היתר בניה גם ללא חתימת שכנים

אחד הסכסוכים הרווחים בבניינים שהינם בתים משותפים הינו הסכסוך בדבר יכולתו או אי יכולתו של בעל דירה לבצע תוספת בניה. לבעיה שני מישורי התייחסות. האחד במישור התכנוני והשני במישור הקנייני.

במישור התכנוני, המלאכה מסורה לועדה מקומית לתכנון ובניה שאמורה להקפיד כי המבצע בניה יבנה לפי הוראות תכנית בנין עיר החלה במקום.

במישור הקנייני בבית משותף, על הבונה לוודא שזכויותיו לבניה ולתוספת בניה, נקיות מזכויות קנייניות של יתר הדיירים בבניין.

התנגשות בין שני מישורים אלו, היוותה ומהווה מרכיב חשוב בתיקים המתבררים בבתי משפט בכל הנוגע להתנגדויות או אישור וקבלת היתר בניה בבית משותף.

חוק התכנון והבניה מצידו קבע מסגרת די נוקשה של הוראות בדמות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאים ואגרות), חש"ל 1970 אשר בתקנה 2 שלה נקבע כי:

"(1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש";

על פי הפרקטיקה הנהוגה בהרבה רשויות תכנון, על מי שמגיש בקשה להיתר בניה בבית משותף, לדאוג להביא חתימה של 75% מבעלי דירות בבניין. פרקטיקה זו נועדה להבטיח כי יש הסכמה של רוב מוצק לבניה המבוקשת. מסתבר כי לפרקטיקה זו אין יסודות איתנים לא בדין ולא בפסיקה.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים נתן פסק דין מעניין המנתח את הסוגיה של השגת הסכמות דיירים וזאת בפסק הדין שנתנה כב' השופטת יהודית שיצר.

העותרים בעתירה המינהלית עשו תוספת בניה לדירתם הנמצאת בבניין בבני ברק. על בניה זו נשפטו וניתן נגדם צו הריסה כשמועד ההריסה נדחה למועד מאוחר יותר בכדי שהעותרים ינסו להשיג היתר בניה. בין העותרים לבין שכנים באותו בניין התנהל סכסוך שכנים קשה. בין לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (המשיבה בעתירה) התנתה את מתן ההיתר להכשרת הבניה של העותרים בשני תנאים מצטברים. האחד שהעותרים יסיימו מחלוקות עם השכנים ויגיעו להבנות והשני כי ישיגו הסכמה של 75% מכלל הדיירים בבניין.

לימים המשיבה ויתרה על התנאי הראשון בראותה כי הסכסוך בין העותרים לבין שכניהם לא מגיע לסיום, אך המשיבה המשיכה להתעקש על התנאי השני קרי השגת הסכמת 75% מכלל הדיירים.

העותרים בעתירתם טענו כי דרישה זו של המשיבה אינה כדין וכי על פי תקנות תכנון ובניה, כל מה שעליהם לעשות הינו משלוח הודעה על בקשה לקבלת היתר בניה. העותרים טענו כי אין לועדה מקומית כל סמכות לעכב מתן היתר ולהתנותו בקבלת הסכמת 75% מדיירים באשר דרישה כזו אינה חלק מהוראות תקנון תכנון ובניה.

המשיבה מצידה טענה כי העתירה הוגשה בשיהוי וכי היה על העותרים למצות זכויותיהם בדרך של הגשת ערר לועדת ערר.

המשיבה טענה כי עניין דרישת רוב של 75% מכלל הדיירים הינו דרישה מכוח תכנית בנין עיר ועל כן היא פועלת כדין.

השופטת שיצר קיבלה את העתירה בקובעה כי ראשית כל אין כל שיהוי בפעולות של עותרים באשר עת העירייה נתנה החלטה מאוחרת וויתרה על התנאי הראשון, חלף המועד להגשת ערר ובמקרים אלו הדרך פתוחה בפני מי שנפגע מהחלטה (כדוגמאת העותרים) להגיש עתירה מנהלית כל עוד עומד בתנאי חוסר שיהוי (ראה עע"מ 7031/13 נציגות הבית המשותף גלי ספיר נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה- מחוז תל אביב).

ולענין הדרישה של 75% הסכמה השופטת שיצר קובעת כי דרישה זו לא עולה בקנה אחד עם הוראות תקנה 2 הנ"ל הדורשות רק "משלוח" הודעה, ואין כל דרישה פוזיטיבית לקבל הסכמה של 75%.

עוד נקבע כי אין לועדה מקומית סמכות להיכנס לוויכוחים קנייניים בין דיירים וזה מסור לבתי משפט רגילים. כידוע לפני מספר שנים ניתנה הלכה חשובה בעניין, עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, ששם בית משפט העליון קבע כי מקום שברור על פניו כי מבקש ההיתר מסתמך על זכויות קנייניות שלגביהם יש וויכוח בין דיירים, אל לה לרשות תכנונית לתת היתר אלא יש להפנות את מבקש ההיתר לבית המשפט שיקבע את זכאותו הקניינית להשתמש בזכויות לטובתו ואת אופן השימוש בהן. השופטת שיצר מודעת להלכה זו ומבחינה את המקרה שלה מהמקרה של בני אליעזר.

עת"מ 530-09-14 יעקב טרבלסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.