עסקאות מהוונות נדל"ן

לעיתים בעסקאות נדל"ן חלק מהתמורה משולם זמן לא מבוטל לאחר חתימת החוזה, ובפרט כאשר מדובר בעסקאות עם תנאי מתלה וכדו'. במקרים אלו מתעוררת שאלת היוון התמורה העתידית לצורך קביעת השווי במיסוי מקרקעין.

בעניין מידטאון קבע בית המשפט מספר כללים לפיהם יוכרע האם יש להוון את התמורה העתידית או להכיר במלוא התמורות בערכן הנומינלי. ראשית, יש להידרש לאומד דעת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בחוזה- האם החוזה מגלם בתוכו מרכיב מימוני המשפיע על מחיר העסקה או שמדובר בהסדר תשלומים רגיל בעסקת מקרקעין. מעבר לאומד דעת הצדדים יש להידרש גם לנסיבות כל מקרה לגופו כדי להכריע בשאלת היוון התמורה.

לאחרונה ניתן פסק הדין בעניין אהרוני שעסק בהשלמת התמונה המיסויית מקום בו התמורה העתידית הוונה לצורך קביעת שווי המכירה במיסוי מקרקעין. באותו עניין דובר בעסקה החכרה לטווח ארוך של מעל עשר שנים בתקופה בה השכרה מעין זו היוותה "עסקה במקרקעין" עליה חל תשלום מס שבח. בגין עסקת המקרקעין היה זכאי המערער למס שבח היסטורי בשיעור 12%.

באותו עניין נקבע שווי העסקה במיסוי מקרקעין תוך היוון התמורות העתידיות. בפועל היוון התמורות הביא לקביעת שווי עסקה בגובה מחצית מסך התמורות בלבד. המערער טען כי מיסוי עסקת המכירה במיסוי מקרקעין כלל למעשה את מיסוי מלוא התמורות העתידיות ולכן אין מקום לחייב במס נוסף.

בית המשפט המחוזי מרכז מפי כבוד השופט שמואל בורנשטיין דחה את טענת המערער כי התמורה העתידית כבר מוסתה במסגרת עסקת מכר המקרקעין וקבע כי מקום בו הוונה התמורה העתידית הרי שבהכרח קיימת למוכר הכנסה נוספת שלא מוסתה בדמות הריבית הריאלית הגלומה בתמורה העתידית ועל כן יש למסותה כעסקת מימון. ניתן להתווכח עם קביעת בית המשפט, אך לא בכך עסקינן הפעם.

יש לציין כי בפסק הדין בית המשפט לא עסק ישירות בשאלת שיעור המס על הכנסות הריבית הגלומה בתמורה העתידית. ככל ושיעור המס על התמורה העתידית ייקבע בהתאם לשיעור המס על הכנסות ריבית עשויה להיווצר בעיתיות מבחינת המוכר ובפרט כאשר קיים שוני בשיעור המס בין עסקת המקרקעין לבין עסקת המימון כפי שהיה בנסיבות פסק הדין בו המערער היה זכאי לשיעור מס שבח היסטורי.

מאידך, זו יכולה להיות הטבה ככל שמדובר בעסקה שמועד הרכישה של הנדל"ן הינו משנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה, מקום בו שיעור המס המשוקלל על עסקת הנדל"ן הינו כ- 48%.

לטעמנו, ייתכן ויש מקום לבחון את הטענה כי הכנסת המימון מהווה מעין פיצוי בגין התשלום הדחוי ובהתאם לכלל של "דין הפיצוי כדין הפירצה" יש למסותה בשיעור המס של עסקת המקור במיסוי מקרקעין.

הכותב ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין