היטל השבחה: לפי מאפייני הדירה ולא הסיווג השיווקי

בזמן שאנשי משרד האוצר מקדמים "היטל צפיפות" שיושת על ידי רשויות מקומיות על יזמים המבקשים להגדיל את זכויות הבנייה, ובכך ידרבן ועדות מקומיות לאשר בנייה בשטחן, החלטה שניתנה לאחרונה על ידי שמאי מכריע יכולה ללמד על המאמץ הרב שעושות הרשויות להגדיל ככל הניתן את היטלי ההשבחה על תוכניות הבנייה השונות.

"חישוב ההשבחה בגין הקלות בבינוי צריך להיות פרטני על פי מאפייני הדירה, מרכיביה השונים וערכם, ולא על פי סיווגן השיווקי של הדירות - פנטהאוז, מיני פנטהאוז, דירת גן וכד'' - כך ניתן לסכם את החלטת השמאי המכריע שניתנה לפני שבועות אחדים במחלוקת בין חברת י.ח. דמרי לבין עיריית אשקלון בנוגע להיטל השבחה בגין הקלות בבנייה שניתנו לחברה בפרויקט שהיא מקימה בשכונת ברנע בצפון העיר. השמאי המכריע - אייל יצחקי, מי שהיה עד שנת 2012 השמאי הממשלתי הראשי, הפחית בשל כך את היטל ההשבחה שקבעה הוועדה המקומית בשיעור חריג למדי של 75%.

שלושה סוגי דירות

באפריל 2014 רכשה דמרי שני מגרשים באשקלון, איחדה אותם והגישה בקשה להיתר בנייה. הבקשה כללה כמה הקלות, ובהן תוספת קומות ופריסה שונה של שטחי המגורים והמרפסות בקומות השונות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את הבקשה להיתר, ובמקביל אמדה את ההשבחה בגין מתן ההקלות בכ-4 מיליון שקל, מה שחייב את דמרי בתשלום ההיטל בשיעור 50% - כ-2 מיליון שקל. בקובעה את שיעור ההשבחה, חילקה הוועדה את הבינוי לפני ואחרי ההקלות לשלושה טיפוסי דירות על פי סיווגיהם השיווקיים, וייחסה שווי אחיד לכל אחד מהטיפוסים. זאת, מבלי לבחון את מרכיבי הדירות, כמו גם את שטחן, באופן פרטני.

בעקבות זאת פנתה י.ח. דמרי לשמאי אסא זהר, שערך שומה נוספת. בשומתו טען זהר כי "שומת הוועדה נוקטת בתחשיב גס וסכמטי על פי שווי אחיד לטיפוסי הדירות השונים, להבדיל מהתייחסות פרטנית למ"ר הבנוי". לטענתו, על הוועדה היה לבדוק באופן פרטני את המרכיבים השונים בכל אחת מטיפוסי הדירות, הן במצב הקודם לפני ההקלות והן במצב החדש אחרי ההקלות.

עוד טען זהר כי אם מחשבים השבחה בגין תוספת קומות, יש לקזז ממנה את תוספת העלויות הכרוכות בבניית אותן קומות נוספות כגון שטחי שירות, שטחי לובי קומתיים, חדרי מדרגות ותחנות נוספות למעליות הבניין.

קריאה לסדר

יצחקי, שמונה כשמאי מכריע בתיק, קיבל את הטענה העקרונית בדבר הצורך בבחינה פרטנית של הדירות והשפעת ההקלות על שווי כל אחת מהן. לאחר דיון שנערך עם הצדדים הוא קבע כי היטל ההשבחה יעמוד על 514 אלף שקל - סכום הנמוך ב-75% משומת הוועדה המקומית. בנוסף, הפחית יצחקי את היטל ההשבחה בגין עלויות בנייה יתרות, הנובעות מתוספת הקומות.

גורם בשוק הנדל"ן אמר ל"גלובס" כי נקיטת שומה כוללנית על פי סוגים שיווקיים של דירות היא שיטה נפוצה בוועדות מקומיות רבות, וכי לרוב ההיטל המתקבל בה גבוה באופן ניכר משומות פרטניות. לדברי זהר, "החלטת השמאי המכריע היא בעלת השלכה על ציבור השמאים, והיא מהווה איתות וקריאה לסדר לוועדות מקומיות, שלא לנקוט בשומות כוללניות אלא תמיד לבחון את ההשבחה האמיתית".