מנותק מהגיון כלכלי בריא

מאז שהשתחרר הפקק ונמוג הרעיון של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, לאפשר לרוכשים דירה ראשונה ליהנות ממע"מ 0%, נרשמת התנפלות המונית של הציבור בישראל על שוק הדירות המקומי. ההחלטה של בנק ישראל על הורדת הריבית לשפל היסטורי של 0.1% בשילוב עם הדיווחים על הירידה החדה בשיווק הקרקעות רק מלבה את שעטות העדר עוד יותר, עד שרכישת דירה בישראל הפכה להחלטה שמנותקת מכל הגיון כלכלי בריא.

הטירוף בשוק הנדל"ן המקומי בא לידי ביטוי בנתונים שפרסם לפני כשבוע בנק ישראל, לפיהם זינק היקף נטילת המשכנתאות על ידי הציבור בחודש מארס האחרון בלא פחות מ-21% והסתכם בסכום שיא של 5.6 מיליארד שקל. במקביל, מכירות דירות חדשות נותרו ברמת שיא בפברואר, ומחירי הדירות שלא עוצרים לרגע מובילים למצבים אבסורדיים, למשל אדם המשתכר רק 3,000 שקל בחודש מרשה לעצמו (בעצם הבנק מרשה לו) לרכוש דירה ב-900 אלף שקל בפרויקט המדובר כרמי גת בקריית גת. לזה קוראים בועת נדל"ן - והיא מסוכנת.

אבל בועת הנדל"ן לא מתפתחת רק בישראל. ברחבי העולם מתרבים החששות מבועות הנדל"ן אשר התפוצצותן עלולה לסכן את הכלכלה העולמית בגלישה (כדי לא לומר קריסה) למשבר חדש. לדוגמא, בשנה החולפת זינקו המחירים של הנדל"ן בבריטניה ב-17.9%, ובארה"ב עלו מחירי הנכסים ב-11.5% בממוצע והם שוב מתקרבים לרמות בהם היו לפני שפרץ המשבר ב-2008. היווצרות הבועות הנל מושפעת בעיקר מהריביות האפסיות ומתכניות ההקלה הכמותית האגרסיביות שמופעלות בכלכלות מובילות כמו אירופה ויפן, אשר מציפות את שווקים בכסף זול שמופנה הן לשוק הנדל"ן והן לשוק ההון. אך מצב זה לא יכול להימשך לעד כשבארה"ב כבר מאותתת הנגידה על כוונתה להעלות את הריבית תוך מספר חודשים ספורים.

אז איפה כדאי להשקיע? מאז ומתמיד נבחנה ההשקעה בשוק הדיור כאלטרנטיבה להשקעה בשוק ההון, שתיהן השקעות המושפעות מגובה הריבית במשק. על מנת להבין את גודל הסיכון שנוטלים על עצמם כיום המוני ישראלים, ערכנו השוואה בין התשואות שהשיגו מי שהשקיעו בשוק הדיור בשנתיים האחרונות לבין התשואות שהשיגו המשקיעים בשוק ההון על השקעות סולידיות יחסית בתיקים ששיעור המניות המוחזקות בהם נע בין 10-30% והיתרה מושקעת בשוק האג"ח.

לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו המחירים של הדירות בישראל בממוצע ב-7.3% בשנת 2013 ורק ב-4.3% בשנת 2014, כך שבמצטבר עלה מדד מחירי הדיור בשנתיים האחרונות בשיעור של 12%. לעומת זאת מי שהשקיע בשוק ההון בשנתיים האחרונות (מתחילת שנת 2013) נהנה מתשואה מצטברת ממוצעת של 16.68% בתיק הסולידי יותר (10/90), ומתשואה מצטברת של 19.8% בתיק סולידי פחות (30/70). מדובר בפער משמעותי בתשואות שמעיד שחור על גבי לבן על העדיפות להשקעה בשוק ההון.

ריצת האמוק של הציבור לכיוון הדירות להשקעה, מתוך הנחה שהשקעה זו תיצור להם תשואה עודפת ביחס לאלטרנטיבה מוכיחה עצמה כמוטעית, בוודאי בשנתיים האחרונות. אבל גם בחינה של 6 השנים האחרונות, שנות היציאה מהמשבר הפיננסי העולמי, מראה שהטיסה של הבורסות ברחבי העולם וגם בישראל הן בשוק המניות והן בשוק האג"ח לרמות שיא, תוך שהן מצליחות לייצר למשקיעים בשוק ההון תשואות של עשרות ומאות אחוזים, היתה האלטרנטיבה העדיפה על פני ההשקעה בנדל"ן שייצר באותה התקופה תשואה מצטברת של כ-55%.

בנוסף, כל מי שרץ כיום לקחת משכנתא בתנאים הנוחים במיוחד שמציאה סביבת הריבית האפסית, חייב להבין כבר היום כי הוא נכנס לשדה מוקשים עתידי שעלול כבר בשנים הקרובות להכביד עליו מאוד. הציבור חייב להיות מודע לכך שבמהרה ההחזר החודשי שלו מטפס באופן משמעותי, וזאת כתוצאה משינויים ברכיבים צמודי המדד ומוטי הריבית. למעשה, בחינה של לוחות סילוקין מעלה כי סך ההחזר החודשי על משכנתא קונבנציונלית הניטלת כיום בבנקים צפוי לזנק תוך שלוש שנים ב-10% ויותר, זאת בהנחה שתנאי השוק נותרים דומים. אבל במקרה של עליית הריבית או קפיצה במדד (וזה בטוח יקרה במהלך תקופת המשכנתא שניטלת למשך שנים רבות), גם העלייה בגובה ההחזר החודשי תהיה דרמטית הרבה יותר, מה שיפגע כמובן בתשואה על הנכס ויפחית עוד יותר את כדאיות ההשקעה הזו.

במבט אל העבר, מי שהעדיף את שוק הנדל"ן על פני שוק המניות הפסיד כסף מבחינה אלטרנטיבית (גם בשקלול עליית מחירי הנדל"ן + הכנסה משכירות). ובמבט לעתיד, מי שחושב שההשקעה בנדל"ן תמשיך לייצר תשואה שנתית דו-ספרתית לאורך שנים - עלול למצוא את עצמו עם המכנסיים למטה.

הכותב הוא מנכ"ל אלומות הון ליין