האם לרבוע נדל"ן, החברה-האחות של מגה, יש חלק במצבה הכספי הקשה של רשת מגה? נתונים שהגיעו לידי "גלובס" חושפים כי רשת מגה שילמה לרבוע נדל"ן סכומי-עתק עבור דמי השכירות בנכסים של החברה. בחלק מהפעמים מדובר בסכומים הגבוהים פי שלושה ויותר מהסכומים המשולמים באותם האזורים. תשלומי השכירות הגבוהים הללו הכבידו מאוד על פעילותה של רשת מגה באותם סניפים, ובחלקם גררו את הרשת להפסדים.
כך למשל, עבור שכירת המבנה לסניף "מגה בעיר" ברחוב כצנלסון בהרצליה, משלמת מגה סכום של 478 שקל למ"ר. הסניף משתרע על שטח של 523 מ"ר כך שדמי השכירות החודשיים בו נוסקים ל-250 אלף שקל לחודש. רחוב כצנלסון בעיר נמצא בשכונת נווה עמל, שכונה המאופיינת באוכלוסייה עם מעמד סוציו-אקונומי בינוני.
במרחק של 5 ק"מ בלבד, וכמה דקות נסיעה משם, נמצא קניון שבעת הכוכבים, שגם בו מפעילה הרשת סניף של "מגה בעיר". בעלת הנכס היא חברת הכשרת היישוב. הסניף אמנם גדול יותר (2,700 מ"ר), אבל דמי השכירות שם נמוכים באופן משמעותי ועומדים על 115 שקל למ"ר בתוספת דמי ניהול של 29.3 שקל למ"ר. גם בתוספת דמי הניהול, השכירות שמגה משלמת ברחוב כצנלסון גבוהה פי 3.3 מהסכום המצרפי של השכירות ודמי הניהול יחד בקניון שבעת הכוכבים.
"זו פשיטת-רגל", מגיב בכיר בשוק הנדל"ן למשמע הנתונים. לדבריו, "אפילו בקניון שבעת הכוכבים אין חנות אחת של 200 מ"ר שמשלמת סכום כזה, לא כל שכן בעיר".
פעילות הנדל"ן פוצלה
רבוע כחול נדל"ן היא חברה-אחות של מגה ונמצאת בשליטת (53.9%) אלון רבוע כחול. החברה נסחרת בבורסה של תל-אביב לפי שווי של 1.4 מיליארד שקל.
רבוע כחול נדל"ן הוקמה כחברה נפרדת בדצמבר 2005 בעקבות החלטת החברה-האם לפצל את פעילות הנדל"ן שהייתה חלק בלתי נפרד ממגה, לפעילות נפרדת, מהלך שהביא להצפת ערך.
כשמגה נקלעה לראשונה למשבר, האשימו העובדים בין היתר כי החברה-האם רוקנה את רשת מגה מנכסיה באמצעות פיצול זה.
בעת הדיונים על הסדר החוב הראשון לרשת מגה, נטען מפי אלון רבוע כחול כי החברה-האם והחברות-האחיות אינן יכולות לערוב לחובותיה של רשת מגה, כיוון שמדובר בחברות נפרדות.
אלא שנתונים שחושף "גלובס" מעלים חשש כי חוזי השכירות שנחתמו בין רשת מגה לרבוע כחול נדל"ן שירתו היטב את כלל המאזן של רבוע כחול נדל"ן ופגעו במגה.
לדברי גורם בשוק הנדל"ן המכיר היטב גם את מחירי השוק בעיר הרצליה, "כשאני מוכר לחברה-אחות, ואני רוצה לעשות את הרווח שם, אני מוכר לה ביוקר. כל שקל תוספת בדמי שכירות שווה עשרות מונים יותר בשיערוך של הנכס לפי השיטה החשבונאית. העובדה שהנכס הושכר ב-478 שקל למ"ר הוסיפה מיליוני שקלים לשיערוך שלו. השיערוך הזה נרשם כרווח ומגדיל את ההון העצמי של החברה. אם רוצים להנפיק חברה ומעלים את דמי השכירות של נכסיה, השווי של החברה הוא הרבה יותר גדול. כמובן שכל זאת בהנחה ששמאי מאשר את השיערוכים".
חגיגת השכירויות האלה אינה פוסחת על תל-אביב ועל ערים רבות נוספות. כך למשל, משלמת מגה לחברה-האחות 241 שקל למ"ר עבור הסניף ברמת-אביב ג'. סכום זה אינו כולל תוספת של דמי ניהול בגובה 19.1 שקל למ"ר. גם בשכונת נאות אפקה משלמת מגה סכום גבוה של 199 שקל למ"ר ומוסיפה 11.9 שקל למ"ר כדמי ניהול.
לשם השוואה, מנתונים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי שופרסל משלמת עבור הסניף בקניון רמת-אביב סכום של 104 שקל למ"ר בלבד. גם בתוספת דמי הניהול, מגה משלמת סכום כפול.
משלמת יקר במיקומים רבים
בקניון אביה בבאר-שבע נהנית רבוע נדל"ן משכר דירה של 92 שקל למ"ר שמשלמת לה רשת מגה. לתשלום הזה מוסיפה הרשת סכום של 19.6 שקל למ"ר המשולמים כדמי ניהול. הסניף ששוכרת מגה משתרע על שטח של 1,258 מ"ר. אלא שבכיר בשוק הנדל"ן אומר כי דמי שכירות אלה הם כפולים מדמי השכירות באזור ואפילו מדמי השכירות שניתן להשכיר בקניון אביה עצמו.
בכלל, ראוי לציין, הסופרמרקטים הפועלים בתוך קניונים נהנים מדמי שכירות נמוכים יחסית לעסקים אחרים בקניונים. במקרים רבים, במיוחד בקניונים שכונתיים, הם נתפסים כעוגן. למרות זאת, כשמדובר בנכסים של רבוע כחול נדל"ן, הכלל הזה משום מה לא מתקיים.
הוכחה נוספת לכך ניתן למצוא בסניף הרשת הפועל בקניון אלוני השרון בנתניה, שבו משלמת מגה שכירות של 148 שקל למ"ר, שיחד עם דמי הניהול נוסקים ל-169 שקל למ"ר. "זה מוגזם לחלוטין", אומר אותו בכיר בשוק, ומעריך כי שכר הדירה של החנויות בקניון נמוך יותר.
בשכונת גני אביב בלוד מפעילה מגה סניף שכונתי גדול יחסית המשתרע על שטח של 2,054 מ"ר. דמי השכירות למ"ר עומדים על 131 שקל, ובנוסף אליהם משלמת מגה דמי ניהול בגובה 15.6 שקל למ"ר.
מי שמכיר את דמי השכירות בשוק מבין שמדובר בסכום הגבוה בעשרות אחוזים ממחיר השוק. על כך אומר לנו בכיר בשוק הנדל"ן: "בלוד לא משכירים במחירים האלה אף פעם".
מחירי השכירות גבוהים במיוחד בסניפים רבים נוספים. אלה כוללים את הסניף בשכונת בת גלים חיפה (118 שקל למ"ר), הסניף במזכרת-בתיה (110 שקל למ"ר ללא דמי ניהול), סניף העצמאות בקריית אתא (123 שקל למ"ר), סניף שכונתי במודיעין (92 שקל למ"ר, לא כולל דמי ניהול) ועוד.
בנובמבר האחרון דיווחה רבוע כחול נדל"ן כי תעניק הנחה של 9% בשכירות לרשת מגה, וזאת לתקופה של שנתיים. את ההנחה לא קיבלה מגה בחינם.
באותו הסכם הנחה נקבע גם כי סיכום קודם על דחיית תשלום 5% מדמי השכירות למשך שנה יבוטל, וכן רבוע נדל"ן הצליחה לשפר עמדות בסניפים נוספים.
כך, לדוגמה, נקבע כי רבוע נדל"ן רשאית לקצר ואף להפסיק את תקופת השכירות של מגה בסניף שברחוב יהודה המכבי בתל-אביב בכל עת וללא תנאים, בהודעה מראש של 12 חודשים.
ממגה נמסר בתגובה: "מחירי השכירויות שמשולמים לרבוע נדל"ן נקבעו בשנת 2006, על-פי דמי שכירויות ששולמו באותו מועד למשכיר מרכזי בלתי תלוי אחר והיו מקובלים לתנאי השוק באותה תקופה בה נעשו ההסכמים.
"ראוי לציין כי שכר הדירה הממוצע למ"ר המשולם לרבוע נדל"ן נמוך יותר משכר הדירה שמגה משלמת לשאר משכירי הנדל"ן הגדולים שלה. בנוסף, כחלק מהתהליך ההבראה של הרשת הגיעה מגה להסכם עם רבוע נדל"ן כמשכיר הגדול שלה, לפיו קיבלה מגה הנחה בגובה של 9% מדמי השכירות למשך שנתיים".
מרבוע נדל"ן נמסר: "החברה אינה מתייחסת לנתוני השכירות של משכיריה. רבוע נדל"ן היא חברה ציבורית, והסכמי השכירות מול מגה ושאר שוכריה מדווחים בדוחותיה הכספיים".
דמי השכירות שמשלמת מגה לאלון רבוע כחול
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
