ביום שני השבוע הופיע במוסף זה, במדור "תואר כפול", כתבה של רו"ח ועו"ד איתי רושקוביץ, ומנכ"ל מליסרון רו"ח אבי לוי, תחת הכותרת "הנדל"ן מנותק מהשמאים ומהשוק". הכותבים מגיעים למסקנה הבאה: "יש לשנות מהותית את מדידת השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן בישראל, באמצעות הורדת שיעור ההיוון לרמות ההולמות את תנאי השוק".
לדבריהם, השמאים משתמשים בשיעורי היוון גבוהים, כ-7.5%, עקב שמרנות, החשש להיות ראשונים ליזום הורדה בשיעורי ההיוון ורתיעה מתגובת רשות ני"ע. הנימוקים הם שבארה"ב שיעור ההיוון לנכסים מסחריים בערים עומד על 4%. נוסף על כך, בעוד שבשנים האחרונות שיעור ההיוון ירד בכ-2%, בישראל הוא לא ירד כלל.
כדוגמה מביאים הכותבים את שיעורי ההיוון במכירת קניון G בעפולה לפני כשנה, שבוצעה בשיעור של 6.7%-6.5%, וטוענים כי סביר לצפות ששיעורי ההיוון המתאימים לנכסים במרכז נמוכים מ-6%. עוד טוענים הכותבים, כי לא סביר שהריבית ההולמת את הסיכון בנכסים גבוהה ב-4% עד 5% מתשואות האג"ח של חברות הנדל"ן, שהארוכות בהן נסחרות בתשואות שבין 2% ל-3%.
שיעורי ההיוון בנדל"ן מסחרי בישראל חצו את רף ה-7%, לכיוון ה-6.5%-6.75%. להמחשת המשמעויות נציין, כי קניון ששוויו 1 מיליארד שקל בהיוון של 7.5%, יהיה שווה 1.5 מיליארד שקל בהיוון בשיעור של 5%.
הפערים בשיעורי ההיוון בישראל למול ארה"ב הם בשיעור של 2.5%-3%, וראוי שיהיו כך, מאחר שבישראל מתוכננים להתווסף כשליש שטחים מסחריים בשנים הקרובות.
בעסקת הקניון בעפולה מדובר במרכז עם דמי שכירות נמוכים. רמת הסיכון בקניונים במרכז שבו דמי השכירות הם מאות שקלים למ"ר היא אופרה אחרת.
העובדה שישנם פערים בין תשואות האג"ח של החברות לשיעורי התשואה של הנכסים אין פירושה שתשואות האג"ח משקפות את הסיכון הראוי.
לפיכך, המסקנות שלנו מניתוח שוק הנדל"ן הפוכות בדיוק מהמסקנות שאליהן הגיעו כותבי המאמר. שיעורי ההיוון הנהוגים כיום בתקן חשבונאות IFRS נמוכים ביחס לשיעורי ההיוון הראויים.
קיימים כמה גורמים שהביאו לכך שקבוצת נכסים מסחריים בשווי של פחות מ-200 מיליארד שקל בשנת 2008 נמצאים בהליך טיסה מתמשך, ומוערכים כיום בשווי של כ-350 מיליארד שקל.
ראשית, עלייה בדמי השכירות בקניונים ובמרכזים המסחריים. מדובר בתולדה של עלייה בשווי הקרקע בעשור האחרון.
שנית, ירידה מתמשכת בשיעורי הריבית, המובילה לעלייה אוטומטית בשווי הנכס. קניון שמניב 72 מיליון שקל בשנה במשטר ריבית בסיסית של 5%, שווה 800 מיליון שקל, ובריבית של 2% הוא שווה כ-1.2 מיליארד שקל.
שלישית, התעלמות מגירעונות חברות הניהול. הערכות השווי אינה מלווה בבדיקה קפדנית של חברות הניהול, שרובן מצויות בגירעון.
רביעית, "עצימת עיניים" ממגמות בתחומי המסחר והמשרדים: תוספת של כשליש בשטחים המסחריים, לצד גורמים נוספים, מאיצה שחיקה בשווי הנדל"ן (ר' גלובס נדל"ן 1 בפברואר, "מותם של הקניונים").
חמישית, מכבש לחצים המופעל על שמאי המקרקעין - במטרה להשיג ערכי שווי גבוהים יותר.
שילוב של כל הגורמים שלעיל הביא לכך שנכסים שהוערכו בשווי של 200 מיליארד שקל, שווים היום 350 מיליארד שקל, עם סיכוי טוב להצגת שווי של 500 מיליארד שקל בהמשך.
הפתרון לדהירה קדימה צריך להיות נורמטיבי: מינוי מועצה ליד רשות ניירות ערך, שתפקידה להנחות בעניין שווי הוגן, ומינוי "שמאי שווי הוגן". דבר זה יבטיח שהשמאים המעריכים יהיו בלתי תלויים, ונוסף על כך יאפשר השגת אמות מידה אחידות ושווי הוגן באמת.
יצחק ראובן הוא עורך דין ושמאי מקרקעין ומהנדס; סייע בהכנת המאמר אבי שלח, שמאי מקרקעין ועורך דין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
