הטבות מס לקרקעות למגורים

כידוע, קרקעות שנרכשו לפני יום 7/11/2001 חייבות במכירתן על ידי יחיד, על השבח הריאלי שנצבר לפני 7/11/2001, בשיעור מס גבוה של עד 48%. שיעור זה הוא כמעט כפול משיעור המס המוטל על מי שמוכר קרקע שנרכשה לאחר יום 7/11/2001 שאז שיעור המס הוא עד 25%.

שיעור מס השבח הגבוה יוצר תמריץ שלילי למכור את הקרקע ומעכב את מכירתה לגורמים אשר יכולים לפתח אותה ובדרך זו להגשים את מטרת הממשלה להגדיל את היצע הדירות.

כדי לעודד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני 7/11/2001, היינו, קרקעות שנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה, מוצע לקבוע בהליך חקיקה שיהווה הוראת שעה לתקופה של שלוש שנים (2016-2018) כי יחול שיעור מס שבח מופחת בשיעור של עד 25% על השבח הריאלי שנצמח עד ליום 7/11/2001. שיעור מס של 25% הוא שיעור המס המשולם היום על קרקעות שנרכשו החל מיום 7/11/2001 ואילך. חקיקה זו תשמש תמריץ למכירת הקרקעות ותסייע בהגדלת ההיצע של דירות המגורים.

לפי החקיקה המוצעת, שיעור מס מופחת כאמור יינתן רק אם הקרקע הנמכרת נרכשה לפני 7/11/2001 ומדובר בקרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה לבנות עליה לפחות 8 דירות מגורים. תנאי זה מגשים את תכלית החקיקה להגדיל את היצע הדירות בכך שיתמרץ מכירה של קרקעות שפוטנציאל הבנייה עליהן גבוה. כמו כן, מוצע שאם ניתן לבנות על הקרקע פחות מ- 1,000 דירות, תסתיים הבנייה של כל הדירות שניתן לבנות על הקרקע תוך פרק זמן קצוב של 42 או 48 חודשים בהתאם לתוכנית הבנייה שחלה על הקרקע (יותר או פחות מ- 251 דירות). יובהר כי גם אם לא יעמוד הרוכש בסיום הבנייה במלואה, עדיין תינתן ההטבה באופן יחסי לפי מספר הדירות שבנייתן נסתיימה. תנאי זה נועד לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות ובכך לתרום להגדלת ההיצע של הדירות. מאחר שההקלה ניתנת למוכר הקרקע, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר שיתייחס לתוצאות אי עמידתו של הרוכש בתנאי סיום הבנייה (תשומת הלב שבמקרה בו הרוכש ישלם למוכר חלק ממס השבח, במקרה של עיכוב הבנייה, יחול סעיף 17(ד) לחוק המחייב גילום מלא של התמורה).

בנוסף, אם על הקרקע הנמכרת ניתן לבנות 1000 דירות או יותר והמכירה היא לקבלן לעבודות הנדסה בנאיות או ליזם שהקרקע מהווה אצלם מלאי עסקי, יינתן שיעור המס המופחת גם אם לא תסתיים הבנייה תוך פרק הזמן הקצוב. כמו כן תחול ההטבה אם על הקרקע הנמכרת ניתן לבנות פחות מ- 1,000 דירות אולם היא חלק מקרקע הכלולה בתכנית שניתן לבנות עליה לפחות 1,000 דירות ומדובר בקרקע "תקועה" שניתנו לגביה היתרי בנייה לפחות מ- 10% מהדירות המותרות לבנייה. מאחר ובמקרה זה אין התניה בהתקדמות הבנייה, יוכלו הקבלנים לרכוש קרקעות ממספר רב של יחידם ולהשלים את הבנייה באותן קרקעות לאחר שתצטבר אצלם קרקע המתאימה לפרויקט בנייה בהיקף גדול.

מאחר ששיעור המס המופחת ניתן בהתקיים תנאי עתידי של סיום הבנייה במועד הקצוב, דבר שעדיין לא ידוע ביום מכירת הקרקע, נקבע מנגנון המאפשר למוכר לבחור אם לשלם את המס המלא ולקבל החזר אם וכאשר יעמוד בתנאי של סיום הבנייה או לשלם את המס בשיעור המופחת ולהמציא ערובה להבטחת תשלום יתרת מס השבח.