ניתוח הנפקת כלכלית ירושלים: בלי גרעין שליטה - אבל עם עתיד

דרמה גדולה התרחשה אמש (ב') בשלב גיוס ההון הציבורי שביצעה חברת הנדל"ן כלכלית ירושלים . לאחר פתיחת המעטפות במשרדי החתמים התברר כי שלמה נחמה, שהיה בדרכו להפוך לבעל השליטה בחברה (לאחר שסיכם על מתווה לרכישת מניות כלכלית המשועבדות לבנק לאומי), נותר מחוץ למשחק. זאת, בשל ביקושים גבוהים שהעלו את המחיר בהנפקה אל מעבר למחיר שהציע נחמה. התפתחות זאת הובילה לביטול המתווה שנחתם בינו לבין בנק לאומי.

מי שהביעו את אמונם במניות כלכלית במחיר גבוה יותר, וצפויים להפוך כעת לבעלי מניות מרכזיים בה, הם חברת הנדל"ן סאמיט של זוהר לוי, שרכשה כ-16% מהמניות לאחר שהשקיעה כ-245 מיליון שקל בהנפקה, ואיש העסקים דוד פורר, בעלי חברת התרופות ניאופרם, שרכש כ-10% בהשקעה של כ-150 מיליון שקל.

שני גורמים נוספים שהשקיעו סכומים דומים לאלה של פורר בהנפקה הם בית ההשקעות אלטשולר שחם, שרכש אף הוא כ-10% מהון החברה, וקבוצת הביטוח הפניקס שהגדילה את חלקה בחברה לכ-13%. בנק לאומי, שהמשיך להחזיק במניות המשועבדות לו כנגד חוב פרטי של בעל השליטה הקודם, אליעזר פישמן, דולל בחצי בעקבות ההנפקה, וכעת יש לו החזקה של כ-13% בהון החברה.

ההתפתחויות הללו הובילו לכך שכלכלית, מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, היא נכון להיום חברה ללא גרעין שליטה, שמי שמנווט אותה היא הנהלתה, בראשות המנכ"ל דודו זבידה. עם זאת, גורמים בשוק ההון העריכו היום שזוהר לוי, שבבעלותו אימפריית נדל"ן בשווי של 1.4 מיליארד שקל, עשוי לפעול בקרוב כדי לגבש גרעין שליטה עם פורר ואחרים. מצד שני, כפיננסייר היודע לנצל הזדמנויות, אין לפסול גם אפשרות שהוא יסתפק בביצוע סיבוב פיננסי מהיר.

דודו זבידה, מנכ"ל כלכלית ירושלים, אמר היום כי "לא כל יום מתרחש מהלך כזה בו החברה לוקחת על עצמה את האחריות ויוצאת ממצב כמעט אנוש לדרך חדשה. תמורת ההנפקה ותוכניות החברה למכירות נכסים בחו"ל ובישראל יחד בהחלט מבטיחים את עתידה, אפילו מעבר לשנתיים-שלוש הקרובות".

המחיר למניה בהנפקה נקבע על 5.9 שקל - גבוה משמעותית (בכ-25%) מהמחיר בשלב המוסדי. את ההנפקה הובילה חברת לאומי פרטנרס המשתייכת לקבוצת בנק לאומי, שהוא כאמור גם הנושה של פישמן. מניית כלכלית נהנתה היום מעליות נאות, שעמדו בשעות הצהריים על 8%, והובילו את שערה למחיר של 5.6 שקל, המשקף לה שווי של כ-1.5 מיליארד שקל (כולל המניות החדשות שהונפקו). גם האג"ח של החברה נהנו היום ממגמה חיובית, והן נסחרות כעת בטווח תשואות של כ-4%-6%. ההנפקה, שבה הכפילה כלכלית את הון המניות שלה, אמורה להגדיל את ההון העצמי שלה מ-1.7 מיליארד שקל ל-2.5 מיליארד שקל.

עם זאת, גם העליות האחרונות במניה מתקנות באופן חלקי בלבד את הסנטימנט השלילי ממנו סבלה כלכלית ירושלים בשנה החולפת, שבא לידי ביטוי בקריסה של כ-70% בערכה, בעיקר בשל הפגיעה הקשה שספגה מפעילותה ברוסיה ובאוקראינה. כלכלית ירושלים מחזיקה, יחד עם החברות הבנות שלה, ב-3.4 מיליון מ"ר של נכסים מניבים, מתוכם 1.9 מיליון מ"ר בישראל והשאר בצרפת, קנדה, גרמניה, רוסיה, אוקראינה ובלארוס.

כלכלית, שעד לפני שבועות ספורים נחשבה למוקצית מבחינת רוב המשקיעים בשוק, נהנתה כאמור מביקושי יתר משמעותיים בהנפקה אתמול, ואלה הובילו לכך שהחברה השלימה בסופו של דבר גיוס בהיקף של כ-750 מיליון שקל, לעומת כ-500 מיליון שקל שביקשה לגייס במקור. סכום ההנפקה עשוי לגדול בכ-240 מיליון שקל נוספים, במקרה של מימוש האופציות שהונפקו לרוכשים.

הפכה בן רגע לסחורה חמה

שינוי הסנטימנט בחברה וההתעניינות הגדולה ברכישת מניותיה החלו כבר ביום חמישי שעבר, במהלך המכרז המוסדי בהנפקה, שבמקביל לו חתם נחמה, יו"ר בנק הפועלים לשעבר, על הסכם מול בנק לאומי לרכישת 28% ממניות החברה שהיו משועבדות לבנק.

חתימת ההסכם והידיעה כי מאחורי החברה צפוי לעמוד גורם עסקי משמעותי, סייעו לשנות את המומנטום והפכו בן רגע את מניות כלכלית ירושלים לסחורה חמה עם מתעניינים רבים. במסגרת ההסכם מול לאומי התחייב נחמה להשקיע כ-150 מיליון שקל בהנפקת המניות של כלכלית, אולם בסופו של דבר התברר, כאמור, כי המחיר שהציע בשלב הציבורי היה נמוך מדי, והוא נותר מחוץ לחברה.

בשל העובדה כי נחמה לא הצליח לרכוש את חלקו בהנפקה הציבורית, ההסכם שלו לרכישת המניות מידי לאומי בוטל, והן נותרו בידי הבנק. כעת יצטרכו להחליט בלאומי - שמאז חודש מאי האחרון מנסה למכור את המניות שברשותו ללא הצלחה - אם לחפש להן רוכש אחר, או להותיר אצלם את המניות בהמתנה לשיפור במצב החברה.

סך החובות של כלכלית עומדים על כ-1.9 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, וכ-980 מיליון שקל לבנקים. הגיוס הנוכחי, יחד עם הנפקת מניות קודמת וגיוס אג"ח שביצעה החברה בדצמבר האחרון, צפויים לסייע לה להקטין את המינוף שלה, לצמצם את חובותיה, ולאפשר לה להתייצב מבחינה תזרימית.

ככל הנראה, הגיוס המוצלח אף מנע צירוף של הערת "עסק חי" לדוחות השנתיים של כלכלית ירושלים, שרק בשבוע שעבר דיווחה על שורה של מחיקות הון גדולות שתבצע בעסקיה ברוסיה, באוקראינה ובקנדה בדוחות השנתיים שתפרסם בקרוב, בהיקף מצטבר של יותר מ-300 מיליון שקל. עיקר המחיקה, בהיקף של כ-190 מיליון שקל, צפוי להיעשות בחברת מירלנד, הפועלת עבור כלכלית ברוסיה.

זוהר לוי וחברת הנדל"ן סאמיט  שבשליטתו הם סיפור הצלחה ענקי, מאז רכש את החברה ב-2003 (אז בשמה חייל אחזקות) כחלק מהסדר נושים. לוי, בן 49, הוא חתנו של יזם הנדל"ן יעקב אנגל, וההחלטה להשתלט על סאמיט התקבלה לאחר סטאז' של עשור כסמנכ"ל הכספים של קבוצת אנגל.

לוי מיקד את פעילות החברה בשוק הנדל"ן הגרמני, שם נמצאת כיום עיקר פעילותה, לצד נכסיה הוותיקים בארץ. סאמיט פועלת בתחום הנדל"ן המניב, ומחזיקה בעיקר בנכסים מסחריים, משרדים, מבנים לוגיסטיים ומרכזי קניות. החברה נסחרת בבורסה לפי שווי המתקרב ל-1.4 מיליארד שקל, אחרי שהתחזקה בשנה האחרונה בכ-20% והשלימה זינוק של כ-250% בשלוש השנים האחרונות. בגרמניה מחזיקה החברה בכ-100 נכסים ברחבי המדינה, ובישראל בעוד כ-20, עיקרם מתרכזים בצפון הארץ.

מאז רכישתה של סאמיט הוכיח לוי כי הוא יודע לזהות את התזמון הנכון בשווקים להנפקת הפעילות ומחיקתה. ב-2006 הוא ניצל את הגאות בשווקים כדי להנפיק את הפעילות הגרמנית בבורסה של לונדון, שם גייסה הקבוצה סכום אדיר של קרוב לחצי מיליארד דולר, לטובת הרחבת הפעילות בכמה הנפקות.

במהלך 2009 ניצל לוי את המשבר בשווקים כדי למחוק את המניה מהמסחר בלונדון, בהשקעה של כ-70 מיליון אירו, והגדיל בצורה ניכרת את היקף נכסיה של חברת סאמיט המאוחדת, וב-2014 החזיר אותה למסחר בבורסה האנגלית, במהלך שבו גייסה סאמיט 35 מיליון אירו לפי שווי חברה של 185 מיליון אירו. מאז שווי החברה צמח בצורה ניכרת, והיום הוא עומד על כ-440 מיליון אירו (כ-350 מיליון ליש"ט).

במהלך החודשים האחרונים התמקדה סאמיט ברכישת נכסים במחיר הזדמנותי, ובזכות שערוכים מציגה רווחים נאים שהצטברו בשלושת החודשים הראשונים של 2015 ל-131 מיליון שקל, אחרי שאת 2014 כולה סיכמה ברווח נקי של כ-200 מיליון שקל.

לצד הפעילות העסקית שהוא מקדם בסאמיט, שמו של לוי עלה בשנים האחרונות לא פעם בנוגע לעלות העסקתו בחברה, וב-2010 אף זכה בתואר שיאן השכר בבורסה, אחרי שעלות העסקתו לחברה הגיעה לסכום אדיר של 38 מיליון שקל - עיקר הסכום תגמול מנייתי. בהמשך עודכן הסכם הניהול של לוי וב-2014 עלות העסקתו עמדה על 7.4 מיליון שקל.

רמז ראשון להתעניינותה של סאמיט בעסקיה של כלכלית ירושלים קיבלו המשקיעים כבר בתחילת השבוע, אז דיווחה החברה כי חתמה על הסכם אופציה עם החברה הבת של כלכלית, מבני תעשיה, לרכישת 11 נכסים תמורת 80 מיליון שקל. בימים האחרונים העניקה חברת מידרוג דירוג ראשוני של Aa3 באופק יציב לסאמיט גרמניה, תוך שציינה כי הדירוג מושפע לחיוב "מהיקף פעילות ופיזור גבוה של נכסים ושוכרים, לצד מיקוד הפעילות בתחום הנדל"ן המניב".

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"