החוק מימי הטורקים שעומד במרכז תביעה נדל"נית

בימים אלה מתנהלת בבית המשפט המחוזי מרכז לוד תביעה לא שגרתית שהטענות המועלות בה נסמכות על הוראות המג'לה - קובץ הדינים העות'מאני שנחתם בשנת 1876, לפני כמעט 140 שנה.

מדובר בתביעה נגד חברת דלק על סך 3.5 מיליון שקל. במסגרת הסכם זיכיון שנחתם בשנת 1965 חכרה התובעת, שותפות רשומה תחנת דלק ראש-פינה, מקרקעין בשטח של כ-4 דונמים בכניסה המזרחית לראש-פינה, מחברת דלק.

בין הצדדים סוכם כי הסכם החכירה והזיכיון יהיו לתקופה של 49 שנים, שבמהלכן תקים השותפות תחנת דלק במקום, ותשווק בה מוצרים שתרכוש מדלק תחת זיכיון. ברבות השנים הקימה השותפות במקום, נוסף לתחנת דלק, גם כמה מבנים נוספים המושכרים זה שנים לכמה בתי עסק, בהם מסעדה, מרכז מסחרי דו-קומתי, חנויות לטלפונים סלולריים ועוד.

עם תום חוזה החכירה, בחודש יוני לפני שנה, פינתה השותפות את המקרקעין, וחברת דלק המשיכה בהפעלת תחנת הדלק ובהשכרת המבנים האחרים שבנתה השותפות.

בכתב התביעה טוענת כעת תחנת הדלק ראש-פינה כי על חברת דלק לשלם לה את שווים של המבנים שנבנו על-ידה, בעוד דלק מסרבת לעשות כן.

החוק בוטל ב-1984

לשון הסכם הזיכיון ושטר החכירה, שנחתמו בין החברות לפני 50 שנה, שותקות ביחס לשאלת זכאותה של השותפות לפיצוי בגין השבת הנכס לחברת דלק - בעלת הקרקע. משכך, טוענת השותפות בכתב התביעה, יש לפנות לדין שחל על חוזי חכירת מקרקעין בשנת 1965, בטרם נחקק חוק השכירות והשאילה הישראלי, והוא סעיף 531 לקוד האזרחי העות'מאני.

סעיף זה קבע כי "השוכר נחלה, והקים בתוכה בניין חדש, או שנטעה עצים, הברירה ביד המשכיר: רצה - מפיל את הבית או העץ, רצה - משלם שווים, אם רב או מעט, ומשאירם".

עם חקיקת חוק יסוד: המשפט ב-1984 בוטלה תחולתו של הדין העות'מאני במשפט הישראלי, וכיום משקלו זניח. אולם בשנות המדינה הראשונות, בטרם התפתח הדין האזרחי המקומי, נדרשו בתי המשפט בישראל להתמודד רבות מול טענות המושתתות על דיני האימפריה, ואף לפסוק על-פיהם.

כך, למשל, בפסק דין של בית המשפט העליון שניתן בשנת 1957, בתיק שעסק בזכותו של פולש לקחת עמו את המבנים הארעיים שהקים בשטח. השופט ברנזון הסתמך שם על החוק העות'מאני, וקבע על-פיו כי "מסיג גבול שבנה או נטע באדמת הזולת שהסיג את גבולה, חייב, לפי דרישת בעל הקרקע, לסתור את המבנים או לעקור את הנטיעות, או שיכול בעל הקרקע להשאירם עומדים במקומם ולשלם את שוויים. אין בכוחו של בעל הקרקע למנוע את הסרתם מבלי לשלם את דמי שוויים".

"אין זכר להשקעות מלפני 50 שנה"

בכתב ההגנה שהגישה דלק נטען, בהתייחס לברירת המשכיר "להפיל את הבית או העץ, או לשלם שוויים", כי מאז 1965 "הבית והעץ נפלו כבר כמה פעמים", ועל כן אין להם ערך.

עוד טוענת דלק כי השותפות, שפעלה במקום מכוח הסכם הזיכיון, הקימה את תחנת הדלק ואת המבנים הנוספים בסמוך לחתימת ההסכם ולצורך הפעלת המתחם. "אין זכר או שריד במתחם התחנה להשקעות שהתובעת ביצעה לפני 50 שנה", נכתב, ולמעשה התובעת, חוכרת הקרקע, כבר קיבלה מחברת דלק את הפיצוי המגיע לה, "על דרך של תשלום דמי שכירות סמליים ואף הטבה בגין המוצרים שסופקו לתחנה".

גורם משפטי אמר ל"גלובס" כי "למיטב ידיעתי זו הפעם הראשונה בשנים האחרונות שהוגשה תביעה מהסוג הזה. מאחר שהוראות החוק העות'מאני בענייני חוזי שכירות חלות על חוזים שנחתמו לפני שנות ה-70 (אז נחקק חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 - א.ש.), המקרים שבהם הן רלוונטיות היום הם נדירים ביותר".

עו"ד יגאל קווה ממשרד רון גזית רוטנברג ושות', המייצג את השותפות הרשומה בהליך מול חברת דלק, אמר כי "בניגוד לחוק המקרקעין שלנו, במג'לה יש סעיף שמתייחס במדויק לסיטואציה שבתיק. באופן טבעי, הפסיקה שמתבססת על המג'לה היא ישנה, אינה סרוקה ואינה מופיעה כמו שצריך במאגרים המשפטיים".

"במהלך תקופת ההתמחות שלי", הוסיף עו"ד קווה, "עוד חיפשתי חומרים במפתחות טכניים, כלומר בספרי חקיקה ישנים, ולכן מבחינתי ניהול של תביעה כזאת הוא מאוד מהנה".

דיון קדם משפט בתיק צפוי להיערך בעוד כשבוע.

טורקי טורקי: החוק היה בתוקף עד 1969

תהליך הסדרת ורישום המקרקעין בארץ ישראל החל באמצע המאה ה-19, עם תחילת העליות והגידול בעסקאות לרכישת קרקעות, ונמשך בתקופת המנדט הבריטי ועד לימינו. לשכת רישום המקרקעין נקראה בתקופת השלטון העות'מאני בשם הטורקי "טאפו", ובערבית בוטאה "טאבו", כפי שמוכר לנו כיום.

חוק הקרקעות העות'מאני, שחוקק ב-1858 והיווה חלק מהמג'לה, התבסס בעיקרו על חוקי השריעה האסלאמיים, אך הושפע רבות גם מחוקי הקרקעות האירופיים של התקופה.

חוק זה עמד בתוקפו בישראל עד לשנת 1969, אז חוקקה הכנסת את חוק המקרקעין. עם זאת, בשטחי יהודה ושומרון החוק העות'מאני עדיין מהווה את הבסיס לחוקי המקרקעין, בכפוף לשינויים שערכו בו חוקי הקרקעות המנדטורי והירדני, וצווי המינהל האזרחי.

על-פי הגדרות החוק העות'מאני, הקרקעות בארץ חולקו ל-5 סוגים עיקריים: "מולק" - קרקעות בבעלות פרטית בשטח של חצי דונם, שבהן אין כל הגבלה על שימוש ופעולות קניין; "מירי" - קרקעות שמוחכרות על-ידי המדינה לאנשים פרטיים, לשימוש חקלאי בלבד ולתקופה לא מוגבלת. הקרקעות הוחכרו תמורת תשלום מס מעשר מהתוצרת החקלאית או שירות צבאי; "מוואקפה" - קרקעות מולק ומירי שהוקדשו לצורכי דת; "מתרוכה" - קרקעות מדינה המשמשות לצורכי ציבור; ו"מוואת" - קרקעות שוממות הנמצאות במרחק מה מאזורי יישוב, ושאינן טובות לחקלאות. קרקעות אלה נמצאות כולן בבעלות המדינה.