איש הביצוע של כחלון בנדל"ן נוקב במועד בו מחירי הדירות יירדו

"אני צופה שברבעון הרביעי של 2015 תתחיל בלימה ואפילו ירידה מסוימת של מחירי הדיור".

- זה מחר בבוקר. גם אתה מפריח הבטחות?

"אני יודע מה אני אומר".

הצהרת הנחמה הזו ניתנת "מפי הסוס", אביגדור יצחקי, האיש הכי חשוב בנדל"ן המגורים השנה, ראש מטה הדיור השולט מטעם שר האוצר משה כחלון באימפריית התכנון-שיווק-מיסוי נדל"ן, ואם לא די בכך, הוא גם יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

ההצהרה שיצחקי משחרר בולטת במיוחד דווקא על רקע אמירותיהם בימים האחרונים של שר השיכון יואב גלנט, מהמפלגה של אותו כחלון, והממונה על הנדל"ן באגף התקציבים ערן ניצן, מאותו משרד אוצר. "מחירי הדיור לא יירדו בקרוב", אמר גלנט; "אני לא יודע מתי מחירי הדירות יירדו", אמר ניצן. אבל יצחקי בשלו. "שאלתם אותי ואני עונה. אני אחראי רק למה שאני יודע, לומד, ובעיקר עושה", הוא אומר. "אומר זאת כך, כרגע אני מניח שהשוק ייבלם, אולי קצת יירד, בעקבות זה שלקחנו מהשוק פלח מאוד רציני של לקוחות שהולכים על מחיר למשתכן. אבל אם אצליח להביא גורמי ייצור בתקופה יחסית קצרה, יהיה פה מהפך".

- דבר מדויק. מה צריך עכשיו, מיד?

"20 אלף עובדים זרים. מסין. אם הם פה, המחירים יירדו ב-5% בלי לעשות עוד כלום".

- נגיד שילדיך שואלים אם לקנות עכשיו דירה. מה אתה עונה?

"אני עונה לא, בפירוש לא. לשניהם אין דירה. הבת בגיל 35 והבן בגיל 32. אני אומר להם: חכו למחירים בפרויקטים של מחיר למשתכן במקום שבו אתם רוצים לחיות, ואז תקנו דירה בהנחה משמעותית, של 200 אלף שקל ויותר".

"ארגז הכלים" של כחלון הפך לאימפריה. זה עשוי להיתפס כסוג של דיקטטורה נעדרת איזונים ובלמים.

"המבנה הזה, לפי החלטות הממשלה, הוגדר לקדנציה אחת. כרגע אנחנו במצב חירום בנושא הדיור, ובמלחמה כמו במלחמה. ואני, כבעל ניסיון רב בתחום הממשלתי, יכול לומר היום שהמצב הזה שבו כל הגורמים הקשורים לדיור יושבים יחד פעם או פעמיים בשבוע ופותרים בעיות עוד לפני שהן נוצרו; המצב שבו מתקיים דו-שיח בין משרד הבינוי לרשות המקרקעין, בין מינהל התכנון לכל הגורמים האלה; המצב שבו אגף תקציבים יושב בפנים ומתקצב בו במקום כל דבר שמצריך פתרון - זה משהו שאין לו תחליף. זה התנאי הראשון והגדול לפריצת הדרך".

- אתה לא רואה סכנה בריכוזיות היתר?

"אני, כרגע, חושב שבלי הריכוזיות הזאת אין שום סיכוי לפתרון".

אפשר שלאור מה שקורה בכלכלה הישראלית ובכלכלה העולמית "תצליח" במשימה הרבה יותר מוקדם, כי תהיה האטה, יהיה מיתון, לא יהיה כסף לקנות, המחירים יירדו...

"התחזית שלי אחרת. אנשים שחוסכים בקופות גמל, פנסיה וקרנות השתלמות יבינו שהכסף שלהם הולך ונשחק, והם ישימו כסף במקום שהוא אולי הכי בטוח היום בישראל - ולא, אני לא מעודד אותם לדבר הזה, אבל אני יכול להניח שאנשים יפנו למקום שיש בו איזושהי תשואה כזו ואחרת, רק לא תשואה שלילית".

- אז רואה חשבון יצחקי קורא לאנשים לקנות?

"לא, נהפוך הוא. אני קורא להם לא לקנות דירות ואני גם לא אמכור להם דירות בתוכניות שלנו. אני אמכור דירות רק למי שאין לו דירה. 'משקיעי דירות' יכולים לקנות יד שנייה מגורמים פרטיים. לצערי הרב המצב הנוכחי מפנה אנשים להשקעות שנחשבות בעיניהם יותר בטוחות, אבל אני לא יודע עד כמה הן בטוחות לאורך זמן. משבר הדיור בישראל פרץ בגלל שקצב ייצור הדירות לא מדביק את קצב הדרישה והביקוש הטבעיים. מחירי הדירות עלו גם בגלל שהביקוש גדל באופן משמעותי".

- יופי, הציבור אשם! אנשים קונים דירות להשקעה כדי להבטיח חיסכון ופנסיה, אז בואו נעניש אותם.

"לא. לא. רגע, לאט לאט. הכישלון הוא של הממשלה, אבל אני לא בא לאסוף כישלונות ובטח לא אשמים מהציבור. הגידול בביקוש נבע בעיקר מריבית נמוכה ואלטרנטיבה חלשה של השקעות".

- אז הנגידה אשמה? הריבית אפסית בכל העולם כבר כמה שנים. ממשלה טובה היא גם גמישה, משווקת ויוזמת יותר בנייה. אבל כלום לא קרה.

"אני מסכים, אבל שיהיה ברור: דרישה להאצת ביצוע בנייה תלויה בגורמי ייצור, ויש עוד כמה סיבות. תחבורה היא חסם די רציני".

- מעניין, כי היחיד שטוען שיש לו הוכחות בשטח זה שר התחבורה ישראל כ"ץ.

"אני לא מחלק ציונים לאף אחד, והוא בהחלט עובד בצורה מאוד נמרצת. עם זאת, תחבורה היא עדיין בלם להרבה מאוד יחידות דיור, במספיק תוכניות מאושרות. הנושא התחבורתי הוא תנאי לאכלוס הדירות, ואפילו להיתר הבנייה שלהן".

- יעד השיווק הממשלתי הוא 35 אלף יחידות לשנה, כולל במכרזים. מהם היעדים שלך?

"יש להבדיל בין שיווקים לעסקאות מאושרות. אלה שני דברים שונים. לפעמים אתה משווק בשנה אחת והעסקאות בכלל נעשות בשנה שאחרי זה. לכן ההקבלה הזאת בין שיווקים לעסקאות באותה שנה איננה נכונה. ב-2014 היו 50 אלף שיווקים ונעשו בערך 30 אלף עסקאות".

- מהו יעד השיווק שלך עד סוף 2016?

"מהמכרז של קריית מוצקין שפרסמנו באוגוסט ועד סוף 2016 היעד הוא בין 65 ל-80 אלף דירות, ואני מקווה שכולן יהיו במסגרת מחיר למשתכן".

- כמה זה יפחית מהכנסות המדינה ממסים?

"ההנחה הממוצעת ממחיר הקרקע היא בערך 100 אלף שקל, כפול 65 אלף דירות. זה 6.5 מיליארד שקל שיופחתו מהכנסות המדינה".

- מהו היעד לשיווק דירות להשכרה?

"אני מקווה שעד סוף 2016 נגיע ל-60 עד 80 אלף דירות נוספות להשכרה במעורבות של המוסדיים".

- כלומר, מהיום עד סוף 2016 תשווקו בסך הכול, במכרזי מחיר למשתכן ובמכרזי שכירות, 120 אלף יחידות דיור?

"כן, יחד".

בעיית העובדים: "אנחנו צריכים 60-70 אלף יח"ד בשנה"

נכון להיום, אומר יצחקי, ניתן לבנות בישראל רק 40-45 אלף דירות בשנה, וזה לא מספיק כדי לעמוד בקצב הביקוש. "אין בעיה עם המימון, אין בעיה עם חומרי הגלם, אין בעיה עם התכנון וגם אין בעיה עם קרקעות", הוא טוען, "הבעיה היא חוסר יכולת הביצוע של הגורמים היצרניים במדינת ישראל".

- 45 אלף דירות בשנה זה נחשב ביצוע יפה.

"לא יפה בכלל. כדי להדביק את הביקוש אנחנו צריכים 60-70 אלף במינימום, וזה נכון לשנים הקרובות, והדרישה תלך ותגדל. בעוד 25 שנה הדרישה תהיה ל-75-80 אלף דירות. ואם לא נדאג היום ליכולת ייצור מסיבית, נהיה בבעיה גם בשנים הבאות".

- מה חסר?

"גורם הייצור המרכזי הראשון שחסר זה עובדים, פועלים. כל הניסיונות להביא עובדים מרומניה, מבולגריה, ממולדביה, לא צלחו. אנחנו מדברים על פועלים מסין, אבל אין לנו אפשרות להביא אותם כי מדינת ישראל החליטה שייבוא עובדים זרים לבנייה ייעשה רק במסגרת הסכמים בילטראליים. כבר שנתיים מנסים לחתום על הסכם כזה ולא מצליחים. אנחנו לא מצליחים לחתום כי הסינים הכניסו סעיף שאומר שאנחנו לא יכולים להעסיק עובדים סינים באזורים שאינם מוכרים כאזורי מדינת ישראל".

- מעבר לקו הירוק.

"בכלל לא צריך את הסינים שם, כי אנחנו מעסיקים כמעט 45 אלף פלסטינים במדינת ישראל. רק לאחרונה צירפנו עוד 8,000 פלסטינים לכוח העבודה".

- הם בונים יישובים רק מעבר לקו הירוק?

"לא רק. עובדים פלסטינים בונים בכל מדינת ישראל. בפועל הנושא איננו עבודת סינים מעבר לקו הירוק. הנושא הוא מדיני. אף ממשלה בישראל, לא משנה איזו, לא תחתום על סעיף כזה. מחפשים ניסוחים, ובינתיים זה לא עובד ויש חשש שכנראה גם לא יעבוד. אנחנו נמצא איזשהו פתרון כדי להביא כמויות של עובדים מחו"ל".

- ומה לגבי האפשרות להביא עוד עובדים פלסטינים?

"הפלסטינים הם עובדים טובים, אבל יש בעייתיות שמתחילה בזה שהם קמים בשתיים וחצי בבוקר, ישנים ליד המחסום כדי לעבור ראשונים, מגיעים בשש וחצי לעבודה, ובשתיים וחצי בצהריים הם כבר צריכים לצאת חזרה. ולפעמים יש רמדאן, לפעמים צוק איתן, ואז חודשיים אין עובדים. עם זאת, לעובדים פלסטינים יש יתרונות מדיניים, ואנחנו כן רוצים לעודד את העסקתם. הייתי שמח אפילו אם היינו מצליחים להביא גם עובדים מעזה כי שם יש עובדים טובים מאוד בבנייה, שלמדו כאן את העבודה. אבל זה לא תלוי רק בנו".

- כדי להביא עובדים מעזה צריך הסכמים בין ממשלת ישראל לממשלת החמאס.

"לא. אני צריך לפעול ואני פועל. אני צריך שמשרד הביטחון וגורמי הביטחון יאשרו שדבר כזה הוא אפשרי. כל עוד הם לא מאשרים את זה אני לא יכול להתווכח איתם".

- עלה בדעתכם להכשיר זרים ומבקשי מקלט?

"מבקשי המקלט מועסקים כמעט במלואם בעבודות שונות. אין להם שום מיומנות כזו או אחרת לעבודות רטובות. החוסר שלנו הוא בעבודות רטובות, בעבודות שלד, טפסנות, ברזלנות, טיח, ריצוף וכל הדברים האלה".

*** הראיון המלא - במהדורה המודפסת