איך מחשבים מס שבח? האם ניתן לקבל פטור? ומהי הגנה ליניארית?

מס שבח היה "מס בספרים"; לא ממש שילמו אותו, כי הפטורים ממנו היו רבים ומגוונים. אלא שב-2014 נכנסה רפורמה במס שבח, וכבר לא כולם פטורים ממס זה. כבר לא ניתן למכור דירה מדי רבע שנים וליהנות מפטור גורף. ההקלות צומצמו וחישוב המס נעשה מורכב.

אז מי חייב במס שבח? איך זה ישפיע עליכם? ואיך בעצם למכור את הדירה ללא מס שבח?

למדריך מס שבח החדש

על מה המס?

מס שבח הוא על הרווח - בדומה למס על רווחי הון (לרבות על רווחים בבורסה) מס שבח הוא על הרווח - ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה למחיר הקנייה שלה (כולל התאמות שונות). בעשורים האחרונים מחירי הדירות עלו בצורה מרשימה ובהתאמה הרווחים של מוכרי הדירות מאוד גבוהים - גם אבסולוטית וגם בתשואה.

לכן, חשוב לדעת לפני שמוכרים דירה אם אתם חייבים במס (אם מדובר בדירה יחידה אז כפי שיורחב בהמשך, אינכם חייבים במס) ומה גובה המס התאורטי. לצורך כך, תצטרכו להעריך עוד בשלב מקדים למכירה, מה המחיר הריאלי (תוכלו להיעזר במידע על עסקאות אחרונות בנדל"ן).

מוכרים דירה? תתכוננו

מכירה של דירות בירושה הייתה בעבר מהלך שכמעט לא היו לו השלכות מיסויות. רק מעטים שילמו מס שבח, קרי: מס על רווח ההון - ההפרש בין מחיר הדירה במכירה למחיר בקניה. היה פטור גורף על מס שבח, אם נעשתה מכירת דירה אחת לעד ארבע שנים, בלי קשר למספר הדירות שהוחזקו.

פרקטית, היה מדובר בפטור לרוב הציבור שמחזיק (במקרה הטוב) דירה אחת, ואחת לכמה שנים טובות משדרג את הדירה. אלו שהחזיקו שתי דירות ויותר יכלו לתמרן ולמכור דירה בטווח של ארבע שנים, וליהנות מהפטור.

בתחילת 2014, הושקה רפורמה במס שבח והוחלט על ביטול הפטור הגורף ממס שבח. אלו שמחזיקים בדירה אחת (דירה יחידה מזכה) ייהנו מפטור, אם הם מחזיקם בדירה לפחות 18 חודשים; ואילו המחזיקים בכמה דירות ישלמו מס בהתאם לחישוב ליניארי (הסברים מיד). כלומר, אין כבר פטור ממס אחת לארבע שנים (בלי קשר למספר הדירות שברשות המוכר). המוכרים מחויבים במס שבח בשיעור של 25% על הרווח, גם אם עברו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת.

שיעור המס הוא 25%, אבל הרווח על הדירה לצורכי מס שבח הוא הרווח היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות: התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה יישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס.

הנה המחשה: מר ישראלי מחזיק בשתי דירות, הוא רכש את הדירה השנייה במיליון שקל בסוף 2005 וימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל בסוף 2015. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25%, והשאלה הגדולה על איזה רווח? מס השבע חל, במקרה זה על שנתיים - השנים 2014 ו-2015. התקופה הכוללת היא עשר שנים והרווח המצרפי מיליון שקל, כך שזה 100,000 שקל לכל שנה. הרווח בשנתיים הוא 200,000 שקל ו-25% מזה הם 50,000 שקל. זה המס שצריך לשלם.

מה זה בכלל מס שבח?

רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך, הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד.

אם בחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, במיוחד על רקע הידיעה כי שימוש בפטור מבטל זכות שימוש בפטור לדירה נוספת בעתיד.

מי זכאי לפטור ממס שבח?

מוכר הדירה צריך לבחון אם הוא זכאי בכלל למכור בפטור ממס שבח. לשם כך נתחיל בהגדרות שבחוק, נמשיך בפטורים ונסיים בעדכונים המאוד חשובים (ביטול רוב הפטורים החל מ-2014).

ראשית, הגדרות: דירת מגורים מזכה, שקיומה מהווה תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח. על פי החוק והפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), ששמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים בארבע השנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים: גם גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות שלא שימשו למגורים.

בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים שנרכשה על ידי תושב חוץ לאחר ה-1.1.2014 ותימכר - תחויב במס. על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי, שחל רק על התקופה שהחל מ-2014 באופן יחסי למכלול התקופה. למשל, אם הדירה היתה ברשות המוכר 10 שנים, 8 שנים לפני 2014 ושנתיים אחרי, תשלום מס השבח יהיה בהתאם לחלק היחסי - 20%, 2 מתוך 10 - על המס המלא.

עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה" מעבירה לשלב הבא: בחירה במסלולי הפטור ממס שבח. כאן חשוב מאוד לתכנן בצורה אופטימלית את המיסוי ולהביט בחשבון מכירות עתידיות של דירות מגורים.

מהם מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה (דירת מגורים מזכה)? ובכן, הפטור המקובל והמוכר שהיה עד 2013 הוא פטור מממס שבח אחת לארבע שנים. עד ל-31 בדצמבר 2013, מוכר דירת המגורים זכאי על פי החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל ארבע שנים.

מ-2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס סעיף לחוק שמתייחס לחישוב הליניארי (מס לינארי בכל מכירה, כפי שפורט). למעשה, עד ל-31 בדצמבר 2013, מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה היתה 18 חודשים.

החל מ-1 בינואר 2014, על מוכר הדירה להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון יש גם הטבה מסוימת למוכרים: בעל דירה יחידה, שיש לו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור.

כמו כן, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק לצורך בחינת הפטור ממס שבח. כלומר, בעל דירה יחידה ייהנה מפטור במס שבח גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, כל זאת בכפוף לסעיפי החוק (שבין היתר דורשים שהיורש יהיה צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת).

פטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט. בגדול, התנאים לקבלת הפטור בירושה הם כאמור שהמוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. כמו כן, נדרש כאמור כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. אנשי המקצוע לרוב מציעים להשתמש בפטור זה ככל שאפשר עוד לפני השימוש בפטורים הנוספים או האחרים.

פטור נוסף מתשלום מס שבח הוא פטור חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק, מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב - שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. כך בעצם מבטיחים שאכן הכסף הלך לרכישת דירה.

הפטור הזה, בהינתן העדכונים לחוק, יהיה תקף במקרה שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

מצב נוסף של פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר לרוב במצבים של העברת דירה במתנה לקרוב, בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. אם זה המצב, קיים פטור מתשלום מס שבח, כאשר הקונה משלם רק שליש מהמס. כמו כן, החל מ-2014 צומצמו ההגדרות של קרוב משפחה: העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה, או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

מעבר לכך, בעדכונים מתייחסים לפרק הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מיום קבלתה כמתנה. מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה דרך קבע שלוש שנים או אם התגורר בה ארבע שנים, אבל לא באופן קבוע.

הפטור החשוב והנפוץ ביותר מתשלום מס שבח היה במסגרת מכירה אחת לארבע שנים. בעבר, מי שמכר דירה צריך להמתין ארבע שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, כדי לקבל פטור, אלא שהפטור הזה כמעט ובוטל - מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי (נקרא גם הגנה ליניארית), ואז מכירה אחרי ה-1 בינואר 2014 תחויב במס שבח חלקי (ליניארי ביחס לתקופת האחזקה).

מה זו הגנה ליניארית?

על פי עדכון הפטורים במס שבח נקבע שבתקופת המעבר, שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017, חלות כמה הוראות מעבר שישפיעו על המיסים לתשלום. נראה שבתכנון מס נכון אפשר יהיה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור דירות בפטור. יודגש כי הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

מס שבח מ-2018 - כמה משלמים ולמי מגיע פטור?

עד סוף שנת 2017 יחולו תקנות המעבר כמפורט למעלה. אבל החל מ-2018 התקנות החדשות כבר ייושמו במלואם - יהיו כאלו שיהיו פטורים ממס שבח (תחת תנאים מסוימים), ויהיו אחרים שיחויבו במס ליניארי. נתחיל עם הפטור. מתי יהיה פטור ממס שבח? ובכן, צריכים להתקיים מספר תנאים.

התנאי הראשון לפטור הוא שמדובר בדירתו היחידה של המוכר. זהו תנאי בסיסי והכרחי, כאשר הבעלים של דירת מגורים אחת (שאינו תושב חוץ) יכול למכור דירה אחת מדי 18 חודשים.

בעל דירת מגורים, נזכיר מוגדר כמי שבתקופת הקבע (החל מיום 1.1.2018) הינו בעל דירה יחידה. הבדיקה נעשית ליום המכירה, כלומר אם יום לפני החזקתם 2 דירות, ויום אחרי שהוא יום המכירה החזקתם דירה אחת זה המבחן ואתם בקריטריון הזה עומדים. אבל, השאלה אם אתם עומדים בתנאי השני - שלא מכרתם דירה בפטור (דרך פטור דירה יחידה) במהלך 18 חודשים שקדמו למכירה.

וגם כאן יש סייגים - מה זו בעצם מכירה של דירה נוספת? על פי התקנות דירה לא תיחשב כדירה נוספת באם מדובר בדירה שבה חלקו של המוכר אינו עולה על 1/3 דירה; דירה שהושכרה כדירה מוגנת לפני יום 1.1.1997; דירה שהתקבלה בירושה והינה דירתו היחידה של המוריש והיורש הינו בן זוג ו/או צאצא של המוריש ו/או בן זוגו של הצאצא של המוריש. בהתאם לתיקון 86 לחוק (הוראת שעה) לא תיחשב כדירה נוספת דירה מירושה, שהחזיק קיבל וחלקו בדירת הירושה אינו עולה על 50% .

וחשוב מאוד - דירה נוספת לא תיחשב כדירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 חודשים שקדמו למכירה.

תנאי נוסף לפטור ממס שבח - המוכר לא מכר בפטור דירה יחידה ב-18 חודשים לפני המכירה.

תנאי נוסף - המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייתה.

כמו כן, יש תקרה לפטור. כלומר, אם הדירה שווה מעל סכום מסוים אין פטור לחלק שמעל התקרה. במסגרת הרפורמה במס שבח נקבע כי הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה מוגבלת לתקרת שווי של 4.5 מיליון שקל - מעל זה יש מס שבח.

זה המצב שבו מקבלים פטור, אבל מה אם לא עומדים בתנאים? משלמים מס? וכמה החל משנת 2018? ובכן משלמים לפי המס הליניארי, וזה עובד כך - משלמים מס באופן יחסי על הרווח הריאלי (שיעור מס משוקלל) בחלוקה בין שתי תקופות: מס בשיעור 0% ביחס לתקופה - מיום הרכישה ועד לשנת 2014, ומס בשיעור של 25% ביחס לתקופה משנת 2014 ועד ליום המכירה.

המשמעות הפרקטית היא שככל שהרכישה היתה מוקדמת יותר (היסטורית יותר), אזי שיעור המס עלייה יהיה נמוך יותר, וכן - שיעור המס המשוקלל גדל ככל שמוכרים מאוחר יותר/ רחוק יותר, והנה הדגמה. נניח שרכישת הדירה היתה ב-2000 והמכירה תהיה ב-2018, ורק לצורך הפשטות נניח שמדובר ב-14 שנים מלאות עד ה-1 לינואר 2014 ו-5 שנים מלאות עד סוף 2018 . במצב כזה, יש פטור על 14 שנים ויש לשלם מס על 5 שנים. המס יהיה 5 מתוך 19 (החלק היחסי כפול 25%), בסביבות ה-6%. ככל שהזמן עובר והמכירה עתידית יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. אם הדירה לדוגמה תימכר ב-2027, אזי המס יהיה 12.5%. כך או כך, מס שבח על דירות שנרכשו בעבר הרחוק הוא עדיין נמוך, זה לא המצב כמובן בדירות שנרכשו בזמן האחרון.

לדוגמה - דירה שנרכשה ב-2013 (תחילת 2013) התקופה הפטורה ממס היא שנה אחת, ואם נניח שהיא נמכרת בסוף 2018 אזי שהתקופה הלא פטורה היא 5 שנים, ושיעור המס יהיה 5 שנים חלקי 6 שנים כפול 25% - 20.83%.

מס שבח בפרויקט תמ"א 38

בפרויקטים של תמ"א 38 מתקיימת בדר"כ השבחה של הדירות וכתוצאה מכך לבעלי הדירות יש רווח. ההשבחה הינה מתוספת של מעלית בבניין , מרפסת , ממ"ד ושיפוץ כולל בבניין וכל זה יכול להשביח את ערך הדירה בכ- 40% ואף יותר.

ומכאן עולה השאלה - האם על בעל הדירה לשלם מס שבח? על פי החוק בתמ"א 38/1 יש פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית. הפטור חל לאחר שייבחנו זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת, כאשר התנאים לקבלת הפטור הם - ראשית שתמורה לדיירים דרך שירותי בנייה בהתאם לתוכנית החיזוק ולא בדרכים אחרות (מזומן ועוד); שנית שהמבנה יחוזק מפני רעידת אדמה ויעבור שיפוץ כולל כדוגמה; התקנת מעלית, הרחבת שטח השירות, מרפסות שמש, מחסנים וחניה.

בתמ"א 38/2 , פרויקט הריסה ובנייה מחדש , לא חל פטור ממס שבח וזאת מכיוון שמדובר במכירה של דירה וקבלת דירה חדשה במקומה. רשות המיסים רואה בעסקה קומבינציה. אבל, בהמשך הוכנסו תיקונים בחוק, ובפועל יש מסלולים שונים ששילובם יוצא פטור ממס שבח.

הפטור ממס שבח חל מבין שני תנאים: אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בתוספת של 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית לא גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (על פי הסכום הגבוה מבניהם).

לבדיקת המס - כנסו למחשבון מס שבח.

* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.