בקושי מגמה מעורבת: צפו בבלוף של ירידת מחירי הדירות

אתמול בערב, בשעה מאוחרת, שיגר משרד השיכון והבינוי נתונים מפתיעים על ענף הנדל"ן למגורים. אלה נתונים סטטיסטיים המתייחסים לרבעון השלישי של 2015, שמצביעים על ירידת מחירים לא מבוטלת ברמה הארצית, בשיעור של 4.5% בהשוואה לרבעון הקודם.

עם זאת, לפני שמכריזים הכרזות על היפוך מגמה ועל ירידת מחירי הדירות בישראל לאחר שנים שבהן המחירים רק עלו, חשוב להבין שמדובר בנתונים סטטיסטיים המתייחסים לממוצע מחירים כלל ארצי, וככאלה גם נתונים להשפעה כזו או אחרת בגלל אירועים חיצוניים שונים שהתרחשו בתקופה הנסקרת.

מסיבה זו הנתון הארצי המשוקלל אינו מעיד במקרים רבים על התמונה האמיתית בערים השונות, במשרדי המכירות של הקבלנים ובשוק היד שנייה. כך, בעוד הממוצע הארצי עשוי להעיד על ירידת מחיר משמעותית, צלילה לנתונים מעידה על מגמה מעורבת: ביישובים מסוימים ממוצע המחיר אולי ירד, אבל ברבים אחרים המחיר הממוצע דווקא עלה בשיעור לא מבוטל.

אמנם נתוני משרד השיכון והבינוי מלמדים כי ב-34 יישובים אכן נרשמה ירידה במחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה ברבעון השלישי של השנה בהשוואה לרבעון שקדם לו, אולם ב-62 יישובים אחרים המחיר דווקא עלה.

בגבעתיים, למשל, מעידים הנתונים על עלייה משמעותית של 23.8% במחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה בין הרבעון הנסקר לרבעון הקודם, בדימונה נרשמה עלייה של 36.6%, בירוחם עלייה של 20.5% במחיר הממוצע, בחצור הגלילית זינוק של 30.6%, באשדוד עלייה של 5.5%, בהוד השרון עלייה של 5%, במגדל העמק עלייה של 21.5%, בבית שאן עלייה של 17.8% ועוד.

גם מבט על הטבלה המפרטת את שינוי המחירים של דירות חדשות בלבד מעיד על מגמה מעורבת. בעוד הממוצע של מחיר דירות חדשות ירד בלא פחות מ-5.9% ברבעון הנסקר לעומת הרבעון הקודם, ב-33 יישובים המחיר הממוצע אכן ירד, אולם ב-38 אחרים המחיר דווקא עלה. כך גם במחיר הממוצע של דירות משוק היד השנייה. אף שמספר היישובים שבהם דווקא עלה המחיר גבוה יותר, הממוצע הכללי של דירות יד שנייה מעיד על ירידה של 4.3% במחירים.

הממוצע נמשך למטה

מה הסיבה לכך שמספר היישובים שבהם עלו המחירים בתקופה הנסקרת כמעט כפול ממספר היישובים שבהם נרשמה ירידת מחיר, ובכל זאת הממוצע הכללי דווקא מעיד על ירידה? כאן נכנסות לתמונה אותן השפעות חיצוניות שהזכרנו.

ראשית, החודשים שהסקירה מתייחסת אליהם הם יולי-אוגוסט-ספטמבר, שבהם נרשמו מיעוט עסקאות בגלל הקיץ, בגלל החגים שחלו כמעט כולם בספטמבר וגם בגלל אותה העלאה של מס הרכישה בסוף יוני, שהקפיצה את היקף העסקאות ברבעון הקודם. מיעוט עסקאות משפיע על נתוני הממוצע.

שנית, הנתונים מעידים כי דווקא ביישובי הפריפריה חלה עלייה בהיקף הרכישות. ברגע שיותר דירות זולות נרכשות בפריפריה ולעומת זאת פחות דירות יקרות נרכשות במרכז, הממוצע הכללי חייב לרדת, ללא קשר לרמת המחירים הספציפית בכל אחד מהיישובים.

גם בהודעת משרד השיכון והבינוי מאמש מוזכרת הבעיה הזו: "בין הסיבות לירידת המחיר הממוצע לדירות חדשות גם ירידה משמעותית בשיעור העסקאות למטרת השקעה בפלח המחירים הגבוה, לנוכח עליית שיעור מס הרכישה בחודש יוני על רכישת דירה שנייה ומעלה... סיבה נוספת היא ירידה ניכרת במשקל העסקאות במחוז תל אביב מ-17% ברבעון השני של 2015 ל-11% ברבעון השלישי של 2015, דבר המושך את הממוצע הארצי כלפי מטה". עוד הסבירו במשרד השיכון והבינוי כי: "גידול בהיקף העסקות בצפון ובדרום הארץ מהווה סימן מעודד להתעוררות אפשרית של השוק בפריפריה".

ככל שמספר העסקאות יורד, כך הממוצע עשוי לרדת יחד איתו וזאת לעתים ללא קשר לתמונה המלאה של המחירים בכל יישוב ויישוב. כך, אם למשל בתל אביב ירד היקף העסקאות, ובתל אביב מתבצעות עסקאות יקרות יותר מברוב איזורי הארץ, עובדה זו בהכרח מושכת את הממוצע הארצי כלפי מטה. מאידך, ברגע שמתבצעות יותר עסקאות בפריפריה אל מול המרכז, מגמה שנכללת בנתוני משרד השיכון הנוגעים לרבעון השלישי, בהכרח מדובר בעסקאות ברמת מחירים נמוכה יותר שגם היא מושכת את הממוצע הארצי כלפי מטה.

בדיון שהתקיים היום בוועדת הכלכלה של הכנסת נשאל כחלון על הנתונים, ועל הביקורת שנמתחה על אמינותם, והשיב כי לא מדובר בנתונים של משרד האוצר וכי השאלות צריכות להגיע למי שהוציא את הנתונים, משרד השיכון והבינוי. כחלון לא פקפק באמינות הנתונים וגם לא סתר אותם. "אם מישהו אומר שהנתון לא נכון, שיציג נתונים אחרים ויתווכח עם משרד השיכון כי זה הנתונים שלהם".

 שינויים במחירי הדירות ביישובים נבחרים