ההקלה הגדולה לרוכשי דירות במכרזי מחיר למשתכן

משרד האוצר ובנק ישראל הגיעו היום להסכמה בעניין. ההחלטה עשויה להגדיל עוד יותר את הביקוש לדירות מחיר למשתכן

משרד האוצר ובנק ישראל הגיעו הבוקר להסכמות בנוגע למשכנתאות שיינתנו לרוכשי דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. על פי ההסכמות בין שר האוצר משה כחלון ונגידת בנק ישראל קרנית פלוג, הפיקוח על הבנקים יאפשר לבנקים להעניק לרוכשים הזכאים משכנתא לפי שווי השוק של הדירה הנרכשת ולא על פי שווי הרכישה של הדירה המוזלת. משמעות המהלך היא אפשרות לזכאי מחיר למשתכן להפחית באופן משמעותי את ההון העצמי שיידרשו להעמיד לבנק כתנאי לקבלת משכנתא.

באוצר ובבנק ישראל קבעו מגבלות על ההחלטה: האחת, כי לא יוכל להיות מצב של מימון בשיעור 100% משווי הנכס, שלכאורה יכול להיווצר בעקבות ההחלטה, וכי ההון העצמי המינימלי שיידרש מהרוכשים יעמוד על 100 אלף שקל.

כך לדוגמה, אם מחיר דירה מוזלת יעמוד על 800 אלף שקל לאחר הנחה לזכאי מחיר למשתכן, אולם שמאי יקבע כי מחיר השוק שלה הוא קרוב למיליון שקלים, הנכס שישועבד לבנק יהיה לפי שווי של כמיליון שקל, ולכן המשכנתא שהבנק יתן בגינו (עד 75%, לפי ההנחיות של בנק ישראל לדירה ראשונה), תהיה בגובה כ-750 אלף שקל.

החלטה זו עשויה להגדיל את הביקוש - כי כעת ייכנסו למעגל הביקוש גם מי שלא היה ברשותם עד כה עצמי הון מספיק.

סוגיית שווי הדירה המוזלת והיקף המשכנתא שהבנק יוכל להעניק עלתה לדיון כבר בעבר, ועד כה לא היה ברור כיצד יראה הבנק את הדירה המוזלת. אילו היה הבנק מחשב את המשכנתא על פי מחיר הדירה הסופי שבו רוכש הזכאי את הדירה, הרוכש היה מחויב לשלם הון עצמי כנדרש היום, בשיעור 25% משווי הנכס. מסיבה זו עלו טענות שהיקף ההון העצמי שיידרש יהיה גבוה מדי לחלק מהזכאים מה שיהפוך את התוכנית ללא רלוונטית ללא מעט זכאים.

כעת, בעקבות ההחלטה מהיום, המשכנתא תחושב על פי שווי שוק של הדירה, ולכן ההון העצמי אליו יידרשו הזכאים יהיה נמוך יותר, כי שווי הדירה שתשועבד לבנק במסגרת ההלוואה גבוה יותר. עם זאת חשוב לזכור כי במקביל, המשמעות היא שהלווים הזכאים יקבלו מינוף גבוה יותר מהבנק על כל המשתמע מכך.

ממשרד האוצר ומבנק ישראל נמסר היום כי: "בהמשך לשיחות בין בנק ישראל לשר האוצר, התקיימה הבוקר ישיבה בבנק ישראל בהשתתפות נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג, המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר, ויו"ר מטה הדיור הלאומי מר אביגדור יצחקי. לאחר הישיבה, במטרה לתמוך ביכולת של זכאים להשתתף בפרויקטים של מחיר למשתכן, החליט בנק ישראל כי גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (באמצעות הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ-100 אלף שקל ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון שקל".

עוד נמסר בהקשר זה היום כי: "משרד האוצר יפעל להסרת חסמים הקשורים לדירות אלו ויאפשר לבנקים למכור את הדירות של הזכאים, במידה ואלו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, בשוק החופשי ללא מגבלות נוספות".

הבנק יוכל למכור

החלק השני של הודעת האוצר שופך אור על סוגיה שהיתה עד כה פתוחה, בכל הנוגע להתייחסות הבנק לדירות מחיר למשתכן במקרה של אי עמידה בתשלום המשכנתא מכיוון הרוכש. מכיוון שמחיר למשתכן קובע שהרוכש לא יוכל למכור הנכס במשך חמש שנים, אחרת יעמוד בפני קנס של מאות אלפי שקלים, נשאלה השאלה מה יהיה דין דירה שתעבור לבנק לפני תום חמש השנים. ההחלטה של בנק ישראל והאוצר מהיום למעשה קובעת כי אם הדירה המוזלת תעבור לבנק בטרם הסתיימו חמש השנים, הבנק יוכל למכור אותה במחיר שוק ללא הקנס.

מצד אחד מדובר בהטבה משמעותית לזכאי מחיר למשתכן שיוכלו להביא מהבית הון עצמי נמוך יותר ממה שמקובל היום בענף, ומצד שני מדובר גם ברשת ביטחון של הבנקים שיוכלו מאוחר יותר, במידה ויהיה מי שלא יעמוד בתשלומי המשכנתא, למכור את הדירה על פי מחיר השוק המלא.

עם זאת, חשוב לציין כבר עתה כי מדובר בהערכה שמאית שיצטרכו שמאים מטעם הבנקים לעשות למוצר שעוד לא קיים בפועל משום שאף דירה עוד לא התחילה להיבנות במסגרת התוכנית החדשה. כעת צריך להמתין ולראות כיצד יחשבו השמאים את הדירות ועד כמה מחיר השוק של דירות מחיר למשתכן יהיה זהה למחיר שוק רגיל של דירות באותו אזור.

שר האוצר, משה כחלון אמר היום כי: "זוהי בשורה גדולה עבור זוגות צעירים שירכשו דירה בתוכנית מחיר למשתכן. ההחלטה תסייע לזוגות צעירים שאין ברשותם את ההון העצמי הנדרש היום, לעשות צעד משמעותי אל עבר חלום הדירה".

המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר הוסיפה לדבריו של שר האוצר ואמרה: "הפרויקטים של מחיר למשתכן מהווים אבן פינה משמעותית במאמצי הממשלה לסייע לציבור רוכשי הדירות, ולכן ראינו לנכון להתאים את הרגולציה לתוכניות החדשות, באופן שעקבי עם התפיסה של הגבלת הסיכון ללקוחות ולבנקים".

נוסף להטבה בגובה ההון העצמי, ההחלטה תוכל גם להביא למצב שרוכש שיש ברשותו הון עצמי גבוה יותר יוכל לקבל ריבית אטרקטיבית יותר על המשכנתא.