הוזלת מס למגרש לבנייה עצמית

בכל הקשור למס רכישה, חוק מיסוי מקרקעין מרחיב את הגדרת "דירת מגורים" המקובלת בחוק, ובנוסף לדירת מגורים שבנייתה נסתיימה, קובע שתי חלופות נוספות: דירת מגורים שבנייתה לא נסתיימה ובצדה התחייבות המוכר לסיים את הבנייה (רכישת דירה מקבלן), ורכישת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה שייעודם דירת מגורים.

לכאורה, הגדרה זו אינה כוללת רוכשי מגרשים לבנייה עצמית במכרזים שעורך רמ"י - "בנה ביתך", כאשר הזוכים במכרז חייבים במס רכישה בשיעור 6% מהשווי, כשהתפישה היא שהזוכה במכרז רוכש קרקע, ולא דירת מגורים. אנו חושבים שיש לערוך חשיבה מחודשת לגבי מיסוי מכרזים כגון אלה, מכיוון שבנוסף לקרקע נרכשת התחייבות לבנות דירת מגורים בפרק זמן קצוב, כאשר אי בניית דירת מגורים מוגדר בהסכם כהפרה יסודית המקנה למוכר (רמ"י) זכות ביטול.

יש לבחון האם חיוב הרוכש בבניית דירת מגורים, כשלא נותרת בידיו ברירה אם לבנות אם לאו, מצדיק את סיווג הרכישה כקרקע, והאם אין מקום לסווגה כרכישת דירת מגורים. נפקות הסיווג משמעותית על מנת לאפשר לזוכים במגרשים, עבורם זו דירה יחידה, להנות ממדרגות מס רכישה של דירת יחידה. עמדה זו מתיישבת עם עקרון יסוד בדיני המס - התחקות אחר המהות האמיתית של העסקה.

מעבר לשאלה המשפטית, יש לתת את הדעת לשיקולי צדק בכך שרוכשים שמבקשים לבנות את ביתם בבנייה עצמית מאבדים את זכאותם להטבת המס הניתנת לרוכשי דירות יחידות, הנאמדת בעשרות אלפי שקלים בכל רכישה. הצעתנו מקדמת שוויין ונייטרליות במערכת המס, והדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מרבית מכרזי "בנה ביתך" משווקים בפריפריה הגיאוגרפית - חברתית.

עיגון לעמדתנו ניתן למצוא ניתן למצוא בע"א 501/03 אלדד חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין. במקרה זה לא היה מדובר בשיווק מגרש שבצידו התחייבות של הרוכש לבנות, אלא במגרש פרטי, כשבעלי המגרש בקש להנות ממדרגות מס של דירה בעודו בונה את ביתו בבנייה עצמית. הנשיא ברק קבע כי פרשנות ראויה של החוק כוללת גם דירה שנבנית בבנייה עצמית, ובלתי סביר שהמחוקק בקש להפלות את המבקשים לבנות את ביתם בכוחות עצמם. אם קבע בית המשפט העליון כי בעל קרקע פרטית רשאי לנהוג בקרקע מנהג בעלים ללא כל מגבלה, קל וחומר זוכה במכרז, שמתחייב לבנות.

מזה זמן אנו עדים לשימוש הולך וגובר במס הרכישה ככלי להכוונת התנהגות בשוק הנדל"ן הסוער. החלת מדרגות מס הרכישה של דירות מגורים במכירת מגרשים לבנייה עצמית קוהרנטי עם מדיניות הממשלה. יישום הצעתנו פשוט, שכן מנגנון הקפאת מס הרכישה קיים כבר עתה. בנקל ניתן למסות רוכש מגרש לבנייה עצמית במס מלא, לגבות מס בהתאם למדרגות מס רכישה של דירה, ואם בתום המועד הקצוב יציג אסמכתא לכך שאכן עמד בהתחייבותו, תתוקן השומה, ויעשה צדק.