ביהמ"ש דחה את עתירת בעלי דירות הנופש במרינה בהרצליה

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, עודד מודריק, דחה את עתירה בעלי הדירות במרינה בהרצליה כנגד המתווה שניסחה הוועדה המקומית בהרצליה, שאמור להבטיח כי הם יגורו בדירות הנופש במרינה רק 3 חודשים בשנה. מודריק קבע כי המתווה ייכנס לתוקף כבר בחודש מארס לתקופת ניסיון של 10 חודשים.

מדובר בעתירה שהוגשה על-ידי בעלי דירות נופש במתחם המרינה בהרצליה נגד ראש עיריית הרצליה לשעבר, יעל גרמן, משרד התיירות והפרקליטות, בגין המתווה המכתיב את אופן המגורים בפרויקט היוקרתי. לטענת בעלי דירות הנופש, מדובר במתווה שאינו חוקי.

המרינה בהרצליה הוקמה בסמוך לחוף הים, בצמוד לקניון ארנה, לאחר שבמקום שווקו לציבור דירות נופש, אותן רכשו בעיקר אנשי עסקים אמידים.

בשנת 1998 עתרה החברה להגנת הטבע נגד היתרי הבנייה שהונפקו, בטענה כי ההיתרים לדירות נופש סותרים את התשתית התכנונית שחלה על המקום המבוססת על היות המרינה אזור תיירות ונופש, כפי שהשתמע מאוחר יותר, באישורה של תמ"א 13 האוסרת בנייה במרחק של פחות מ-100 מטר מהים וקובעת שימושים תיירותיים בסמוך לים.

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אורי גורן, קיבל חלקית את העתירה וקבע כי השימוש למגורים בדירות נופש אינו חוקי, ועל כן על בעלי דירות הנופש להעמידן להשכרה לציבור התיירים והציבור הרחב פרק זמן מינימלי בשנה. כדי להבטיח את יישום פסק הדין קבע גורן כי הדבר יבוא לידי ביטוי בחוזי הרכישה של הדירות על-ידי חברות הבנייה.

החברות הגישו ערעור על ההחלטה, ובדצמבר 1999 קבע בית המשפט כי המגבלה לא תחול על מי שרכש דירת נופש עד דצמבר 1999.

הפרשה הגיעה עד לבית המשפט העליון, והשופטת איילה פורקצ'יה קבעה כי השימוש למגורים רגילים בתחומי המרינה אינו חוקי בשל היותו סותר את חוקי התכנון והבנייה, וזאת במטרה לשמור על צביונו המיוחד של מתחם המרינה כמשאב טבע הפתוח לציבור - ולא לעשירים המסוגלים לשלם מיליונים רבים כדי לרכוש דירות בסמוך לים.

בית המשפט העליון הורה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, שבראש עמדה אז יעל גרמן, לקבוע מתווה ליישום פסק הדין באמצעות קריטריונים שיבטיחו את השכרת הדירות בפרק זמן של יותר ממחצית השנה לציבור.

הוועדה המקומית גיבשה מתווה סופי בסוף 2011, לפיו הדירות יוצאו לחברת ניהול חיצונית שתחליף את מנעולי הדירות, והחברה תעמיד את הדירות להשכרה 9 חודשים בשנה, לתקופות של עד 3 חודשים. לפי מתווה זה, בעלי הדירות לא יוכלו להתגורר בדירות למעלה מ-3 חודשים בשנה.

כנגד המתווה הוגשו 13 עתירות על-ידי מאות עותרים, שרכשו את הדירות אחרי דצמבר 1999, ושהמתווה חל עליהם.

העותרים לא חלקו על כך שצריך לקיים את פסק הדין, אך התנגדו למתווה שניסחה הוועדה המקומית. לטענתם, המתווה אינו חוקי, אינו סביר ואינו מידתי, ועל כן הם דורשים את ביטולו.

לטענת העותרים, העירייה הסתמכה על ביקור ב-10 דירות בלבד מתוך 500 דירות בפרויקט, שבהן מצאה כי הדירות מושכרות למטרת מגורים קבועים, ומכך הסיקה כי יש לבצע "ענישה קולקטיבית" כלפי כל בעלי הדירות במרינה, מתוך הנחה שגויה כי כולם חפצים לעבור על החוק.

עוד טענו העותרים כי המתווה מטיל עליהם מגבלות חמורות וכלכליות שכרוכות בעלויות-עתק כגון שכירת חברת ניהול, וכי נוסח המתווה הדרקוני חושף אותם לעבירות פליליות. עוד הם טענו כי לא ניתנה להם הזכות להשמיע עמדתם, וכי הם זכו ל"סתימת פיות" מצידה של גרמן.

טענה נוספת שהעלו העותרים היא כי השקיעו כספי-עתק בדירות, וערכן צפוי לרדת מעצם הפיכת הפרויקט ל"בית-מלון". עוד נטען על-ידם כי המתווה לא מעניק תמריצים לחברת הניהול להשכיר את היחידות המלונאיות, מה שעלול לפגוע בהם כלכלית.

מודריק דחה את העתירות וקבע כי המתווה ייכנס לתוקף לתקופה של 10 חודשים החל מחודש מארס הקרוב, אך הורה לוועדה המקומית ולמשרד התיירות למצוא דרכים לעודד את חברת הניהול להשכיר את היחידות המלונאיות.

"המתווה עונה אחד לאחד על קווי המתאר שנקבעו בפסק הדין של בית המשפט העליון", כתב מודריק, אך ציין כי המתווה טומן בחובו גם סיכוני כישלון רבים. על כן על הוועדה המקומיות והעירייה לעודד פעילות השכרה יעילה מצד חברות הניהול".

לדבריו, "כוונתי לכך שהחברות נהנות מהחזר הוצאות ואולי גם עמלה של בעלי הנכסים גם כשהדירות אינן מושכרות. צריך להימנע ממצב שבו לחברת הניהול אין סיכון, וסיכוני ההפסד הם על בעלי הנכסים בלבד".

מודריק גם התייחס בהחלטה לטענות בעלי הדירות כי השקיעו בדירות: "הרוכשים בעת הרכישה ידעו היטב מהי המציאות המשפטית", אמר מודריק. "הם ידעו את פסיקתו של השופט גורן ותנאיה. מי שרכש דירה של מאות מטרים מרובעים, הציב בה ברזים מצופים בזהב מאופיר ודלתות שנהב מכוש, רהיטי תולענה (מהגוני) ופסנתר כנף רב-יוקרה, ידע שהוא מניח את השקעתו על קרני המתווה".

השופט השית על העותרים את תשלום הוצאות המשפט של הוועדה המקומית, משרד התיירות והפרקליטות בסך 150 אלף שקל.

עו"ד גד טיכו ממשרד רם כספי ושות', המייצג חלק מבעלי הדירות, מסר כי בעלי הדירות בוחנים את פסק הדין ויבקשו ככל הנראה לעכב את ביצועו ויגישו ערעור לבית המשפט העליון.

לדבריו, "פסק הדין קובע כי המתווה, המחייב למסור את דירות הנופש לחברה שתשכיר אותן בהשכרה מלונאית למשך 9 חודשים בשנה, טומן בחובו סיכוני כישלון רבים, וכי למתווה עלולה להיות השפעה קשה מאד על ערך הנכסים ועל איכות החיים של בעלי הדירות הפטורים מחובת השכרה. הדרך שנבחרה בפסק הדין 'לאזן' את הסיכונים היא להגביל את המתווה לתקופת ניסיון בת 10 חודשים. בעלי הדירות סבורים כי הפעלת המתווה תגרום להם לנזק חמור ובלתי הפיך, ונכון יהיה להגיע איתם למתווה מוסכם".

גם עורכות הדין ענת בירן ואפרת לרנר, שייצגו עשרות בעלי דירות בבניין הלגונה, ציינו כי "הפעלת המתווה לניסיון של 10 חודשים בלבד מראה שעל אף דחיית העתירות על-ידי בית המשפט, הרי שבית המשפט אינו סבור כי מדובר במתווה ישים והוגן, ולכן הוא דוחה את העתירות בכפוף לחובות שהוא מטיל על הוועדה המקומית והעירייה". הן הדגישו כי מודריק ציין שהמתווה טומן בחובו סיכוני כישלון רבים.