מס רכישה מוטב בביטול עסקה

כאשר יחיד רוכש דירה יחידה הוא זכאי לשלם בגינה מס רכישה לפי שיעור מס מוטב. מאז שנת 2011 קיים פער משמעותי בין שיעור מס רכישה החל על דירה יחידה לעומת שיעור מס הרכישה החל על מי שרוכש דירת השקעה.

לעיתים, היחיד, שהינו בעלים של דירה יחידה אותה ברצונו למכור, רוכש את הדירה החדשה בטרם הספיק למכור את הישנה. הדירה החדשה אינה אמורה לשמש כדירתו הנוספת אלא כחליפית לדירה הישנה (להלן: "הדירה הישנה" ו"הדירה החליפית", בהתאמה). לפי סעיף 9ג לחוק, היחיד יהיה זכאי לשיעור מס הרכישה המוטב בגין רכישת הדירה החליפית, אם ימכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החליפית.

נשאלת השאלה, מה הדין במקרה בו היחיד אכן עמד בחובתו למכור את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן של 24 החודשים אולם מכירת הדירה הישנה בוטלה? האם פועלו של הביטול הוא מיום הביטול ואילך או, שמא, יש לראות את ביטול העסקה כמבטל בדיעבד את שומות המס שהוצאו, משל לא היו מעולם?

אם נאמר כי פועלו של הביטול הוא בדיעבד, משמעות הדברים היא כי היחיד אינו זכאי להטבת מס הרכישה של דירה יחידה בעת רכישת הדירה החדשה משום שבעת הרכישה היו בבעלותו שתי דירות מגורים (הישנה, עקב ביטול העסקה, והחדשה). לעומת זאת, אם נאמר כי פועלו של הביטול הוא מכאן ואילך, הרי שבעת רכישת הדירה החדשה הייתה בבעלות היחיד דירה אחת בלבד, זו הנרכשת, ובשלה הוא זכאי לשיעור מס הרכישה המוטב.

שאלה זו נדונה בעניין רינה אבו זמיל (ו"ע 37007-04-14).
כב' השופט הרי קירש קבע כי פועלו של הביטול הוא רטרואקטיבי וזאת גם כאשר מדובר בעסקה שאינה בטלה מעיקרה אלא ניתנת לביטול. לפי זה, יש לראות את עסקת מכירת הדירה הישנה כאילו לא הייתה מעולם, מה שגורר את המסקנה כי העוררת אינה זכאית לשיעור מס רכישה מוטב בגין רכישת הדירה החדשה.

וועדת הערר לא קיבלה את טענת העוררת לפיה די בעצם מכירת הדירה הישנה בתוך התקופה של 24 החודשים על מנת לעמוד בדרישות ההקלה. זאת משום שתכלית החקיקה הייתה להטיב עם מי שבידו דירה אחת בלבד ולא עם מי, שבסופו של יום, נותר בעלים של שתי דירות.

וועדת הערר קבעה כי במקרים בהם ביטול העסקה ייעשה שנים רבות לאחר ביצוע העסקה, יהיה המנהל רשאי להוציא שומות מס בגין מכר חוזר. משמעות הדברים היא כי היחיד ייחשב כמי שרכש בחזרה את דירתו הישנה וזאת כאשר בבעלותו נמצאת כבר הדירה החדשה ולכן הוא ייאלץ לשלם בגין הדירה הישנה את שיעור מס הרכישה החל על דירת השקעה.

אמנם, באותו מקרה השתכנעה הוועדה בדבר מהימנות כוונותיה של העוררת למכור את הדירה הישנה. ברם, העוררת הייתה מודעת לבעיה האובייקטיבית שחלה על מכירת דירתה הישנה ולכן לקחה את הסיכון של חיובה במס הגבוה.

יובהר כי אין למנהל סמכות להאריך את מועד 24 החודשים מאחר שמדובר במועד המהווה תנאי מהותי למתן ההקלה.