עסקאות בין אחים ותושבים חוזרים

בחלוף כשנה וחצי מתחילת הרפורמה במיסוי דירות מגורים, נבקש להתעכב על שתי תקלות מס שיצרה הרפורמה ושלדעתנו מן הראוי לתת להן פיתרון.

בעיה ראשונה עניינה מניעת האפשרות לפירוק שיתוף בדירות מגורים המוחזקות בידי אחים עד לתום "תקופת המעבר" (עד יום 31.12.2017). בכל הנוגע לאפשרות להעביר מתנות בין אחים - הרי למרות ביטול הפטור לעסקאות מתנה בין אחים, בחר המחוקק להקל והותיר על כנו את הפטור ביחס לנכסים שהתקבלו בירושה או במתנה מהורה או הורי הורה. בכך הכיר המחוקק בלגיטימיות של העברת נכסי המשפחה במתנה ובצורך לאפשר לאחים להעביר את הנכסים ביניהם ללא מס.

אלא שאותה הקלה שהעניק המחוקק לעסקאות מתנה בין אחים, לא הוענקה לעסקאות בתמורה בין אחים. המחוקק קבע כי בתקופת המעבר (שסיומה ביום 31.12.2017) לא ניתן יהיה לנצל את חישוב המס הליניארי בהעברת דירת מגורים מזכה בין קרובי משפחה, בין אם העסקה בתמורה ובין אם ללא תמורה. המגבלה נועדה למנוע העלאה פיקטיבית (Step Up) של ערך הדירה, בהנחה שהעברה בין קרובים חשודה מטבעה כמלאכותית.

נוצר מצב אבסורדי, לפיו בתקופה שעד יום 31.12.2017 יכול אדם לתת לאחיו במתנה דירה שהתקבלה מהוריו ולזכות בפטור מלא, ואולם אם הדירה מועברת תמורת תשלום - יחול חיוב מלא במס ללא אפשרות לניצול החישוב הליניארי.

כך נמנעת מאחים, עד שנת 2018, האפשרות לפרק את השיתוף ביניהם בדירות מגורים, גם אם אלה הגיעו אליהם בירושה או במתנה מהוריהם, על אף שהסדרת הפרדת הרכוש הינה לגיטימית ואין מאחוריה כל תכנון מס.

אין ספק שלא לכך כיוון המחוקק בבואו להגביל את חישוב המס הליניארי בהעברה בין קרובים. על כן, אנו סבורים כי נכון היה לצמצם את מגבלת החישוב הליניארי במכירת דירת מגורים בין קרובים ולאפשרו בעסקאות בדירות שמקורן בירושה או במתנה מההורים, בדומה להקלה הקיימת בכל הנוגע למתנות בין אחים.

לרשויות המס יש די כלים להתמודד עם ניצול של פירצת מס אפשרית בקביעת שווי גבוה, שנועד לחסוך במס במכירה עתידית, גם מבלי למנוע קטגורית עסקאות מסוג זה.

התקלה השניה אותה יצרה הרפורמה עניינה הזכות לחישוב מס רכישה מופחת ברכישת דירת מגורים מזכה. הטבת המס ניתנת לתושבי ישראל בלבד כך שלכאורה תושב חוץ שמבקש לקבוע את מקום מושבו בישראל צריך להמתין עם רכישת הדירה עד לאחר שובו לישראל על מנת שברכישת הדירה הוא יוכל להחשב לתושב ישראל. בנקודה זו העניק החוק הקלה לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים - אלה יוכלו להנות מהקלת מס הרכישה גם ברכישת דירה בטרם שובם לישראל ובתנאי שיהיו לתושבי ישראל בתוך שנתיים מרכישת הדירה. אלא ש"תושב חוזר ותיק" הינו רק מי שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות. כך, שההקלה האמורה נמנעת ממי ששהו בחו"ל פחות מעשר שנים ומעוניינים לרכוש דירה לקראת שובם לישראל. אלה - צריכים לרכוש את הדירה רק לאחר שיהפכו שוב לתושבי ישראל אם ברצונם לזכות בחישוב מס רכישה מופחת. לטעמנו, אין כל הגיון בהפלייתם לרעה של מי ששהו בחו"ל פחות מעשר שנים ואנו סבורים שיש מקום לתיקון החקיקה בנושא זה.