-18 אלף דולר אמריקאי למ"ר. למרות זאת, כל זוג צעיר בסינגפור הקונה דירה בפעם הראשונה יכול להרשות לעצמו גם היום לרכוש דירה במחיר סביר ביותר של 3,000 דולר למטר מרובע, או במונחי כוח קנייה במחיר השקול ל-50-60 משכורות ממוצעות, תלוי בגודל הדירה.

5 שנים מחוץ לשוק

כיצד השיטה הסינגפורית עובדת? בסינגפור פועלת החל משנות השישים רשות לפיתוח דיור (Housing Development Board) אשר מרכזת את סמכויות התכנון, הבנייה, וכן פינוי ופיצוי לתושבים מפונים. בתחילת דרכה תכננה הרשות בעיקר דיור זול עבור בני המעמד הנמוך, ועם הזמן הרחיבה את פעילותה גם למעמד הביניים. כיום, כל מי שהכנסתו השנתית קטנה מכ-100 אלף דולר אמריקאי זכאי לקנות את דירתו הראשונה מהרשות, ובלבד שייתחיב לגור בה ולא להשכיר אותה למשך חמש שנים. יותר מ-80% מתושבי סינפור מתגוררים כיום בדירות שנמכרו על ידי הרשות לפיתוח דיור.

הפרויקטים של הרשות לפיתוח דיור גדולים מאוד: בהיקף של שכונה בסדר גודל דומה לשכונה כמו רמת אביב ג'. בכל שכונה יש עירוב שימושים בין מגורים, שטחי מסחר, בתי ספר ושאר מבני ציבור. המגורים הם בדירות בלבד ובבנייה רוויה אשר מנצלת תשתיות קיימות. ברוב הבניינים הקומה הראשונה מוקצית לשטחי ציבור המשמשים לאירועים חברתיים כמו חתונות, הלוויות, ושאר פעילות חברתית - אולם לא למסחר. הרשות בונה את השכונה באופן ישיר ובאמצעות קבלנים, ומוכרת את הדירות לזכאים במחיר קבוע שמנותק ממחיר השוק. הזכאות נקבעת אך ורק על פי מבחן הכנסה וללא קשר למספר הילדים ולשירות הצבאי.

עד היום תכננה הרשות והוציאה לפועל כ-32 שכונות מסוג זה, באופן שהבטיח אספקה רציפה שעונה על צרכי הדיור של המדינה. נוסף לכך מנהלת הרשות פרויקטים של שיקום ושדרוג שכונות ותיקות.

סינגפור היא אוסף של מיעוטים - הודים, סינים ומאלזים. כדי להקטין את המתח הבין גזעי, למנוע מצב של גטאות של מיעוטים מסוימים, וגם כדי למנוע מהדיור להפוך לקרדום פוליטי לחפור בו, הרשות מוודאת שכל שכונה תאוכלס עם בנייתה על ידי כל המיעוטים, לפי המשקל שלהם במדינה. המוצא של כל אדם מופיע בתעודת הזהות שלו ("סיני", מאלזי", "הודי"), והוא נדרש להציגה כדי לרכוש דירה. גם בעת מכירה של דירה (לאחר חמש שנים ומעלה, כאמור), המשפחה הקונה צריכה להתאים לתמהיל המיעוטים בבשכונה.

בנוסף לכך, בכל בניין מגורים יש דירות בגדלים שונים, בין 65 מ"ר לדירה הקטנה ביותר לדירה של 130 מ"ר, וזאת כדי להבטיח הטרוגניות גם ברמת ההכנסה.

כך מותירים את העיר לוד בנחשלותה

מדיניות זו של עירוב אוכלוסין שונה בתכלית מבישראל. אפק נפרדת מראש העין. שתיהן נפרדות מאלעד. מודיעין ושוהם הופרדו במכוון מלוד והחלישו אותה. כל מי שיכול היה היגר מלוד למודיעין. לו היתה פועלת בישראל רשות לפיתוח דיור במתכונת הסינגפורית, היא היתה יכולה לנצל את השטחים, את התשתיות ואת המיקום המרכזי של לוד כדי לשקם אותה ולהפוך אותה לעיר משגשת שבה מתגוררת אוכלוסיה הטרוגנית, ומאפשרת פתרונות דיור בר השגה באזור שהוא רווי בהזדמנויות תעסוקה.

במקום זאת אנחנו כנראה נמשיך לפזר שכונות שינה הומוגניות לאורך כביש שש ונכפה על זוגות צעירים אורח חיים שמחייב אותם מיד בשתי מכוניות ובהוצאות תחבורה של כ-6,000 שקל בחודש. נשאיר ללוד להתבוסס בעליבותה ונפחד מהמיעוטים שגרים בה.

טעויות תכנוניות

המודל הסינגפורי, כמובן, אינו חף מבעיות. יש שם טעויות תכנוניות רבות, שהעיקרית שבהן היא שאין רחוב בתחתית המגדלים הענקיים - שכונות שלמות מורכבות מגורדי שחקים ומקניונים בלבד, והתוצאה היא שכונות ענק חסרות נשמה.

עניין נוסף הוא ההגנה על זכויות הפרט, ובעניין זה נשאיר את השאלה פתוחה אם מדובר ביתרון או בחיסרון. מערכת המשפט בסינגפור מבוססת על זו האנגלית, והנטייה שלה היא להעדיף באופן ברור את טובת הציבור על פני טובת הפרט. כך, ניתן להפקיע קרקע לטובת פרויקט תשתית או תחבורה או דיור ציבורי - על פי נוסחת פיצוי קבועה לפי ה-The Land Acquisition Act, בלי שום יכולת של בעלי הקרקע לעכב את התהליך. הפיצוי ניתן על פי ערך השוק של הקרקע. סיפור כמו פינוי תושבי גבעת עמל אצלנו, או כמו פינוי התושבים בפתח תקווה המוזכר בידיעה בעמוד זה, היה יכול להיגמר שם בתוך שנה לכל היותר.

בעיה שלישית עם המודל הסינגפורי היא שקשה מאוד למשפחות לשפר דיור ולעבור מהדירה הראשונה שהם קנו מהרשות לדירה גדולה או טובה יותר. ראש הממשלה המנוח לי אמנם עודד אנשים להישאר בדירה הראשונה שלהם ואמר על כך, "לכל אחד יש בית וערך הבתים עולה. יש אנשים לא חכמים שמוכרים את דירתם וחושבים שהם יוכלו לקנות בית אחר, אבל מגלים שהם חייבים לשכור דירה". בכך, לפחות, הם דומים לישראל.

*** הכותב הוא דוקטור לכלכלה, מחבר הספר TOC Thinking