כך הופקרו מיליוני השקלים של רוכשי הדירות מענבל אור

שעות לאחר שהשופט איתן אורנשטיין שלח את קבוצת "אור סיטי נדל"ן" של ענבל אור לפירוק שלשום (ג'), כינס המפרק הטרי של הקבוצה, עו"ד איתן ארז, מסיבת עיתונאים. "אני ממליץ לעורכי-הדין ורואי-החשבון של הקבוצה לנער את האבק מעל לפוליסות האחריות המקצועית שלהם", ירה ארז חץ, בטון האופייני לו, אל מול עשרות העדשות. ואכן, אפשר לשער שלא מעט מאותם יועצים אכן עיינו באותיות הקטנות של מסמכי הביטוח בימים האחרונים במידה של דאגה. הביקורת הקשה נגד חלקם נשמעה עוד בימים שלפני ההחלטה על הפירוק, וגם מפי השופט אורנשטיין בבית המשפט.

בדיקת "גלובס" מעלה כי בין עורכי-הדין ורואי-החשבון ששירתו את קבוצת אור סיטי ואת לקוחותיה, יש כמה עורכי-דין ורואי-חשבון מהבכירים והמוכרים בישראל, ובהם משרד רו"ח שטיינמץ-עמינח ועורכי-דין מוכרים, כמו אילן שרקון וגיא נוף. חלקם נדרשים בימים אלו להציג הסברים לקורבנות הקבוצה ולא מן הנמנע שישיבו על שאלות גם בפני המפרק. במקרים מסוימים אולי יהיו ביניהם מי שאפילו ישיבו לשאלות של רשויות החקירה.

ענבל אור וחברותיה השתמשו בשירותיהם של מספר חריג של עורכי-דין ורואי-חשבון. רק בהליכי הפירוק החליפה אור תשעה עו"ד. חלק גדול מעוה"ד שעבדו עם אור, התפטרו זמן קצר לאחר ש"למדו להכיר" את הלקוחה, כפי שביטאו זאת רבים. ואולם, היו גם כאלה שהלכו עם אור יד ביד שנים ארוכות. בחלקם נעסוק היום. מפאת קוצר היריעה, שמם של מרבית עוה"ד ורוה"ח לא יעלה כאן.

כמעט כל אחד מאותם עוה"ד או רוה"ח אחראי לטפח קטן מן המעורבות, בתוך תמונה כללית שמצטיירת לכאורה כהפקרות חשבונאית, מיסויית ומשפטית, לפחות מבחינת השמירה על זכויות משתתפי קבוצות הרכישה (חלק גדול מעורכי הדין שימשו גם כעורכי הדין של לקוחות "אור סיטי"). התמונה המתקבלת היא פסיפס של עורכי-דין ורואי-חשבון, שכל אחד מהם מצביע על עמיתיו (אלה שמסרו חוות דעת לפניו או אחריו, לעתים במקביל לו, או שעמיתו השלים את החלק בשירות שהוא עצמו סירב להעניק) ואומר: "זה לא אני - זה הוא שאחראי". כמעט כל רוה"ח ועוה"ד יכלו להיות מודעים לתמונה הכללית הקשה. נדמה שרבים מהם עצמו עיניים.

הביקורת הקשה ביותר בסיפור קריסתה של אור סיטי, הוטחה במשרד רוה"ח של הקבוצה, שטיינמץ-עמינח. השופט אורנשטיין קבע בהחלטת הפירוק כי הדוח הכספי של אור סיטי לשנת 2014 שיצא תחת ידיו של שטיינמץ-עמינח כרו"ח-מבקר, הוא כזה ש"לא ניתן להסתמך עליו". המפרק עו"ד ארז טען שלו הייתה נערכת ביקורת כראוי, היו הדוחות של הקבוצה לשנת 2014 כוללים הערת "עסק חי".

אף שאינו נחשב לאחד ממשרדי ה-"ביג 4" שטיינמץ-עמינח הוא בהחלט אחד מהמשרדים המוכרים ביותר בארץ. המשרד מדורג שישי בגודלו בישראל, ומועסקים בו כ-125 רו"ח המעניקים שירותים לחברות מהגדולות במשק.

רו"ח ראם עמינח העומד בראש המשרד הזה, היה בעבר היועץ הכלכלי לרמטכ"ל, כלומר אדם האמון על תקציב עצום של עשרות מיליארדי שקלים. קודם לכן כיהן כדירקטור בחברת עופר השקעות. בנוסף, הוא נשוי לאחת הנשים החזקות במשק, מנכ"לית בנק לאומי, רקפת רוסק-עמינח. רו"ח קובי שטיינמץ, שותפו, שימש אף הוא כדירקטור בחברת עופר השקעות וכן כדירקטור בבנק מזרחי-טפחות, שליווה את אור סיטי והיום הוא הנושה המובטח המשמעותי ביותר שלה.

שטיינמץ הוא גם עו"ד, ובין היתר הוא חבר ועדת האתיקה המקצועית של לשכת עוה"ד במחוז ת"א. "למומחים שלנו ניסיון רב בעבודה ובליווי צמוד של קבוצות רכישה", מהלל משרד שטיינמץ-עמינח את עצמו באתר האינטרנט שלו ומבטיח למשתתפי הקבוצות שמלווה המשרד שיוכלו "להיות רגועים ובטוחים כי הקבוצה מנהלת ומתכננת את התחום הפיננסי שלה בצורה האפקטיבית ביותר ונמצאת תחת פיקוח כלכלי צמוד לאורך כל הפרויקט". למרות זאת, החלטת השופט אורנשטיין מיום שלישי האחרון, עלולה לעורר דאגה בקרב משתתפי אותן קבוצות רכישה.

בין היתר, פירט השופט כי בדוח הכספי של חברת אור סיטי נרשם מלאי של 18.6 מיליון שקל, ש-11 מיליון שקל מתוכו יוחס לתביעה שהגישה החברה כביכול בשנת 2014 נגד בעלי קרקע במתחם "דרום בבלי". מדובר בפרויקט שבו הייתה לאור סיטי אופציה לרכישת קרקע שנרכשה ב-2012, אך האופציה פקעה והזכות בקרקע אבדה, כאשר לענבל אור היו אי-אלו טענות משפטיות נגד בעלי הקרקע. הדוח השנתי ל-2014, שנחתם באמצע 2015, ציין במסגרת ביאור לדוח כי הוגשה תביעה בעניין, וכי לפי חוות-דעת משפטית שהוצגה לרוה"ח - סיכוייה גבוהים. לכן, צוין בביאור כי רוה"ח השתכנעו כי אין לגרוע את אותו "נכס" בסך 11 מיליון שקל מהמלאי.

המרחק הרב בין הדוח לבין מציאות הדאיג את ביהמ"ש. "מסתבר שהאמור בביאור 6 לדוח הכספי אינו מדויק, בלשון המעטה", פסק אורנשטיין. "החברה לא הגישה תביעה בגין המגיע לה, לטענתה, ואתמה - הכיצד הוכלל במאזן סכום ניכר ביותר של מיליוני שקלים כמלאי שטחי מסחר, כשהלכה למעשה עסקינן רק בזכות תביעה - תביעה שלא הוגשה, והגם שבביאור כתוב שהתביעה הוגשה ב-2014? ואיד זיל גמור!!!".

עורך דינה של אור, ראובן בילט (שהספיק להתפטר מן הייצוג הבוקר (ה')), ניסה בימים האחרונים לספק הסברים לתופעה החריגה. בין היתר ציין כי לרוה"ח הוצג מכתב מעו"ד אורי דניאל, שהעריך כי הכספים יושבו לחברה. ואולם, למרות הפצרותיו של השופט, המכתב הזה לא הוגש לביהמ"ש. מדוע לא? הנה כמה תשובות: ראשית, מכתבו של עו"ד דניאל נמסר ביוני 2014.

זאת בעוד רוה"ח נסמכו עליו בעת הגשת הדוחות ביוני 2015; שנית, המכתב אמנם העריך כי יש סיכויים גבוהים להשבת דמי האופציה, אך הובהר בו חד-משמעית, כי התביעה טרם הוגשה; סיבה שלישית היא, שבשלב שהוגשו הדוחות הכספיים, חלפו כבר ארבעה חודשים מאז שעו"ד דניאל התפטר מהייצוג, כפי שעולה ממכתבים שהציג ל"גלובס".

רווחים "על הנייר"

אורנשטין המשיך וביקר בלשון קשה את הדוחות. בין היתר, התייחס לשערוך שערכה חברת אור סיטי לנכסיה, במסגרתו נוצר רווח "על הנייר" של 15 מיליון שקל ב-2014. "הנכסים שוערכו בשווי שלפיו בנייתם הושלמה והם ניתנים לאכלוס ולהשכרה... דא עקא, המצב של הפרויקטים ששוערכו לא השתנה, ובנייתם של חלק ניכר מהפרויקטים לא הושלמה עד למועד הגשת הדוח הכספי ובחלקם עד עצם היום הזה", קבע השופט. בין הדוגמאות לפרויקטים ששוערכו באופן שגוי - "פרויקט השניים" שלערכו נוספו לפי הדוח 2.8 מיליון שקל במסגרת השערוך אף שלא הושלם; וגם פרויקט ברחוב פוריה בת"א, שנמצא בשלבי שלד והרוכשים עתרו כדי להוציא את אור סיטי מהפרויקט. הפרויקט הזה הוסיף לערכו באופן פלאי 1.2 מיליון שקל.

השופט הזכיר בהחלטתו גם כי מוניטין החברה שהוערך בדוח בשווי של 3 מיליון שקל, בעוד "אין חולק שאינו משקף את המציאות נכונה", וכן "חובות במיליוני שקלים לרשות המסים (לפי הערכות שנמסרו על-ידי המפרק - בסך של עד 17 מיליון שקל - ג'מ'), שלא נעשתה להם הפרשה מספקת במאזן". אורנשטיין סיכם את דגימתו: "הגם שקיימות תהיות נוספות על נכונות הנתונים שבדוחות הכספיים, סבורני שדי באלה שהצבעתי עליהם כדי להקים ספק שמונע הסתמכות על נתוני הדוחות הכספיים של החברה". לקינוח שילח חץ בכיוונם של רואי החשבון, "זאת, חרף היותם מבוקרים על-ידי רואי-החשבון של החברות".

מי שטיפל בקבוצת אור במשרד שטיינמץ-עמינח לאורך השנים היה רו"ח שמוליק הירשפלד, שותף בכיר במשרד. דבר אחד לא תיקחו מהירשפלד - הנאמנות הכמעט מוחלטת ללקוח. נאמנות שהביאה, לפחות לטעמו של ביהמ"ש, לחריגה מסטנדרטים חשבונאיים. זמן רב לפני שמישהו אפילו חשב על הגשת בקשת פירוק לאור סיטי, עלו תהיות מצד רוכשים בנוגע לאיתנותה של הקבוצה ובכל פעם, התייצב רו"ח הירשפלד בנאמנות אין קץ לצדה של בעלת השליטה. רוה"ח הבכיר הבהיר שוב ושוב כי הקבוצה איתנה וכי יש לה הון עצמי משמעותי.

המפרק, עו"ד ארז, שאף הוא ביקר את התנהלות רוה"ח נחרצות, הביע את דעתו כי "ביולי 2015, עת נחתמו הדוחות הכספיים, היו כבר מספיק אינדיקציות (אילו הייתה מתבצעת ביקורת אמתית) לתת לחברה הערת עסק חי". את מרבית ההנמקות של ארז לקביעה הזו, אישרר השופט אורנשטיין.

מרחב תמרון אינסופי

אחד מעוה"ד שליוו באופן צמוד פרוייקטי בנייה של אור סיטי, הוא עו"ד אילן שרקון ממשרד שרקון-בן-עמי-אשר ושות'. שרקון נחשב לעו"ד מוכר ומכובד, מומחה בולט בתחום התכנון והבנייה, המייצג חברות נדל"ן ובנייה ורשויות מוניציפליות רבות. בגלגולו הקודם היה שותף למשרד עו"ד יחד עם שר הפנים לשעבר, גדעון סער. משרדו הנוכחי מדורג בצמרת דירוגי הנישות המקצועיים של עוה"ד בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה.

כמו כמה משרדי עו"ד אחרים, שרקון ומשרדו נהגו לייצג במקביל את חברותיה של אור וגם את הרוכשים המצטרפים לקבוצות הרכישה השונות. ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין, הוא דבר מקובל ומותר לעו"ד. ההנחה היא כי ניתן לסמוך על עוה"ד שידאגו במקביל לאינטרסים של שני הצדדים. מרבית העסקאות הנעשות כך מתבצעות בהצלחה. ואולם, כשזה מגיע לקבוצות רכישה, ישנו חוסר שיווי משקל מובנה: בעוד צד אחד לעסקה - מארגן הקבוצה - הוא לקוח חוזר שביכולתו להעניק לעוה"ד כרטיס כניסה חוזר לעסקאות גדולות; בצד השני מצוי רוכש שהוא בעל פוטנציאל נמוך משמעותית כלקוח - בדרך-כלל מדובר ברוכש שעוה"ד ישרת באופן חד-פעמי, כשבסיום העסקה יתמצה הפוטנציאל הכלכלי שלו כמקור הכנסה.

במקרה של אור סיטי, קריאת "טופסי הצטרפות" שעליהם חתמו נפגעי אור - ושהנוסח של אחד מהם הגיע לידי "גלובס" - מעורר תחושה שהשיטה העניקה מרחב תמרון כמעט אינסופי למארגנת הקבוצות, ענבל אור, וכמעט אפס ודאות ללקוחותיה. הנה כמה דוגמאות למה שנראה כמו הפקרת המצטרפים על-ידי מנסחי הטפסים:

המסמך מנוסח בגוף ראשון כהתחייבות מהמצטרף לחברה של אור, כאשר רק המצטרפים חותמים עליו ואין בו מקום לחתימת נציג מטעם אור סיטי.

עם החתימה על טופסי ההצטרפות, הרוכשים נדרשו להעביר 100 אלף שקל לחברה של אור, מבלי שהכספים הופקדו בחשבון נאמנות המיועד לפרויקט הספציפי, כמקובל בהסכמים לרכישת דירה וגם בקבוצות רכישה רבות.

לא ננקט כל אמצעי כדי לוודא שכספי הרוכשים ישמשו בפועל לטובת הפרויקט. יתרה מכך, כספי הרוכשים הועברו לחשבונות של אור סיטי שנוהלו על-ידי ענבל אור, ונעשה בהם שימוש שאינו קשור לפרויקט. לעתים, אפילו שימשו להוצאות פרטיות של אור, כמו תשלום 1.7 מיליון שקל לגרוש של אור מקופת החברה בעקבות הסכם הגירושים.

לטובת הרוכשים לא נרשמו הערת אזהרה או זכות שעבוד כלשהי עם החתימה על טופס ההצטרפות.

לאור ניתנה זכות "לא לאשר את ההשתתפות" של המצטרף לקבוצה, ובכך לבטל את ההסכם חד-צדדית. כל שנדרשה לעשות הוא להשיב את 100 אלף השקלים, תוך 45 ימים מחתימה על "טופס ביטול" שאת נוסחו קבעו אור ועורכי-דינה.

הטופס התיימר לחסן את אור ואת משרד בן-עמי-שרקון מפני תביעה עתידית, כשקבע שאם יבוטל הפרויקט, לרוכשים "לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגדה ו/או עוה"ד מטעמה בקשר לכך".

במקרה שבו תחליט אור שהיא רוצה להפוך את הפרויקט מקבוצת רכישה לפרויקט יזמי (כלומר, אם היא מזהה שהוצאות הבנייה נמוכות מהמשוער בתחילה), התחייבו המצטרפים "לרכוש במקרה זה את היחידה הרעיונית מן החברה כיזמים", במחיר אומדן העלות של "הדירה הרעיונית".

טופס ההצטרפות מחייב את הלקוח להיות מיוצג בידי משרד בן-עמי-שרקון וגם לשלם למשרד שכר-טרחה בגובה 2% ממחיר הזכויות שרכש.

וגולת הכותרת: הקונה אפילו לא ידע בוודאות איזו דירה הוא רוכש בפרויקט - מה גודלה ומהו המפרט שלפיו תיבנה; תנאי זה הופיע לא רק בטופס ההצטרפות אלא גם בחוזים שנחתמו מאוחר יותר, בנוכחות עוה"ד ממשרדו של שרקון.

"גלובס" פנה למשרדו של עו"ד שרקון בניסיון לקבל הסברים לגבי זכויות הרוכשים שייצג המשרד, שעולה חשש שלא עוגנו כראוי. במשרד, למרבה הפלא, הכחישו קשר לניסוח "טופסי ההצטרפות", ומסרו כי הם אינם מודעים לזהותו של מנסח המסמך, וכי ייתכן שהוא מתוך המחלקה המשפטית באור סיטי. לטענת המשרד, הטפסים נחתמו מול נציגי מכירות של אור סיטי, במשרדי החברה, אז גם נגבו 100 אלף השקלים. לדברי עו"ד שרקון, הוא נכנס לפעולה רק בשלב הבא, לאחר שהרוכשים חתמו על טופס ההצטרפות, והגיעו למשרדו כדי לחתום על מסמכי העסקה עצמם. רק אז, לטענת שרקון, השתכלל הייצוג של הלקוחות על-ידו. כפי שנראה בהמשך, הטענה הזו אינה ייחודית לעו"ד שרקון.

קשה להתעלם מהרושם כי המסמך מעגן את האינטרסים של המשרד כחלק מההתחייבות החד-צדדית שמסרו לקוחות אור סיטי לחברה. הלקוחות התחייבו, כאמור לשלם למשרדו של שרקון 2% מע"מ מעלות "הדירה הרעיונית", וגם חיסנו אותו מבפני תביעות עתידיות. כך או כך, עו"ד שרקון קלט לקוחות שהוחתמו בשיטת "טופסי ההצטרפות" והפקדת 100 אלף השקלים, ללא קבלת כל בטוחה, ולכאורה הוא היה מודע לתופעה בזמן אמת.

מדוח המפרק עולה כי כ-35 אנשים חתמו על המסמך הבעייתי הזה בפרויקט "אור בעטרות", שאותו ליווה עו"ד שרקון. אותם 35 נפגעים הפקידו 100 אלף שקל, כל אחד, בחשבון הנשלט בידי אור, ובהמשך ביטלו את השתתפותם על רקע הצרות של אור. ואולם, כספם לא הושב להם עד כה - לחלק נמסרו צ'קים שלא כובדו ולחלק לא נמסר דבר.

ממשרד שרקון-בן-עמי-אשר ושות' נמסר: "משרדנו ליווה 3 פרויקטים שאותם אירגנה קבוצת ענבל אור לתקופה קצרה מאד. כבר לפני כ 8 חודשים משרדנו הודיע לחברה כי הוא מפסיק לייצגה בשל חילוקי דעות. לאחר הפסקת הייצוג המשכנו ללוות את חברי הקבוצות של הפרויקטים הנ"ל בנאמנות ומסירות על-פי רצונם ועל-מנת לשמור על זכויותיהם.

"במסגרת הליווי המשפטי שהעניק משרדנו, דאגנו לרשום לכלל חברי הקבוצות הערות אזהרה. באחד מן הפרוייקטים פעלנו יחד עם חברי הקבוצה להדחתה של קבוצת אור כמנהלת הפרויקט, וזאת חרף התנגדותה מהלך שסייע לחברי הקבוצה להשלים את העסקה. לעניין כתב ההצטרפות, נבהיר כי משרדנו לא היה מעורב בניסוחו, מסמכי ההצטרפות נחתמו במשרדי החברה, אל מול נציגי החברה, ללא נוכחות נציג מטעמנו וללא מערבותנו כלל.

"משרדנו לא ייצג ולא שימש כנאמן על כל מי שחתם על כתב ההצטרפות, אלא אך ורק על מי שהובא לידיעת משרדנו, חתם על הסכם המכר, הסכם השיתוף ורק במעמד זה חתם גם כתב הוראות לנאמן וההסכם למתן שירותים משפטיים".

הפקדות ללא נאמנות

עו"ד גיא נוף, שותף בכיר במשרד קסוטו-נוף, גם הוא לא ממש אלמוני, ובין לקוחותיו המכובדים שבאנשי העסקים. נוף ייצג את נוחי דנקנר בתיק הסדר החוב ב-אי.די.בי, הוא מייצג את לשכת עוה"ד ואת החברה הכלכלית של הלשכה בכמה נושאים. (גילוי נאות: עו"ד נוף הגיש בשם הלשכה, שתי תביעות נגד "גלובס" ונגד כותב הכתבה). לאחרונה ייצג את הממונה על ההגבלים העסקיים, עו"ד מיכל הלפרין, בעתירה שהוגשה נגד מינויה. בין היתר, ליווה עו"ד נוף לא מעט מעסקיה של החשודה, אור.

אחד הפרויקטים של אור שליווה עו"ד נוף הוא פרויקט "שדרות הילד" ברמת גן. כמו עו"ד שרקון, גם עו"ד נוף ייצג את אור ובמקביל את הרוכשים בעסקאות. עו"ד נוף לא דאג שכספי לקוחותיו יופקדו בנאמנות. יתרה מכך, לדבריו, הוא הסביר להם, ברחל בתך הקטנה, כי הכספים לא יופקדו בנאמנות. לפי דוח המפרק, עו"ד נוף אף החתים את הרוכשים על טופס שבו הם מצהירים, כי הם מבינים שהכספים לא הופקדו בנאמנות, על כל המשמעויות של הדבר. ואולם, בדיקת "גלובס" מעלה כי יש מבין הרוכשים לא מעט הטוענים כי לא הבינו את הדברים, בהם רוכשים שעברית אינה שפת אמם.

קבוצת רוכשים המיוצגים באמצעות עו"ד מימון אביטן בפרויקט הזה, טענו כי כ-20 מיליון שקל מכספיהם, נשפכו ל"בור הכספים" - "המיקסר" שניהלה אור, כלשונו של המפרק - ובסופו של דבר מימנו את רכישת אותה אופציה ידועה לשמצה שפקעה ב"דרום בבלי", כמו גם את מליוני השקלים שנשפכו על הוצאות הפרסום בפרויקט הפומפוזי.

ואולם, באי-הפקדת הכספים בנאמנות לא תמו הצרות שנגרמו ללקוחותיו של עו"ד נוף. באותו פרויקט שליווה נוף, נמכרו זכויות לכ-112 דירות, שעה שההיתכנות התכנונית היא ל-74 דירות בלבד (נוף טוען שהחתים 61 לקוחות בלבד ואז הועבר הטיפול בפרויקט למשרד אחר), וזה עוד לפני שמדברים על עיכובים בביצוע ושלל טענות אחרות שיש לרוכשים כלפי עו"ד נוף.

ללא הערת אזהרה

פרויקט נוסף של אור שליווה עו"ד נוף הוא זה שברחוב ז'בוטינסקי 102-104 ברמת-גן. מדובר בפרויקט שבו נמכרו זכויות למעל 180 משתתפים, אך גם כאן, מספר הדירות שבנייתם אושרה נופלות משמעותית ממספר הדירות ה"רעיוניות" ששווקו לציבור (לפי המפרק, עדיין לא ברור בכמה). בפרויקט זה הועברו מספר מיליוני שקלים לחשבון נאמנות שניהל עו"ד נוף, לצורך הקמת הפרויקט. ואולם, כפי הידוע ל"גלובס" חשבון הנאמנות הזה ריק לפי שעה. עו"ד נוף הסביר כי הכספים יצאו על הוצאות התכנון בפרויקט. בהמשך, עקב ה"ברוך" התכנוני שאליו נקלע הפרויקט, התחייבה אור סיטי לרכוש את הקרקע בחזרה מהרוכשים, אך עד כה שילמה רק 15% מהתמורה לרוכשים. כעת מונח העניין לפתחו של המפרק.

בשני הפרויקטים שליווה עו"ד נוף, שילמו הרוכשים מקדמה של 50-100 אלף שקל בשיטת "טופס ההצטרפות", בתחילה ללא שמשועבדת זכות כלשהי לטובתם וללא רישום הערת אזהרה (עד לחתימה על ההסכמים עצמם), ומבלי שיש הבטחה היכן יופקדו הכספים או מה ייעשה בהם. בניגוד לעו"ד שרקון, עו"ד נוף מודה ש"טופס ההצטרפות" ("ככל הנראה") נוסח במשרדו, אך כמו עו"ד שרקון, גם עו"ד נוף טוען שהוא לא נחשב כמי שייצג את הלקוחות השונים שעה שהטופס נחתם, אלא רק מרגע שהגיעו למשרדו כדי לחתום על המערכת ההסכמית המלאה. אגב, אם אי-פעם מי מהשניים יידרש לבירור אתי כלשהו, מעניין אם הבירור ייערך בפני רו"ח עו"ד קובי שטיינמץ מוועדת האתיקה בת"א- כן, ההוא ממשרד שטיינמץ-עמינח.

והנה מילים שהקדיש המפרק לשני הפרויקט שבהם ייצג עו"ד נוף את הרוכשים והיה אמון על דאגה לזכויותיהם: "על מנת לממן את ההוצאה העצומה בפרויקט בבלי, ומכוח שיטת ערבוב הנכסים והערבוב בין פרויקטים שהייתה נהוגה בקבוצת החברות, עשתה חברת אור סיטי שימוש בכספים שהועברו אליה מרוכשי פרויקטים אחרים, ובמיוחד מפרויקט ז'בוטינסקי 104-ר"ג ופרויקט שדרות הילד בר"ג. אותם רוכשים (לטענת נוף - מדובר רק ברוכשים בשדרות הילד - ג'מ'), אף הוחתמו ככל הנראה על מסמכים שידוע להם כי הכספים אינם מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט אלא יופקדו בקופת החברה". עו"ד ארז רמז כי "הנפקויות של התנהלות זו ייבחנו מן הסתם בבוא היום".

ואם שאלתם את עצמכם כיצד הובטחו זכויותיו של נוף בהסכמים, הרי שעוה"ד היה זכאי לקבל 2% מע"מ מעלות "הדירה הרעיונית" במסגרת ההסכם (נזכיר שמדובר במאות רוכשים, וזכויות להרבה פחות דירות). מחצית מהסכום הזה, כבר שילמו הלקוחות לעו"ד נוף, למרות שהם מעולם לא היו רחוקים יותר מלקבל את הדירה שהובטחה להם.

משרד רו"ח שטיינמץ-עמינח, סימני השאלה

1 השופט אורנשטיין: "לא ניתן להסתמך על הדוחות שהגיש המשרד"; המפרק עו"ד ארז: "לו הייתה נעשית ביקורת, היו מצמידים לקבוצה הערת עסק חי"

2 הדוחות הכספיים הציגו רווח של 15 מיליון שקל משערוך נכסים על-סמך מחיר המיוחס לנכסים כשהם בנויים וניתנים להשכרה. בפועל, בניית הנכסים לא הושלמה, בניית חלקם אפילו לא החלה

3 אורנשטיין: "המשרד לא דאג להפרשת סכומים מספיקים לחובות לרשות המסים", שעשויים להגיע לסכום של מעל 17 מיליון שקל

4 המשרד ייחס שווי של 11 מיליון שקל לתביעה משפטית שהוגשה כביכול בקשר לקרקע ב"בבלי דרום" - בעוד התביעה כלל לא הוגשה

למי דאגו עורכי-הדין של הקבוצה?

1 ניסחו את "טופסי ההצטרפות" השנויים במחלוקת

2 שיתפו-פעולה עם השיטה, שלפיה הלקוחות מפקידים בידי אור עד 100 אלף שקל מבלי שנרשמת לטובתם הערת-אזהרה

3 אפשרו את עירוב הכספים בין הפרויקטים. מרבית כספי הלקוחות הופקדו בחשבונה של אור סיטי, במקום בחשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט

4 ליוו פרויקטים שבהם נמכרו זכויות ליותר דירות מכפי שניתנו זכויות הבנייה

5 ההסכמים שניסחו לא סיפקו לרוכשים וודאות לגבי זהות הדירה בפרויקט, מיקומה וגודלה

עורכי הדין: "אנו עומדים מאחורי עמדתנו המקצועית"

שני עורכי-דין מוכרים נוספים שסיפקו שירותים לענבל אור הם שלומי ואקנין ממשרד מאיר מזרחי ושות' ועו"ד זיו שרון מהמשרד הקרוי על-שמו. השניים חיברו יחד חוות דעת, שמהווה במידת מה את כתב ההגנה של אור מפני חלק מהחשדות בחקירת רשות המסים נגדה. גם שני עוה"ד הללו הם ללא ספק מהשורה הראשונה. עו"ד שרון עומד בראש משרד שמדורג בצמרת הדירוגים בתחום המסים, ומכהן גם כיו"ר (במשותף) של ועדת המסים בלשכת עוה"ד; עו"ד ואקנין כיהן בעבר כסגן מנהל המחלקה המקצועית במע"מ, וכיום הוא שותף באחד המשרדים המובילים בישראל בתחומו.

אור חשודה, בין היתר, בכך שלא שילמה מע"מ כנדרש בקשר לשני פרויקטים שקידמה. בסוף 2015 ניגשה אור לעו"ד שרון וביקשה ממנו לנסח חוות דעת לעניין חבות החברות בקשר לפרויקטים אלו. זאת לאחר מעשה - כלומר, לאחר שכבר היו אמורות החברות של אור, כך לפי החשד, לשלם מע"מ בגין הפרויקטים וכבר נמנעו מלעשות זאת לכאורה.

חוות הדעת שניסחו עוה"ד ואקנין ושרון קבעה כי על אור לשלם מע"מ בגין הפרויקטים, אך המס יחול רק על חלק מתמורת המכירה של דירות בפרויקטים. זאת, משום שכשנקנו המגרשים שעליהם נבנו הפרויקטים, היו עליהם בניינים בנויים, שנהרסו לצורך הבנייה. לפיכך, נטען בחוות הדעת - דין הפרויקט כדין קנייה, שיפוץ ומכירה של נכס יד שניה, ולכן המע"מ חל רק על ההפרש בין עלות הפרויקט לבין התמורה שנתקבלה במכירתו. התוצאה של חוות הדעת: המלצה, לפיה החבות במע"מ נמוכה במיליוני שקלים לעומת דרישת רשות המסים.

הלכה מחייבת?

חוות הדעת שסיפקו עוה"ד ואקנין ושרון לאור שנויה במחלוקת, משני טעמים - הראשון נוגע לעובדה שפסק דין מנחה מ-2014 שעסק בסוגייה הזו בדיוק בבית המשפט המחוזי בת"א, קבע כי במקרה זהה לזה שבמרכז חוות הדעת - יש לשלם מע"מ על מלוא סכום התמורה - כלומר שיש לעשות ההיפך מחוות הדעת עצמה. עוה"ד ואקנין ושרון ציינו את קיומו של פסק הדין בחוות-הדעת, אך קבעו שהוא לא נפסק בבית המשפט העליון, ולכן אינו מהווה הלכה מחייבת. ואולם, על פסק הדין של המחוזי הוגש ערעור לעליון, שנמשך על-ידי הנישום המערער, בעצת שופטי העליון, נעם סולברג, ניל הנדל וענת ברון - כלומר, הייתה יותר מאינדיקציה חזקה שפסק הדין של המחוזי מייצג את עמדת בית המשפט העליון - ומכאן שאולי גם את הדין החל בסוגייה.

התמיהה השנייה שהעלו גורמים המעורבים בפרשה, נוגעת לכך שחוות הדעת לא הבהירה באופן מפורש כי על ענבל אור לעדכן את רשות המסים בקבלת חוות הדעת - דבר שייתכן שהיה מתבקש בשל העובדה שחוות הדעת מנוגדת לפרשנות שהעניק לחוק בית המשפט בערכאה הגבוהה ביותר שטיפלה בסוגייה.

לזכותם של עוה"ד ואקנין ושרון ייאמר, כי הם הבהירו לאור באופן חד-משמעי כי עליה להסדיר את תשלום יתרת סכום המע"מ - אותו סכום שגם לפי חוות הדעת נדרשה לשלם בהקדם. אור, ככל הידוע, לא פנתה לרשות המסים בעניין.

מטעמם של עוה"ד ואקנין ושרון נמסר בתגובה: "באופן חד-פעמי התבקשנו להעניק לקבוצת אור סיטי נדל"ן חוות דעת מקצועית בסוגייה משפטית נקודתית שאינה נוגעת ללקוחות הקבוצה. גם היום אנו עומדים מאחורי עמדתנו המקצועית, כפי שהובעה בחוות הדעת".

תגובות

"הרוכשים היו מודעים לסיכונים"

עו"ד גיא נוף מסר: "משרדנו הפסיק לייצג את ענבל אור לפני מספר שנים. כידוע לכל, בהצטרפות לקבוצת רכישה, טמונות הזדמנויות לרווח, מעל לשיעור המקובל בעסקאות נדל"ן רגילות, ומאידך - קיימים גם סיכונים עודפים. היתרונות נובעים מרכישת דירה שמחירה נמוך משמעותית ממחיר דירה דומה מקבלן (לעתים בשיעור של עד 30%).

"החוק אינו מחייב הפקדת כסף בחשבון נאמנות בקבוצות רכישה. המצטרפים לקבוצות הרכישה שטופלו במשרדנו, היו מודעים ליתרונות וחסרונות וקיבלו הבהרות, הן בע"פ והן במסגרת החוזים. בפרויקט כגון שדרות הילד בר"ג, שבו לא התנהל חשבון נאמנות, הוסברה עובדה זו, ברחל ביתך הקטנה, בע"פ ובכתב.

"לאחר שהבינו את כל המשמעויות, החליטו רבים שלא להיכנס לעסקה. לעומתם אחרים, לרבות כאלה שיוצגו במו"מ על-ידי עו"ד משל עצמם, החליטו לקחת את הסיכון המחושב. למרות האמור, ברור מאליו שהחברות המדוברות היו ועדיין חייבות לעמוד במלוא התחייבויותיהם לקבוצה".

משרד רואי החשבון שטיינמץ-עמינח סירב להגיב לפרטים; את תגובתה של ענבל אור לא ניתן היה להשיג.

 ענבל אור / צילום: תמר מצפי